|
04 февраля 2021 г.
|
Дело N А19-22112/2019
|
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2021 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кушнаревой Н.П.,
судей: Качукова С.Б., Яцкевич Ю.С.,
при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Строй Двор Усть-Илимский" Мишина А.Ю. (доверенность от 29.08.2019, диплом, паспорт), общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 238" Просвирниной Е.И. (доверенность от 11.01.2021, диплом, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строй Двор Усть-Илимский" и общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 238" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 июня 2020 года по делу N А19-22112/2019, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2020 года по тому же делу,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Строй Двор Усть-Илимский" (далее - ООО "Строй Двор Усть-Илимский") обратилось в арбитражный суд с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 238" (далее - ООО "Торгсервис 238") о возложении обязанности возвратить помещения по договору аренды от 23.08.2018 N 1/2018, взыскании задолженности за период с 29.03.2019 по 31.07.2019 за фактическое пользование указанным имуществом, с 01.08.2019 до момента возврата помещений на основании двустороннего акта, исходя из предусмотренной указанным договором ставки арендной платы - 235 877,4 рублей в месяц, неустойки за период с 29.03.2019 по 30.04.2020 в размере 28 234,52 рублей и убытков в виде стоимости восстановительного ремонта указанных помещений в размере 2 084 942 рублей.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 19 июня 2020 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2020 года, иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взысканы убытки в виде стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений в размере 2 084 942 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, стороны обратились с кассационными жалобами, в которых просят их отменить, принять новый судебный акт или направить дело на новое судебное рассмотрение.
В кассационной жалобе ООО "Строй Двор Усть-Илимский" приведены доводы о неправильном применении судами статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в исправном состоянии. Выводы судов об уклонении истца от приемки арендованных помещений, а также о передаче ответчиком имущества 05.04.2019 ошибочны и сделаны без учета имеющихся в деле доказательств. Судами не дана оценка доводам истца о неполучении соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи (возврата) помещений.
ООО "Торгсервис 238" в кассационной жалобе указывает на несоответствие выводов судов имеющимся в материалах дела доказательствам, неправильном применении норм материального права. Вопреки выводам суда, подписанная сторонами форма акта приема-передачи не содержит в себе конкретных сведений, касающихся состояния арендуемого имущества, его подписание не предусматривает возложения на ответчика обязанности по несению расходов на капитальный ремонт. Неприменение судами пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации привели к ошибочным выводам о взыскании убытков в виде восстановительного ремонта. Вина ответчика в причинении ущерба, его противоправное поведение и причинная связь между противоправным поведением ответчика и причиненным ущербом не доказаны. Эксперт вышел за пределы своей компетенции.
Присутствующие в судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 23.08.2018 сторонами заключен договор N 1/2018, по условиям которого ответчик принял во временное владение и пользование сроком на 15 лет следующее имущество: часть помещения N 1 площадью 543,3 кв.м; помещение N 9 площадью 308,2 кв.м; помещение N 10 площадью 74,5 кв.м; помещение N 11 площадью 9 кв.м; помещение N 13 площадью 39,7 кв.м, всего общей площадью 974,7 кв.м., расположенные по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, Промкомзона, д. 12/1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.
Арендная плата согласована сторонами в размере 242 рублей за 1 квадратный метр общей площади нежилого помещения (пункт 3.1 договора).
Пунктом 2.1.10 договора предусмотрена обязанность арендодателя обеспечить гарантию на полы не менее 5 лет. Полы должны быть ровные, единого уровня, антипылевые, моющиеся, выдерживающие нагрузку 3 т/кв.м., бетонные с полимерным покрытием по всем помещениям. На весь период гарантии обеспечить ремонт полов своими силами и за свой счет.
В силу пункта 2.2.10 договора арендатор обязан при наступлении соответствующих обстоятельств в порядке, предусмотренном разделом 4 договора, возвратить по акту приема-передачи в исправном состоянии нежилые помещения, свободным от имущества арендатора.
При расторжении договора арендатор обязан уплатить арендодателю все предусмотренные договором платежи, в том числе арендную плату и возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи не позднее десяти календарных дней с момента расторжения (прекращения) договора (пункт 4.3).
Согласно пункту 4.5 договора одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается в одностороннем внесудебном порядке (отказ от исполнения договора) при условии письменного уведомления арендодателя об этом не менее чем за 60 календарных дней до даты расторжения (отказа от договора). В этом случае арендатор обязан возвратить помещения по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 60 календарных дней с даты направления арендатором письменного уведомления арендодателю.
В случае нарушения арендатором срока возврата нежилого помещения он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,03% от размера арендной платы, установленной пунктом 3.1 договора, за каждый день пользования нежилым помещением сверх установленных для его возврата сроков до момента его фактической передачи (пункт 6.2 договора).
По акту приема-передачи, являющемуся приложением N 2 к договору, арендатору переданы нежилые помещения в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли. Состояние нежилого помещения соответствует условиям договора, в том числе: обеспечено теплоснабжением, обеспечено водоснабжением; обеспечено канализацией; обеспечено электроснабжением; обеспечено вентиляцией; обеспечено отоплением и системой кондиционирования; обеспечено освещением лампами дневного света; обеспечено полами ровными, единого уровня, антипылевыми, моющимися, выдерживающими нагрузку 3 т/кв.м., бетонными с полимерным покрытием по всем помещениям с гарантией на покрытие 5 лет; обеспечено охранной сигнализацией; обеспечено пожарной сигнализацией; стены, потолок, колонны внутри помещения окрашены краской светлых тонов.
24.01.2019 арендатор письмом, полученным арендодателем 28.01.2019, известил последнего об отказе от договора, готовности возвратить арендуемые помещения и подписать приложенные соглашение о расторжении договора и акт возврата имущества из аренды 28.03.2019.
В ответ на указанное уведомление арендодатель выразил согласие на расторжение договора с указанием на неполучение приложения.
28.03.2019 истец для получения (возврата) из аренды имущества не явился.
05.04.2019 ответчик направил повторное уведомление истцу о приемке помещений, указав, что в случае отказа от принятия помещений, арендатором будет произведено комиссионное составление акта возврата помещения, который вместе с ключами будет направлен посредством почты в адрес арендодателя.
05.04.2019 арендодателю направлены по почте акт приема-передачи помещений и ключи.
Ссылаясь на то, что ответчик не исполнил свои обязательства по своевременному возврату имущества, а переданные в аренду нежилые помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая возникший спор, суды, принимая во внимание действия ответчика, свидетельствующие о намерении своевременно передать имущество арендодателю, пришли к выводу об уклонении истца от его принятия и об отсутствии правовых оснований для взыскания с него задолженности. Однако, учитывая, что переданное в аренду имущество возвращено арендодателю в неудовлетворительном состоянии, суды удовлетворили иск в части взыскания убытков.
Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Пунктом 4.5 договора предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения договора, согласно которому, стороны определили, что арендатор обязан возвратить помещения по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 60 календарных дней с даты направления арендатором письменного уведомления арендодателю.
Как установлено судами, 28.03.2019 ответчиком приняты меры к передаче арендодателю спорных помещений, однако истец для получения из аренды имущества не явился.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе определенный в договоре порядок возврата арендованного имущества, перепи
