Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 июля 2022 г. N Ф02-2799/22 по делу N А78-7171/2020

город Иркутск

05 июля 2022 г.

Дело N А78-7171/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2022 года.

В полном объеме постановление изготовлено 05 июля 2022 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Кушнаревой Н.П., Соколовой Л.М.

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Территория Автосервиса" Чечель Е.Н. (доверенность от 25.08.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Территория Автосервиса" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 17 декабря 2021 года по делу N А78-7171/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2022 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984, г. Чита, далее также - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Территория Автосервиса" (ОГРН 1077536010859, ИНН 7536084982, г. Чита, далее также - ООО "Территория Автосервиса", общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:010303:71 площадью 1 243 кв.м, находящегося по адресу: г. Чита, переулок Романовский, путем его продажи с публичных торгов.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечен комитет градостроительной политики администрации городского округа "город Чита".

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 17 декабря 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2022 года, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Территория Автосервиса" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и отказать в удовлетворении иска.

В поданной жалобе ответчик сослался на необоснованное применение судами положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и, как следствие, на ошибочность их выводов о наличии оснований для изъятия и продажи с публичных торгов принадлежащего ему объекта. В частности, по утверждению ответчика, суды необоснованно не учли подтвержденное экспертным заключением от 19.05.2021 N 21/05/26 обстоятельство того, что строительство спорного объекта завершено и степень его готовности составляет 100 %, что исключает применение к нему названной выше нормы. При этом ответчик выразил несогласие с выводом апелляционного суда о том, что ввиду отсутствия разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию он является объектом незавершенного строительства, а также указал на несоблюдение департаментом претензионного порядка урегулирования спора.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Истец и третье лицо своих представителей в заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 25 мая 2022 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, департамент (арендодатель) и ООО "СОККАЗ" (в настоящее время - ООО "Территория автосервиса, арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 22.03.2017 N 150/17, согласно которому арендатору передан в аренду сроком на три года - с 22.03.2017 по 22.03.2020 - земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:010303:19 общей площадью 5 353 кв.м, имеющий местоположение: г. Чита, район Романовского переулка, для завершения строительства объекта капитального строительства - автосервиса с диагностикой для технического осмотра автомобилей.

На дату заключения договора указанный объект, являясь объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:010303:71 площадью застройки 1 243 кв.м, имеющим степень готовности - 71 %, принадлежал обществу (арендатору) на праве собственности. Строительство этого объекта осуществлялось обществом на основании разрешения на строительство от 18.05.2012 N RU75303000-118.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 16.05.2017.

Ссылаясь на то, что по окончании срока действия названного договора аренды строительство указанного выше объекта не завершено, департамент после направления обществу письма от 11.06.2020 N 03-13/3074-А на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд с настоящим иском об изъятии этого объекта путем его продажи с публичных торгов.

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции и поддержавший его выводы апелляционный суд руководствовались положениями статей 235, 239.1, 271, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и исходили из наличия оснований для изъятия у ответчика спорного объекта как объекта незавершенного строительства, указав в том числе на то, что им не получено разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию.

Между тем принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в связи со следующим.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 этого Кодекса.

В рассматриваемой ситуации на основании данной нормы договор аренды земельного участка от 22.03.2017 N 150/17 был заключен сторонами для завершения строительства автосервиса с диагностикой для технического осмотра автомобилей без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных в этом пункте, одним из которых в силу подпункта 3.1 является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из содержания указанных норм, они применяются исключительно в отношении объектов незавершенного строительства, при этом характер спорного объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства имеет значение на момент рассмотрения по существу соответствующего дела по иску о его изъятии (то есть на момент решения судом вопроса об изъятии). Изъятие у собственника объекта, строительство которого завершено, и последующую продажу его с публичных торгов названные нормы не предполагают.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Принимая обжалуемые судебные акты и удовлетворяя предъявленный иск, суды основывались на том, что спорный объект является объектом незавершенного строительства. При этом в обоснование своих выводов суд первой инстанции сослался на представленный истцом акт осмотра земельного участка от 04.06.2020 и выписку из ЕГРН от 14.04.2020, а апелляционный суд дополнительно указал на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, наличие которого, по мнению этого суда, является основополагающим признаком позволяющим отделить завершенные строительством объекты от незавершенных.

Между тем упомянутый акт осмотра земельного участка был составлен по состоянию на 04.06.2020 и из его буквального содержания следует, что на участке расположено двухэтажное строение. Выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом - доказательством наличия у ответчика права собственности на указанный в ней объект, тогда как квалификация объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства для целей применения названных выше норм производится исключительно исходя из его строительных (конструктивных) характеристик. По этой же причине, вопреки выводам апелляционного суда, наличие или отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не является определяющим фактором в вопросе квалификации объекта как объекта завершенного или незавершенного строительства, поскольку по своему назначению такое разрешение необходимо именно для ввода объекта в эксплуатацию (до момента которого такой объект также может находиться в достроенном состоянии).

В ходе рассмотрения дела ответчик возражал относительно доводов истца о том, что спорный объект является объектом незавершенного строительства, и заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительной экспертизы.

В целях проверки возражений ответчика относительно характера спорного объекта суд первой инстанции указанное ходатайство удовлетворил и назначил соответствующую экспертизу, проведение которой поручил экспертам Забайкальской краевой лаборатории судебных экспертиз Цветковой В.И. и Лоншаковой М.С. (определение от 14 апреля 2021 года).

В соответствии с представленным в материалы дела экспертным заключением от 19.05.2021 N 21/05/26 (с учетом последующего дополнения к нему) эксперты по результатам анализа готовности конструктивных элементов объекта с кадастровым номером 75:32:010303:71 площадью 1 243 кв.м, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Чита, переулок Романовский, пришли к выводу о том, что степень готовности этого объекта составляет 100 %.

Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В силу частей 1, 2 и 7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В нарушение указанных норм суд первой инстанции и апелляционный суд при рассмотрении дела и разрешении имеющихся между сторонами разногласий необоснованно не приняли во внимание представленное в материалы дела экспертное заключение (которое не было признано ими ненадлежащим доказательством) и отраженные в нем обстоятельства.

Таким образом, выводы суда первой инстанции и апелляционного суда о наличии оснований для применения в рассматриваемом случае положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации являются преждевременными.

При таких обстоятельствах при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом неполно исследованы материалы дела и не установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего применить подлежащие применению к отношениям сторон нормы материального права и разрешить имеющийся спор. Кроме того, суду также следует распределить между сторонами расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ответчиком при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 17 декабря 2021 года по делу N А78-7171/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2022 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Б. Качуков

Судьи

Н.П. Кушнарева Л.М. Соколова