Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 июля 2022 г. N Ф02-3089/22 по делу N А78-12127/2021

город Иркутск

25 июля 2022 г.

Дело N А78-12127/2021

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Рудых А.И.,

судей: Ананьиной Г.В., Шелёминой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 03 марта 2022 года по делу N А78-12127/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2022 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Салют Л" (ОГРН 1087536006194, ИНН 7536093465, далее - общество, ООО "Салют Л") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН 1047550034509, ИНН 7536057403, далее - Управление, Росреестр) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права по договору цессии N 907 от 16.12.2016, N КУВД-001/2021-32405612/5 от 23.11.2021 и об обязании устранить допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации указанного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984, далее - Департамент, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 03 марта 2022 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2022 года, требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Росреестр, ссылаясь на нарушение норм материального права (статьи 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), часть 3 пункта 3, пункт 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)), пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), просит решение и постановление отменить в части, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы: действующим законодательством не урегулирован вопрос о регистрации договора цессии к договору аренды во внесудебном порядке при ликвидации одной стороны договора; суды не учли, что в данном случае, регистрация договора цессии невозможна, поскольку передающая сторона - общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Мастер" ликвидировано, а при первоначальной подаче заявления о регистрации договора цессии N 907 от 16.12.2016 не было заявления передающей стороны - ООО "Мастер", хотя у сторон имелась возможность сразу представить необходимые документы для регистрации вышеуказанного договора.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу подтвердил ранее высказанную позицию о даче согласия на передачу арендных прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (ООО "Салют Л"), ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

ООО "Салют Л" письмом от 25.07.2022 просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Определением от 29 июня 2022 года рассмотрение кассационной жалобы отложено на 10 часов 40 минут 25.07.2022.

Определением исполняющего обязанности председателя первого судебного состава Шелёминой М.М. от 22 июля 2022 года произведена замена судьи Левошко А.Н. в составе судей рассматривающих дело, судьей Ананьиной Г.В., рассмотрение кассационной жалобы начато сначала.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 121-123, 186 АПК РФ (почтовые уведомления о вручении первичных извещений о судебных заседаниях, информация о рассмотрении кассационной жалобы размещена в установленном порядке (в сети "Интернет" на сайтах fasvso.arbitr.ru, kad.arbitr.ru)), своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений относительно неё, суд округа приходит к следующим выводам.

Между Департаментом (арендодатель) и Мельниковым А.А. (арендатор) сроком до 01.09.2013 заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена от 20.09.2010 N 955/10, по условиям которого Мельникову А.А. во временное владение и пользование предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:030650:40 площадью 907 кв.м., местоположение которого установлено по кадастровому паспорту земельного участка от 25.08.2010: Забайкальский край, г. Чита, ул. Балябина (далее - спорный земельный участок).

Земельный участок предоставлен для размещения объекта капитального строительства - станции технического обслуживания автомобилей.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) в установленном порядке 13.11.2010.

По договору перенайма от 04.12.2010 Мельников А.А. передал Сулейманову В.А. все права и обязанности по договору аренды N 955/10 от 20.09.2010.

Договор перенайма от 04.12.2010 зарегистрирован в установленном порядке 24.12.2010, о чем в ЕГРН внесена запись N 75-75-01/162/2010-049.

16.10.2011 между Сулеймановым В.А. и ООО "Мастер" заключен договор перенайма земельного участка, по условиям которого Сулейманов В.А. передал, а ООО "Мастер" приняло в полном объеме права и обязанности по договору аренды N 955/10 от 20.09.2010, а также по договору перенайма от 04.12.2010.

01.12.2011 договор перенайма от 16.10.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании распоряжения Департамента от 14.12.2016 N 6615/р "О даче согласия арендатору земельного участка ООО "Мастер" на передачу арендных прав и обязанностей другому лицу" между ООО "Мастер" (цедент) и ООО "Салют Л" (цессионарий) заключен договор цессии N 907 от 16.12.2016, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка N 955/10 от 20.09.2010.

Недвижимое имущество передано ООО "Салют Л", которое 06.08.2021 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора цессии N 907 от 16.12.2016.

Уведомлением от 18.08.2021 Росреестр приостановил на срок до 18.11.2021 государственную регистрацию договора со ссылкой на часть 4 статьи 15 Закона N 218-ФЗ (отсутствие у представителя нотариально удостоверенной доверенности).

25.08.2021 общество представило в регистрирующий орган нотариально удостоверенную доверенность на представителя, подписавшего заявление о государственной регистрации договора цессии.

Уведомлением от 26.08.2021 государственная регистрация договора вновь приостановлена на срок до 18.11.2021 со ссылкой на пункты 5 и 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ (в отношении ООО "Мастер" 23.08.2021 в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности).

Уведомлением Управления от 23.11.2021 заявителю отказано в государственной регистрации договора цессии в связи с прекращением деятельности ООО "Мастер".

Полагая указанный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в суд с рассматриваемым требованием.

Удовлетворяя заявленное требование, суды исходили из его законности и обоснованности.

Суд округа оснований для отмены решения и постановления не усматривает в силу следующего.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен положениями статьи 29 Закона N 218-ФЗ, согласно части 4 которой орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий: государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав; уведомляет о приостановлении государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственной регистрации прав; уведомляет об отказе в государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав; уведомляет о прекращении государственной регистрации прав - при наличии заявления о ее прекращении.

Приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

В статье 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению регистрирующего органа.

Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в данной норме, в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав (часть 1 статьи 27 Закона N 218-ФЗ).

Таким образом, из смысла и содержания указанных норм права следует, что заявителю может быть отказано в государственной регистрации прав (обременения права) только в случае приостановления процедуры государственной регистрации и только в связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановления такой процедуры и указанных непосредственно в статье 25 Закона N 218-ФЗ.

Иные основания для отказа в государственной регистрации права Законом N 218-ФЗ не предусмотрены.

Действующим законодательством не установлен порядок государственной регистрации перехода права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления.

На основании пункта 1 статьи 6 ГК РФ к таким отношениям, подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно пункт 3 статьи 551 ГК РФ и часть 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Право собственности покупателя на объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации (статья 223 ГК РФ).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Аналогичная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 01.09.2009 N 1395/09 и определении N307-КГ18-9228 от 11.09.2018.

В пункте 62 постановления N 10/22 разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Запрещение на осуществление регистрационных действий относится к ограничению (обременению) прав недвижимого имущества.

Правильно применив указанные нормы права и разъяснения по их применению, арбитражные суды, оценив доводы сторон и представленные в их обоснование доказательства, установили следующее.

Сторонами, в том числе Управлением, не оспаривается факт перехода прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка от ООО "Мастер" к ООО "Салют Л".

Представитель Департамента в суде подтвердил факт того, что с декабря 2016 года арендатором спорного земельного участка является ООО "Салют Л", он же вносит арендную плату.

По дополнительному соглашению N 15 от 10.01.2017 к договору аренды N 955/10, заключенному между Департаментом и ООО "Салют Л", произведен перерасчет арендной платы за период с 16.12.2016.

16.10.2020 между Департаментом и ООО "Салют Л" заключено дополнительное соглашение N 543 к договору аренды N 955/10, по условиям которого срок договора аренды продлен по 12.07.2022, внесены изменения также в части размера арендной платы.

Поскольку вещное право цедента (ООО "Мастер") на переуступленный впоследствии у него ООО "Салют Л" спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, а также учитывая наличие законных оснований для перехода данного права аренды к цессионарию (ООО "Салют Л"), Управление не имело правовых оснований отказывать в государственной регистрации договора цессии по причине прекращения деятельности ООО "Мастер".

Установив данные обстоятельства, которые заявителем кассационной жалобы по существу не оспорены и не опровергнуты, суды пришли к обоснованным выводам: о доказанности фактического исполнения сторонами договора цессии соответствующих обязательств по передаче и оплате перехода прав и обязанностей на объект недвижимости; об отсутствии у Управления правовых оснований отказывать в государственной регистрации договора цессии по причине прекращения деятельности ООО "Мастер"; о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований и избрания правовосстановительной меры по возложению на Управление обязанности осуществить государственную регистрацию договора цессии N 907 от 16.12. 2016.

Данные выводы соответствуют содержанию имеющихся в деле доказательств, при оценке которых и распределении бремени доказывания необходимых для правильного разрешения спора обстоятельств, требования главы 7, статьи 200 АПК РФ судами не нарушены.

Доводы кассационной жалобы о нарушении приведенных выше норм материального права, а также статей 165, 551 ГК РФ, части 3 пункта 3, пункт 7 статьи 15 Закона N 218-ФЗ и пункта 62 постановления 10/22, основаны на их неправильном толковании самим заявителем кассационной жалобы к установленным по настоящему делу обстоятельствам.

Указанные доводы, несмотря на ссылку на нарушение норм материального права, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 АПК РФ, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 03 марта 2022 года по делу N А78-12127/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Рудых

Судьи

Г.В. Ананьина М.М. Шелёмина