Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 ноября 2022 г. N Ф02-5148/22 по делу N А78-5309/2021

город Иркутск

11 ноября 2022 г.

Дело N А78-5309/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен - 11 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Качукова С.Б., Кушнаревой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу частного профессионального образовательного учреждения "Учебный центр "Витязь" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26 апреля 2022 года по делу N А78-5309/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2022 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее также - департамент, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к частному профессиональному образовательному учреждению "Учебный центр "Витязь" (ОГРН 1117500000837, ИНН 7536985271, г. Чита, далее также - ЧПОУ "Учебный центр "Витязь", учреждение, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 132/18 от 15.03.2018, об обязании возвратить земельный участок площадью 5 554 кв.м, местоположение которого определено: г. Чита, ул. Ленина,1А, с кадастровым номером 75:32:020162:149 в состоянии пригодном для дальнейшего использования, путем осуществления действий по сносу забора и здания, имеющего одно оконное перекрытие и одно дверное.

По ходатайству истца судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Техцентр N 1" (ОГРН 1217500001256, ИНН7536185437, г. Чита, далее также - ООО "Техцентр N 1", соответчик), которому на основании договора передаче прав и обязанностей от 27.07.2021 учреждение передало права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.03.2018 N 132/18.

Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, министерства образования науки Забайкальского края.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 26 апреля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2022 года, исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка N 132/18 от 15.03.2018 удовлетворены. Суд обязал общество "Техцентр N 1" возвратить истцу земельный участок в состоянии пригодном для его дальнейшего использования.

В иске к ЧПОУ "Учебный центр "Витязь" судом отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ЧПОУ "Учебный центр "Витязь" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В поданной жалобе учреждение сослалось на ошибочность выводов судов о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, заявило об отсутствии с его стороны существенных нарушений, с наличием которых закон связывает возможность расторжения договора в судебном порядке.

По мнению заявителя жалобы, выводы судов сделаны на основе неполного исследования доказательств по делу, суды не учли, что ответчик подготавливал (осваивал) земельный участок для производства на нем строительных работ, при этом в силу закона время подготовки не входит в трехлетний период, предназначенный для строительства, а установленный договором аренды срок на получение разрешительной документации и на строительство ответчиком не нарушен, считает заявитель жалобы.

Лица, участвующие в деле, в настоящее судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 22 сентября 2022 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 15.03.2018 между департаментом (арендодатель) и ЧПОУ "Учебный центр "Витязь" (арендатор) на срок до 14.03.2027 заключен договор N 132/18 аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена. По условиям названного договора арендатору для размещения военно-патриотической школы во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 75:32:020162:149, площадью 5 554 кв.м, местоположение которого установлено: Забайкальский край, г. Чита, ул. Ленина, 1А.

Впоследствии на основании договора уступки прав ЧПОУ "Учебный центр "Витязь" переуступило права по договору аренды земельного участка от 15.03.2018 N 132/18 обществу "Техцентр N 1".

В результате осуществленного 21.01.2021 департаментом осмотра земельного участка установлено, что участок частично огорожен, на участке расположено здание, имеющее одно оконное перекрытие и одно дверное перекрытие.

По сведениям комитета градостроительной политики администрации городского округа "Город Чита" от 15.02.2021 разрешение на строительство объекта капитального строительства "Военно-патриотическая школа" на земельном участке с кадастровым номером 75:32:020162:149, по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Ленина, 1А на учреждение не зарегистрировано, заявлений о выдаче разрешения на строительство не поступало.

Департамент направил в адрес арендатора письмо от 08.04.2021 с предложением расторгнуть договор аренды.

Ссылаясь на отказ арендатора расторгнуть договор, а также утверждая, что учреждением земельный участок по назначению не используется более трех лет, департамент обратился в суд с настоящим иском.

Возражая относительно заявленных требований, ЧПОУ "Учебный центр "Витязь" указало на отсутствие факта нарушения им предусмотренных договором и согласованных сторонами сроков для реализации строительства.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции и поддержавший его выводы апелляционный суд руководствовались положениями статей 307, 309, 606, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и исходили из наличия оснований для расторжения договора аренды и возложения на общество "Техцентр N 1", которое признано судами надлежащим ответчиком по заявленному иску, обязанности возвратить земельный участок истцу. При этом арбитражным судом отклонен довод истца о незаконности заключенной ответчиками сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Между тем принятые судом первой инстанции и апелляционным судом решение и постановление подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу абзаца 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключение случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд случаев, при наличии которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь с иском в суд о расторжении договора аренды от 15.03.2018 N 132/18, истец указал на неиспользование арендатором земельного участка, а именно: на невозведение на нём в течение трех лет с момента заключения договора объекта, с целью строительства которого земельный участок предоставлен в аренду.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суды исходили из того, что с момента подписания сторонами договора аренды и до принятия арбитражным судом решения по существу дела прошло четыре года и ответчик за это время не разработал и не согласовал надлежащий проект объекта военно-патриотической школы, не согласовал градостроительный план, не получил разрешение на строительство, не приступил к строительным работам, что, по мнению судов, является основанием для расторжения договора аренды земельного участка в силу абзаца шестого подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации

Между тем, данные выводы судов являются преждевременными в силу следующего.

В пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации приведены категории целевого назначения земельных участков.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Абзацем 5 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по своевременному освоению земельного участка. Неисполнение такой обязанности влечет применение правила подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в виде правомочия арендодателя на прекращение аренды земельного участка по собственной инициативе.

Таким образом, из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Соответствующая правовая позиция приведена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14.

Делая выводы о том, что ответчик не освоил переданный ему в аренду земельный участок, поскольку не приступил к строительным работам, суды проигнорировали доводы ответчика о том, что им осуществлены подготовительные работы (получен согласованный градостроительный план, разработана проектная документация), предшествующие использованию земельного участка в целях, для которых он предоставлен.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта, условий договора аренды.

Так же суд кассационной инстанции полагает необоснованными выводы судов обеих инстанций о наличии оснований для расторжения настоящего договора в связи с нарушением срока строительства, не принявших во внимание доводы ответчика со ссылкой на положения пунктов 6.2.23 и 3.1. договора, согласно которым, арендатор обязан не позднее 14.03.2027 получить разрешение на строительство объекта капитального строительства в органе, осуществляющем его выдачу, в тот же срок выполнить строительство объекта и осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный объект недвижимости.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из указанной нормы, в случае, если арендатор предпринимал меры по освоению арендованного земельного участка, обязанность по доказыванию обоснованности причин для расторжения договора аренды в данном случае лежит на арендодателе.

В силу положений статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что в обоснование своей позиции учреждение представило ряд документов (стройгенплан на строительство Военно-патриотической школы, градостроительный план земельного участка, а также иные документы на согласование проектной документации на возводимый ответчиком объект), результаты оценки которых в силу статей 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с доказательствами истца подлежали отражению в обжалуемых судебных актах.

С учетом предмета заявленных требований, представленных сторонами доказательств и заявленных ими доводов арбитражному суду следовало установить, осуществлялись ли арендатором подготовительные мероприятия, предшествующие строительству объекта, оценить, позволяет ли срок договора завершить строительство. В зависимости от установленных обстоятельств суду необходимо проверить, допущены ли арендатором существенные нарушения условий договора, которые в силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Суд кассационной инстанции обращает внимание сторон на то, что поскольку расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, постольку без выяснения всех указанных выше обстоятельств со ссылкой лишь на то, что в течение трех лет арендатор не приступил к строительству, выводы судов о наличии оснований для расторжения договора не могут быть признаны обоснованными и мотивированными, а сам факт расторжения договора в судебном порядке - законным.

С учетом изложенного, принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 этого Кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, в частности, определить, имело ли место освоение ответчиком земельного участка в смысле, придаваемом этому понятию нормами земельного законодательства с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, по результатам чего разрешить имеющийся спор. Кроме того, суду также следует распределить расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ответчиком при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26 апреля 2022 года по делу N А78-5309/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 июля года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.С. Яцкевич

Судьи

С.Б. Качуков Н.П. Кушнарева