Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 июня 2023 г. N Ф02-2599/23 по делу N А19-11418/2022

город Иркутск

05 июня 2023 г.

Дело N А19-11418/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2023 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Качукова С.Б., Кушнаревой Н.П.,

при участии в судебном заседании представителя: министерства имущественных отношений Иркутской области Перерешко М.Н. (доверенность от 01.08.2022, паспорт); общество с ограниченной ответственностью "Мета-Девелопмент" Загородниковой А.Г. (доверенность от 10.01.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании); администрации Хомутовского муниципального образования - администрации сельского поселения Трохимчук Е.С. (доверенность от 24.03.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу министерства имущественных отношений Иркутской области на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2023 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Мета-Девелопмент" (ОГРН 1053808205076, ИНН 3808130912, г. Иркутск, далее также - ООО "Мета-Девелопмент", истец) обратилось в арбитражный суд с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к министерству имущественных отношений Иркутской области (далее также - министерство, ответчик) об обязании министерства в преимущественном порядке перед другими лицами заключить с обществом "Мета-Девелопмент" на новый срок договор аренды земельного участка общей площадью 1 442 549 кв.м с кадастровым номером 38:36:000017:2026, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский район, п. Плишкино, м-н Ключевой, для использования в целях под малоэтажное строительство, сроком с 02.02.2022 по 01.02.2032, на условиях договора аренды земельного участка от 20.02.2012 N 65.

Дело рассмотрено с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Хомутовского муниципального образования - администрации сельского поселения, администрации Иркутского районного муниципального образования.

постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2023 года, исковые требования удовлетворены, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, министерство обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

В поданной жалобе министерство оспорило выводы судов о прекращении действия договора аренды в связи с его расторжением министерством в одностороннем порядке, заявило, что договор прекратил свое действие в связи с истечением его срока 01.02.2022, указав при этом на ошибочность выводов судов о возобновлении договора на неопределенный срок.

Кроме того, министерство в кассационной жалобе сослалось на неверное применение судами положений пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, заявило об отсутствии оснований для заключения с обществом "Мета-Девелопмент" нового договора аренды земельного участка на новый срок без торгов, указав, что положения пункта 3 названой статьи кодекса распространяются исключительно на ситуации, когда предыдущий договор аренды также заключен без проведения торгов. Министерство настаивает, что у общества отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды под строительство новых объектов недвижимости без торгов. Помимо прочего, министерство со ссылкой на положения статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации оспорило выводы судов о наличии у общества преимущественного права на получение спорного земельного участка без торгов по причине возведения на нем одного объекта недвижимости, заявив о том, что за предоставлением участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему здания, общество не обращалось.

В представленных отзывах ООО "Мета-Девелопмент" и администрация Иркутского районного муниципального образования с доводами кассационной жалобы не согласились, сославшись на их необоснованность, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель министерства доводы кассационной жалобы поддержал. Представитель ООО "Мета-Девелопмент" поддержал доводы отзыва, представитель администрации Хомутовского муниципального образования - администрации сельского поселения с доводами кассационной жалобы не согласился, поддержал позицию общества "Мета-Девелопмент".

Администрация Иркутского районного муниципального образования в адресованном суду заявлении просила рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие ее представителя.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и в отзывах на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из представленных в материалы доказательств и установлено судами, в соответствии с постановлением администрации Иркутского района от 27.12.2011 N 6819, протоколом от 01.02.2012 N 1 о результатах торгов 20.02.2012 между комитетом по управлению муниципальным имуществом Иркутского района и обществом "Мета-Девелопмент" заключен договор аренды N 65, по условиям которого обществу передан во временное владение пользование сроком по 01.02.2022 земельный участок с кадастровым номером 38:36:000017:2026, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, п. Плишкино, м-н Ключевой, для использования в целях под малоэтажное жилищное строительство.

В соответствии с пунктом 2.1 названного договора аренды срок его действия установлен с 01.02.2012 по 01.02.2022. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 02.05.2012.

В пункте 4.3.2 договора стороны согласовали право арендатора на основании письменного заявления по истечении срока действия договора в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, на согласованных с арендодателем условиях.

На указанном земельном участке обществом возведен двухквартирный малоэтажный жилой дом, количество этажей - два, в том числе один подземный, год ввода в эксплуатацию по завершению строительства - 2022 (выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 04.02.2022 N 99/2022/447428355). Разрешение N 38-RU 38508317-1-2022 на ввод в эксплуатацию указанного двухквартирного малоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский р-н, п. Плишкино, мкр. Ключевой, получено от администрации Хомутовского муниципального образования 28.01.2022. Право собственности на квартиры с кадастровыми номерами 38:36:000017:5299, 38:36:000017:5300, находящиеся в двухквартирном малоэтажном жилом доме, зарегистрировано за обществом "Мета-Девелопмент" (выписки из ЕГРН от 15.02.2022, 16.02.2022).

Письмом от 29.12.2021 N 03-51-3578/21-19 министерство уведомило арендатора о прекращении договора и необходимости возвратить земельный участок арендодателю.

В связи с получением уведомления арендодателя, общество "Мета-Девелопмент" 21.01.2022 направило министерству заявление N 58-исх на заключение договора аренды земельного участка сроком на десять лет (с 01.02.2022 по 01.02.2032) на условиях договора аренды от 20.02.2012, в соответствии с пунктом 4.3.2 договора аренды.

Отказывая в заключении договора аренды на новый срок, министерство в письме от 11.02.2022 N 02-51-1726/22 в качестве оснований указало на то, что в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Отказ Министерства имущественных отношений Иркутской области от заключения договора аренды на новый срок послужил основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя иск и возлагая на министерство обязанность заключить с обществом без торгов договор аренды земельного участка, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 131, 219, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 22, 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Закон N 171-ФЗ), положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Закон о регистрации), и, исходил из наличия у общества "Мета-Девелопмент" права на заключение нового договора аренды земельного участка без торгов в связи с нахождением на земельном участке возведенного обществом объекта недвижимости, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Между тем принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 названной статьи.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из случаев, допускающих заключение гражданами и юридическими лицами нового договора аренды земельных участков без проведения торгов является предоставление земельного участка гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 статьи.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, из буквального толкования приведенной нормы, а также из позиции, сформулированной в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, следует, что для возникновения у арендатора права на заключение нового договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, необходимо одновременное соблюдение всех указанных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации условий.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000017:2026 от 20.02.2012 заключен с обществом по результатам торгов, состоявшихся в 2012 году в соответствии с требованиями земельного законодательства, что само по себе исключает в данном случае применение положений пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом признавая за обществом "Мета-Девелопмент" право на заключение нового договора аренды без торгов, суды сослались на наличие условий, предусмотренных пунктом 4 указанной статьи, а именно - на положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Между тем как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 38:36:000017:2026 имеет площадь 1 442 549 кв.м и испрашивался обществом не для эксплуатации одного объекта недвижимости (двухквартирный малоэтажный жилой дом площадью 312,7 кв. м), возведенного на нем в период действия договора, а для использования под малоэтажное строительство, и, соответственно, под эту цель земельный участок и был предоставлен обществу по результатам торгов.

Таким образом, указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий, предусмотренных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и, следовательно, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу после истечения срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судами первой и апелляционной инстанций ошибочно не принято во внимание, что совокупность условий, перечисленных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не соблюдена.

Доводы общества о наличии права на получение спорного земельного участка без торгов со ссылкой на положения пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка от 20.02.2012 N 65, согласно которому, арендатор имеет право на основании письменного заявления по истечении срока действия настоящего договора в соответствии со статьёй 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных с арендодателем условиях, отклоняется судом кассационной инстанции в силу следующего.

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 Постановления N 73 в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

При отсутствии совокупности условий, предусмотренных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по смыслу указанных норм права, а также правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, после 01.03.2015 продление договора аренды земельного участка на новый срок возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, срок которого истек после 01.03.2015.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции соглашается с позицией министерства, указывающего в доводах жалобы, что срок действия договора аренды земельного участка от 20.02.2012 N 65 истек 01.02.2022 независимо от направления уведомления от 29.12.2021 N 03-51-3578/21-19 и действие указанного договора не могло возобновиться на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку суды в достаточной мере установили фактические обстоятельства по делу, исследовав имеющиеся в деле доказательства, однако неверно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным не направляя дело на новое рассмотрение, отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, отказав в удовлетворении исковых требований общества "Мета-Девелопмент" о возложении на министерство обязанности заключить на новый срок без проведения торгов договор аренды земельного участка общей площадью 1 442 549 кв.м с кадастровым номером 38:36:000017:2026, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский район, п. Плишкино, м-н Ключевой, для использования в целях под малоэтажное строительство, сроком с 02.02.2022 по 01.02.2032, на условиях договора аренды земельного участка от 20.02.2012 N 65.

Вместе с тем указанное решение не лишает общество права в установленном земельным законодательством порядке (пункт 9 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) обратиться в министерство за предоставлением без торгов земельного участка необходимого для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в размере 6 000 рублей подлежат отнесению на него.

Государственная пошлина за подачу апелляционной и кассационной жалоб не взыскивается с истца (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2023 года по тому же делу отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.С. Яцкевич

Судьи

С.Б. Качуков Н.П. Кушнарева