Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 ноября 2023 г. N Ф02-5771/23 по делу N А78-2843/2022

город Иркутск

08 ноября 2023 г.

Дело N А78-2843/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 08 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Ламанского В.А., Яцкевич Ю.С.

при ведении протокола и обеспечении использования систем видеоконференц-связи помощником судьи Сковородиным А.С.

при участии в заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Забайкальского края представителя федерального государственного казенного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации Никитина С.С. (доверенность от 25.11.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного казенного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 13 июня 2023 года по делу N А78-2843/2022 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2023 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное казенное учреждение "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1037550010519, ИНН 7536029036, г. Новосибирск, далее также - ФГКУ "Сибирское ТУИО") и федеральное государственное казенное учреждение "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1072723005079, ИНН 2723020115, г. Хабаровск, далее также - ФГКУ "Дальневосточное ТУИО") обратились в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к индивидуальному предпринимателю Атроховой Лилии Александровне (ОГРНИП 310032712600337, ИНН 032312310579, далее также - предприниматель Атрохова Л.А., ответчик) о взыскании предусмотренного пунктом 6.2.2 договора аренды федерального недвижимого имущества от 28.07.2018 N 141/3/5/АИ-41 штрафа в сумме 128 675 рублей 28 копеек и обязании ответчика привести планировку нежилых помещений N 11, N 12 и N 13, расположенных в здании по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Маршала Жукова, д. 7А, в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ" от 29.04.2015.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено краевое государственное унитарное предприятие "Забайкальское БТИ".

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 13 июня 2023 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2023 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ФГКУ "Дальневосточное ТУИО" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт.

В поданной жалобе истец сослался на несоответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам и, как следствие, на ошибочность их выводов об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленных им требований. По утверждению истца, ответчик без получения соответствующего согласия арендодателя осуществил переоборудование и перепланировку переданных ему в аренду помещений, требующие внесение изменений в документы технической инвентаризации, что свидетельствует о нарушении им условий пунктов 3.2.16 и 3.2.17 договора аренды от 28.07.2018 N 141/3/5/АИ-41. В этой связи, по мнению истца, ответчик обязан уплатить штраф, начисленный на основании пункта 6.2.2 этого договора, и привести арендованные помещения в первоначальное состояние.

В судебном заседании представитель ФГКУ "Дальневосточное ТУИО" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Остальные лица, участвующие в деле, своих представителей в заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 6 октября 2023 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей ФГКУ "Сибирское ТУИО", ответчика и третьего лица.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ФГКУ "Сибирское ТУИО" (арендодатель) и предприниматель Атрохова Л.Н. (арендатор) заключили договор аренды федерального недвижимого имущества от 28.07.2018 N 141/3/5/АИ-41, согласно которому арендатору передано в аренду сроком на пять лет нежилое помещение (на поэтажном плане комнаты N 11, N 12 и N 13) площадью 56,4 кв. м, расположенные на втором этаже здания комбината бытового обслуживания по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Маршала Жукова, д. 7А (акт приема-передачи от 28.07.2018).

Указанное здание принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплено на праве оперативного управления за ФГКУ "Сибирское ТУИО" (свидетельства о государственной регистрации от 15.07.2010 серии 03-АА 006642 и от 27.11.2012 серии 03-АА 247155).

В пункте 3.2.16 договора аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора без предварительного письменного согласия арендодателя не проводить переустройство, переоборудование и (или) перепланировку нежилого помещения, требующие внесения изменений в документы технической инвентаризации, касающихся характеристик и функционального назначения объекта. Соответствующую проектную документацию арендатор обязался оформить за счет собственных средств и согласовать со всеми уполномоченными органами до проведения переустройства, переоборудования и (или) перепланировки, а после окончания работ - оформить технические и правоустанавливающие документы за счет собственных средств.

При этом в пункте 3.2.17 договора стороны указали, что в случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей арендатор обязался ликвидировать таковые, а помещения привести в прежний вид за свой счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

В соответствии с пунктом 6.2.2 договора за неисполнение обязательства, предусмотренного в том числе пунктами 3.2.16 и 3.2.17, арендатор обязан перечислить арендодателю штраф в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставке, действующей на момент нарушения обязательства.

По результатам проведенной 23.11.2021 плановой выездной проверки сотрудники ФГКУ "Сибирское ТУИО" установили, что предприниматель Атрохова Л.Н. в отсутствие согласия арендодателя осуществила перепланировку переданных ей в аренду помещений: в помещениях N 11 и N 12 установила гипсокартонные перегородки и межкомнатные двери, в помещении N 13 установила гипсокартонную перегородку без дверного заполнения для выделения кухонного помещения, а также организовала и выделила отдельное помещение - уборную. Таким образом, по результатам проверки установлено, что на переданной в аренду площади в размере 56,4 кв. м предприниматель оборудовала семь помещений (акт проверки порядка использования нежилых помещений в здании комбината бытового обслуживания от 23.11.2021 N 49).

Кроме того, ФГКУ "Сибирское ТУИО" также выявило, что предприниматель произвел установку в арендованных помещениях двух раковин и унитаза, для чего проложил отсутствовавшие ранее сети водоснабжения и водоотведения.

Ссылаясь на то, что предприниматель Атрохова Л.А. в отсутствие предварительного письменного согласия арендодателя осуществила перепланировку и переустройство переданных по договору аренды от 28.07.2018 N 141/3/5/АИ-41 нежилых помещений, ФГКУ "Сибирское ТУИО" направило в ее адрес требование от 14.01.2022 N 141/5/5/223/22 об уплате штрафа, начисленного на основании пункта 6.2.2 договора, в сумме 128 675 рублей 28 копеек.

На основании приказа Департамента военного имущества Министерства обороны Российской Федерации от 06.08.2021 N 2495 право оперативного управления ФГКУ "Сибирское ТУИО" на здание комбината бытового обслуживания прекращено и по акту от 21.03.2022 N 0000-000299 это здание передано в оперативное управление ФГКУ "Дальневосточное ТУИО".

Дополнительным соглашением от 09.12.2022 N 141/3/6/АИД-450 к договору аренды от 28.07.2018 N 141/3/5/АИ-41 арендодатель заменен на ФГКУ "Дальневосточное ТУИО".

Поскольку направленное ответчику требование было оставлено без удовлетворения, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая относительно предъявленных требований, ответчик со ссылкой на заключение ООО "Стройка" от 17.05.2022 N 06-05/22 указала на то, что смонтированные им перегородки не являются капитальными, перепланировка не затронула несущие конструкции здания, при этом установленные раковины и унитаз подключены к существующим сетям водоснабжения и водоотведения здания.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции и поддержавший его выводы апелляционный суд руководствовались положениями статей 6, 8, 384, 606, 608, 611, 615, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановления Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", разъяснениями, изложенными в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и исходили из отсутствия оснований для выводов о нарушении ответчиком условий договора аренды от 28.07.2018 N 141/3/5/АИ-41 и, как следствие, для возложения на него обязанности привести арендованные помещения в первоначальное состояние и взыскания с него суммы штрафа (неустойки).

Между тем принятые судом первой инстанции и апелляционным судом решение и постановление подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как указано выше, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истцы ссылались на нарушение предпринимателем Атроховой Л.А. обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.16 договора, а именно - на осуществление ею без предварительного письменного согласия арендодателя перепланировки и переустройства переданных в аренду нежилых помещений (устройство перегородок и разукрупнение таким образом трех переданных помещений до семи, установка раковин и унитаза с прокладкой сетей водоснабжения и водоотведения), требующих внесения изменений в документы технической инвентаризации.

Принимая обжалуемые судебные акты, суд первой инстанции и апелляционный суд, приняв во внимание представленное ответчиком заключение ООО "Стройка" от 17.05.2022 N 06-05/22, исходили из отсутствия оснований для удовлетворения требований истцов. В частности, ссылаясь на пункты 3.2.16, 3.2.17, 6.2.2 договора аренды от 28.07.2018 N 141/3/5/АИ-41, суды указали, что стороны предусмотрели ответственность арендатора (предпринимателя Атроховой Л.А.) только в случае осуществления им в отсутствие согласия арендодателя такой перепланировки арендованных помещений, которая приведет к нарушению целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера. Поскольку в настоящем случае, по выводам судов, установленные ответчиком гипсокартонные перегородки носят временный характер и могут быть демонтированы, в результате произведенных им действий не нарушена целостность стен, перегородок или перекрытий капитального характера, установленное сантехническое оборудование (раковины и унитаз) подключены от существующих систем водоснабжения и водоотведения здания, нарушение ответчиком (арендатором) условий договора аренды от 28.07.2018 N 141/3/5/АИ-41 отсутствует.

Между тем, делая указанные выводы, суды не учли следующее.

Действующим законодательством для нежилых помещений не предусмотрен особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения их в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольных переустройства и (или) перепланировки, в связи с чем в силу статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к соответствующим отношениям подлежат применению нормы жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 1). В свою очередь перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2).

Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Таким образом, к перепланировке и переустройству (переоборудованию) помещений в числе прочего отнесено разукрупнение помещений (увеличение количества комнат в помещениях (количества помещений) за счет установки перегородок), устройство дополнительных санузлов, прокладка новых подводящих и отводящих трубопроводов, установка новых (ранее отсутствовавших) сантехнических приборов. Проведение соответствующих действий требует внесения изменений в техническую документацию помещений.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как указано выше, в пункте 3.2.16 договора аренды от 28.07.2018 N 141/3/5/АИ-41 стороны указали обязанность арендатора без предварительного письменного согласия арендодателя не проводить переустройство, переоборудование и (или) перепланировку нежилого помещения, требующие внесения изменений в документы технической инвентаризации, касающихся характеристик и функционального назначения объекта.

В свою очередь в пункте 6.2.2 договора стороны предусмотрели, что за неисполнение обязательства, предусмотренного в том числе пунктом 3.2.16, арендатор обязан перечислить арендодателю штраф в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставке, действующей на момент нарушения обязательства.

Указанные условия включены сторонами в договор в рамках реализации ими предусмотренного статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа свободы договора (определения условий договора по усмотрению сторон). При этом для арендодателя необходимость включения таких условий в договор связана с его заинтересованностью в сохранении переданных в аренду помещений в первоначальном состоянии с возможностью изменения помещений только по согласованию с ним.

Вопреки выводам судов, указанные условия договора свидетельствуют о невозможности проведения арендатором без предварительного письменного согласия арендодателя перепланировок арендованного нежилого помещения, имеющих как капитальный (связанный с нарушением целостности стен, перегородок или перекрытий), так и некапитальный характер. Данными условиями договора установлен запрет на проведение арендатором без согласия арендодателя любых переустройства, переоборудования и (или) перепланировки помещения, требующих внесения изменений в документы технической инвентаризации, касающихся в том числе характеристик помещения. За нарушение арендатором указанного обязательства пунктом 6.2.2 договора предусмотрен соответствующий штраф (неустойка).

При этом условие пункта 3.2.17 договора, предусматривающее обязанность арендатора ликвидировать обнаруженные арендодателем самовольные перепланировки капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделки или прокладки сетей, не исключает право арендодателя как собственника помещений (обладателя иного вещного права на них) требовать устранения произведенных арендатором самовольных перепланировок и переустройства некапитального характера, которые недопустимы в силу пункта 3.2.16 договора.

Таким образом, установив в данном случае факт выполнения ответчиком (арендатором) без предварительного письменного согласия арендодателя перепланировки и переустройства арендованных нежилых помещений - устройство перегородок из гипсокартона и разукрупнение в результате этого помещений (образование из трех переданных помещений семи помещений), установка раковин и унитаза с прокладкой сетей водоснабжения и водоотведения, что неизбежно требует внесения изменений в документы технической инвентаризации, и указав при этом на необоснованность требований истцов, суды не учли буквальное значение указанных выше условий пунктов 3.2.16 и 6.2.2 заключенного сторонами договора аренды от 28.07.2018 N 141/3/5/АИ-41.

Кроме того, ссылаясь в принятых судебных актах на подключение установленного сантехнического оборудования (раковин и унитаза) к существующим системам водоснабжения и водоотведения здания, суды в нарушение положений части 2 статьи 65, части 1 статьи 168 и части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дали оценки доводам истца об осуществлении такого подключения от инженерных сетей, расположенных в смежных помещениях N 15 и N 16, путем проделывания в несущей стене отверстий и прокладки труб (о чем также указано в представленном самим ответчиком заключении ООО "Стройка" от 17.05.2022 N 06-05/22).

На основании изложенного, принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 этого Кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, а также доводы и возражения сторон, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего разрешить имеющийся спор.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 13 июня 2023 года по делу N А78-2843/2022 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2023 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Б. Качуков

Судьи

В.А. Ламанский Ю.С. Яцкевич