Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 декабря 2023 г. N Ф02-6686/23 по делу N А33-32884/2022

город Иркутск

22 декабря 2023 г.

Дело N А33-32884/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Антоновой С.А.,

судей: Кушнаревой Н.П., Яцкевич Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания в Арбитражном суде Восточно-Сибирского округа помощником судьи Ивановой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края кассационные жалобы:

департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН: 2466010657, ОГРН: 1032402940800),

администрации города Красноярска (ИНН: 2451000840, ОГРН: 102240255758),

общества с ограниченной ответственностью "ТемпСтрой" (ИНН: 2446030422, ОГРН: 1082468044449)

на решение от 07 июня 2023 года, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2023 года по делу N А33-32884/2022 Арбитражного суда Красноярского края по иску прокурора Красноярского края в интересах муниципального образования города Красноярск в лице администрации города Красноярска к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, обществу с ограниченной ответственностью "ТемпСтрой" о признании недействительным в силу ничтожности договоров аренды, купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности сделки,

При участии в судебном заседании представителя прокуратуры Красноярского края - Дмитриева И.Г. (служебное удостоверение), представителя администрации города Красноярска - Прохоренко Н.С. (доверенность от 28.12.2022, паспорт, диплом), представителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска - Вагаповой А.В. (доверенность от 22.12.2022, паспорт, диплом), представителя общества с ограниченной ответственностью "ТемпСтрой" - Тушкова В.С. (доверенность от 18.12.2023, удостоверение адвоката),

УСТАНОВИЛ:

прокурор Красноярского края (далее - прокурор) в интересах муниципального образования города Красноярск в лице администрации города Красноярска (далее - администрация) обратился в арбитражный суд с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью "ТемпСтрой" (далее - ООО "ТемпСтрой", общество):

- о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 24.12.2021 N 392, заключенного между департаментом и ООО "ТемпСтрой";

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли- продажи земельного участка от 28.03.2022 N 164, заключенного между департаментом и ООО "ТемпСтрой";

- о применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности ООО "ТемпСтрой" на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пос. Удачный, общей площадью 5 685 кв. м.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.06.2023, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023, исковые требования удовлетворены.

Считая принятые по делу судебные акты незаконными и необоснованными, департамент, администрация и общество обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просят их отменить, отказать в удовлетворении требований прокурора.

Согласно доводам кассационных жалоб, действующее земельное законодательство не содержит в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, несоответствие площади земельного участка площади занимаемой объектом недвижимости. Заявители кассационных жалоб указывают, что доводы прокурора о необходимости пересмотра границ и площади спорного земельного участка не обоснованы, порядок расчета, выполненный истцом путем деления площади земельного участка на площадь объекта, противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства, поскольку не учитывает особенности определения границ земельного участка с учетом требований градостроительных, технических регламентов и правовых норм, соблюдение которых обязательно при формировании участка. Обращают внимание на то, что суд неправомерно освободил истца от доказывания обстоятельств несоразмерности площади земельного участка.

Кроме того, полагают, что избранный прокуратурой способ защиты права, который не был скорректирован судом, не приводит к восстановлению нарушенного права, поскольку не влечет изменения границ уже сформированного земельного участка.

ООО "ТемпСтрой" отмечает, что суд первой инстанции, отказав в отложении судебного заседания, лишил его права на представления доказательства (технического отчета), подтверждающего использование всей площади земельного участка для эксплуатации возведенных зданий.

Представленные обществом с кассационной жалобой дополнительные доказательства не могут быть приняты судом кассационной инстанции (абзацы второй-третий пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции"), в связи с чем, подлежат возвращению заявителю. Поскольку данные документы поданы в электронном виде через систему "Мой арбитр", на бумажном носителе они не возвращаются.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru).

В судебном заседании представители администрации, департамента и общества поддержали доводы, изложенные в их кассационных жалобах.

Представитель прокуратуры Красноярского края считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах и отзыве на них, правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как верно установлено судами и следует из материалов дела, на основании протокола о результатах проведения аукциона от 25.11.2016, извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, опубликованного в газете "Городские новости" от 19.10.2016 выпуск N 125, департамент (арендодатель) и ООО "ТемпСтрой" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 22.12.2016 N 1531 с кадастровым номером 24:50:0100451:5468, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пос. Удачный, общей площадью 5 685 кв. м (далее - земельный участок), в целях строительства ряда объектов: код - 6.9, 3.3, 4.9, 4.1.

Администрация города Красноярска 05.05.2017 выдала ООО "ТемпСтрой" разрешение на строительство N 24-308-96-2017 следующих объектов: здание бани N 1 и здание бани N 2 (код - 4.9), а в последующем - разрешение на ввод указанных объектов в эксплуатацию от 30.09.2021 N 24-308-96-2017.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об объекте недвижимости от 21.12.2022 N N КУВИ-001/2022-2274110096, КУВИ-001/2022-2274110055 за ООО "ТемпСтрой" на праве собственности зарегистрированы нежилые здания с кадастровыми номерами 24:50:0100451:10344 площадью 52,8 кв. м и 24:50:0100451:10345 площадью 53,3 кв. м, расположенные на земельном участке.

ООО "ТемпСтрой" обратилось в департамент с заявлением от 19.11.2021 о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Департамент и ООО "ТемпСтрой" 24.12.2021 заключили договор аренды земельного участка N 392, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок для использования в целях эксплуатации нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:50:0100451:10345 и 24:50:0100451:10344.

В последующем, 09.02.2022 ООО "ТемпСтрой" обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка за плату без проведения торгов.

Департамент (продавец) и ООО "ТемпСтрой" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка N 164 от 28.03.2022, по условиям пункта 1.1 которого продавец обязуется предоставить за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок для использования в целях эксплуатации нежилых зданий в соответствии с градостроительным регламентом зоны в границах, указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.04.2022 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100451:5468 принадлежит на праве собственности ООО "ТемпСтрой".

Помощник прокурора произвел осмотр земельного участка, о чем составлен акт от 07.10.2022, в котором зафиксировано, что участок не огорожен, въезд на территорию свободен, участок частично заасфальтирован, на территории участка возведено два нежилых одноэтажных здания из деревянного бруса, кровля из металлического профильного листа, каждое площадью не более 55 кв. м, иные постройки отсутствуют.

Прокурор, установив превышение площади переданного обществу по оспариваемым договорам земельного участка в 50 раз в сравнении с площадью расположенных на нем объектов недвижимости, с целью защиты нарушенных публичных интересов обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции руководствовался статьями 1, 11.2, 11.9, 15, 35, 37, пунктами 1, 2 статьи 39.3, пунктом 25 статьи 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 12, 217, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), а также разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2017 N 310-КГ16-20935, от 18.11.2016 N 309-КГ16-15020, и исходил из того, что площадь земельного участка, приобретенного обществом, несоразмерна площади участка необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта. В связи с чем, на основании статьи 168 ГК РФ признал указанные договоры ничтожными и применил последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности общества на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, согласившись с его выводами.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено этой статьей или федеральным законом (пункт 1).

Между тем статья 39.16 ЗК РФ содержит перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункты 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного 07.04.2021).

Таким образом, предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, осуществляется, прежде всего, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Толкуя вышеприведенные нормы земельного законодательства, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О, отметил, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, от 21.11.2023 N 58-КГ23-15-К9.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды, принимая во внимание, что земельный участок отчужден в собственность общества без проведения конкурсных процедур, верно установили, что площадь предоставленного в собственность земельного участка 5 865 кв. м значительно превышает совокупную площадь возведенных на нем объектов недвижимости 106,1 кв. м, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость эксплуатации всего земельного участка, с учетом чего обоснованно пришли к выводу о наличии оснований для признания договора аренды земельного участка от 24.12.2021 N 392 и договора купли-продажи земельного участка от 28.03.2022 N 164 недействительными сделками, заключенными с нарушением принципов земельного законодательства, изложенных в статье 1 ЗК РФ.

Ссылка заявителей кассационных жалоб на разъяснения Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 N Д23и-2954, от 03.07.2015 N Д23и-3084, письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 17.06.2022 N ОП/018323/22, от 16.09.2022 N 11-7964-АБ/22 и др., согласно которым арендаторы земельных участков, значительно превосходящих площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка без необходимости представления доказательств причины несоразмерности, а также на экспертное заключение Санкт-Петербургского государственного университета, ответ Комитета по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Государственной Думы Российской Федерации подлежит отклонению, поскольку они не являются нормативными правовыми актами и носят информационный характер.

Вопреки доводам кассационных жалоб, принимая во внимание системное толкование пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, прокуратурой был выбран надлежащий способ защиты права, а избранный судами способ восстановления нарушенного права путем прекращения права собственности общества на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, соответствует разъяснениям, данным в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В ходе рассмотрения настоящего спора общество не обосновало в соответствии с положениями статьи 11.9 ЗК РФ площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, не представило схему его расположения, что не позволило суду рассмотреть вопрос о возврате публичному собственнику части спорного земельного участка не занятой принадлежащим обществу объектом недвижимости.

Вместе с тем указанные обстоятельства не свидетельствуют о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов, поскольку вопрос о предоставлении земельного участка обществу с целью эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости подлежит разрешению в порядке главы V.1. ЗК РФ, а в случае возникновения разногласий может быть передан на разрешение суда.

Довод кассационной жалобы о неправомерном отказе суда первой инстанции в отложении судебного заседания, был предметом рассмотрения апелляционного суда и правомерно отклонен, поскольку согласно положениям статьи 158 АПК РФ отложение судебного заседания при заявленном ходатайстве является правом, а не обязанностью суда, реализуемым исходя из конкретных обстоятельств дела.

Иные приведенные в кассационных жалобах доводы являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу сводятся к несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, однако не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

Нарушений или неправильного применения судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта, в том числе безусловными (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем в силу пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ они подлежит оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы, не освобожденного от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 07 июня 2023 года, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2023 года по делу N А33-32884/2022 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.А. Антонова

Судьи

Н.П. Кушнарева Ю.С. Яцкевич