Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июля 2014 г. N Ф04-6317/14 по делу N А45-9226/2013

г. Тюмень

25 июля 2014 г.

Дело N А45-9226/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Орловой Н.В.,

Тихомирова В.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего Уточенко Никиты Михайловича закрытым акционерным обществом "НОВИНКОМ" (ответчика) на решение от 25.10.2013 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Попова И.В.) и постановление от 27.03.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Усенко Н.А., Логачёв К.Д., Фролова Н.Н.) по делу N А45-9226/2013 по иску мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, д. 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к закрытому акционерному обществу "НОВИНКОМ" (630005, г. Новосибирск, ул. Державина, 47, ОГРН 1025401913316, ИНН 5405221536) о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу "НОВИНКОМ" (далее - ЗАО "НОВИНКОМ") о взыскании 1 198 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 по 14.05.2013 и 212 345 руб. 50 коп. пеней за просрочку платежей в период с 03.07.2012 по 14.05.2013.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.10.2007 N 67260 (далее - договор аренды).

Решением от 25.10.2013 Арбитражного суда Новосибирской области (с учетом определения от 27.11.2013), оставленным без изменения постановлением от 27.03.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ЗАО "НОВИНКОМ" просит отменить вынесенные судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, судами не учтено, что в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), пунктами 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов 10/22) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а соответствующее публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

При этом конкурсный управляющий считает, что поскольку мэрия 27.04.2012 выдала ЗАО "НОВИНКОМ" разрешение N Ru 54303000 на ввод в эксплуатацию блок-секций 1.1, 1.2, 1.3 жилого дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Державина, стр. 47 (почтовый адрес: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Ольги Жилиной, 33), право собственности первого дольщика на жилое помещение в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу согласно определению от 13.02.2013 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-19286/2011 оформлено в 13.06.2012, то с указанной даты действие договора аренды от 10.10.2007 N 67260 прекращено, а земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, основания для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с 01.07.2012 по 14.05.2013 отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу мэрия возражает против доводов общества, просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между мэрией (арендодателем) и ЗАО "НОВИНКОМ" (арендатором) договором аренды в пользование арендатора сроком с 10.10.2007 по 10.09.2010 для строительства жилого дома с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторных подстанций по ул. Державина передан земельный участок площадью 1 325 мI из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:0:0293, расположенный в пределах Центрального района г. Новосибирска.

Дополнительным соглашением от 27.10.2010 N 1 срок действия договора продлен до 10.09.2013.

Согласно пункту 2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2010 N 1) размер годовой арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 1 198 000 руб. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным кварталом.

В случае невнесения платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 процента от суммы задолженности за истекший квартал.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 08.11.2007 за номером 54-54-01/351/2007-146.

Ссылаясь на наличие у ЗАО "НОВИНКОМ" в рассматриваемый период долга по арендной плате, мэрия обратилась в суд с настоящим иском, который удовлетворен судами ввиду его законности и обоснованности.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения арендной платы, условия и сроки внесения платы за земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, относится к компетенции соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ закреплена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в спорный период ЗАО "НОВИНКОМ" осуществляло пользование вышеуказанным земельным участком без внесения арендной платы арендодателю, поэтому размер задолженности по арендной плате составил 1 198 000 руб., которая взыскана в пользу мэрии.

На основании статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 ГК РФ).

Установив нарушение ответчиком сроков уплаты арендной платы, суды также взыскали с ЗАО "НОВИНКОМ" договорную неустойку.

Довод заявителя о том, что он не обязан уплачивать арендную плату в связи с государственной регистрацией 13.06.2012 права собственности первого дольщика на помещение в многоквартирном доме и прекращением с данной даты договора аренды, не принимается во внимание суда кассационной инстанции.

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из упомянутых положений ЖК РФ, Вводного закона, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В силу изложенного с момента регистрации любым из участников долевой собственности права собственности на объект долевого строительства договор аренды земельного участка является прекратившимся в силу закона.

Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Между тем конкурсный управляющий, даже несмотря на то, что апелляционный суд определением от 18.02.2014 предложил истцу представить доказательства, подтверждающие регистрацию права собственности каких-либо лиц на объекты долевого строительства (документы, содержащие сведения о зарегистрированных правах на помещение за дольщиком, не являются общедоступными, а потому обстоятельства возникновения прав общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, подлежит доказыванию), в нарушение статьи 65 АПК РФ указанных доказательств не представил.

При таких обстоятельствах правомерен вывод судов, что мэрия, не получив от ЗАО "НОВИНКОМ" в соответствии с пунктом 7.4 договора аренды уведомление о переходе прав на объекты недвижимости, обоснованно посчитала договор аренды действующим в спорный период.

Правильно отклонена судами ссылка заявителя разрешение от 27.04.2012 N Ru 54303000 на ввод объекта в эксплуатацию, которое на законных основаниях (статьи 67, 68, 71 АПК РФ) не признано доказательством прекращения обязательств по договору аренды.

Утверждение конкурсного управляющего о том, что все жилые и нежилые помещения в многоквартирном жилом доме были переданы застройщиком участникам долевого строительства 15.05.2012, а затем судебными актами арбитражного суда требования участников строительства исключены из реестра требований о передаче жилых помещений, проверено апелляционным судом, который посчитал его необоснованным, верно отметив, что сам по себе факт передачи объектов строительства участникам долевого строительства по актам приема-передачи доказательством государственной регистрации права собственности на эти помещения не является.

Таким образом, истец не представил в материалы дела бесспорные доказательства, позволяющие сделать вывод о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 325 мI у собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего иск мэрии удовлетворен правомерно.

Поскольку при разрешении спора нормы материального права применены правильно и не допущено норм процессуального права, то у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.10.2013 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 27.03.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-9226/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Тихомиров