Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 августа 2014 г. N Ф04-6510/14 по делу N А70-7883/2013

г. Тюмень

18 августа 2014 г.

Дело N А70-7883/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Сириной В.В.

Шуйской С.И.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 14.11.2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Макаров С.Л.) и постановление от 07.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Солодкевич Ю.М., Грязникова А.С., Рожков Д.Г.) по делу N А70-7883/2013 по иску департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30, 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (625000, Тюменская область, с. Нижняя Тавда, ул. Сибирская, 18, ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804) об изъятии путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 10 200 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ТОО "Ембаевское", кадастровый номер 72:17:07 05 003:436 по выкупной цене в размере 7 133 000 руб.

Другие лица, участвующие в деле: государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог".

В заседании приняли участие представители:

от департамента имущественных отношений Тюменской области - Баранчук Л.В. по доверенности от 18.06.2014 N 115/08-3-Д, Каюмова Р.Р. по доверенности от 03.03.2014, Стефанишина Н.И. по доверенности от 22.01.2014 N 9/08-1-Д;

от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - Важенина Н.М., Лапшин А.Е. по доверенности от 21.07.2014.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ответчик, общество) об изъятии земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 10 200 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:07 05 003:436 (далее - земельный участок), для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 7 133 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на статью 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также на постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - учреждение, третье лицо).

Решением от 14.11.2013 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 07.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Суд изъял спорный земельный участок путем выкупа из собственности общества для государственных нужд по выкупной цене в размере 20 644 000 руб.

Департамент, не согласившись с размером выкупной цены, обратился с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты изменить в части - определить выкупную цену земельного участка равной 7 133 000 руб.

В обоснование жалобы департамент указывает, что выкупная цена определяется на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка; отчет об оценке объекта по состоянию на 02.08.2013 N 966/13является ненадлежащим доказательством.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить в силе судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В дополнениях к отзыву на кассационную жалобу ответчик считает несостоятельными доводы истца о необоснованности заключения судебной экспертизы, и приложил дополнительные доказательства.

Согласно положениям главы 35 АПК РФ суд кассационной инстанции не рассматривает дополнительные доказательства, не являвшиеся предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций.

Определением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание было отложено в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) на 18.08.2014 на 10 час. 30 мин.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с требованиями статей 284, 286 доводы кассационной жалобы, правильность применения судами норм материального и процессуального права, находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

Из материалов дела следует и установлено судами, что постановлением Правительства Тюменской области от 02.09.2008 N 260-п автомобильная дорога "Обход г. Тюмень" включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.

В 2010 году Правительством Тюменской области принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке п. Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень - Ханты-Мансийск".

Постановлением Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области спорного земельного участка.

На дату принятия решения об изъятии земельного участка в государственную собственность Тюменской области собственником земельного участка являлось общество.

Департамент письмами от 22.12.2010 N 15327/08-131, от 31.12.2010 N 15894/08-1 уведомил общество о предстоящем изъятии земельного участка и произведенной регистрации решения об изъятии.

10.06.2013 распоряжением Правительства Тюменской области утверждена выкупная цена земельного участка в размере 7 133 000 руб. на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 331/13 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 16.12.2010.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, департамент указал, что между сторонами не было достигнуто соглашение о выкупной цене земельного участка.

Ответчик, возражая против исковых требований, в качестве обоснования выкупной стоимости земельного участка представил отчет ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 02.08.2013 N 966/13, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 20 644 000 руб.

Арбитражные суды, принимая оспариваемые судебные акты, руководствовались положениями статьи 279 ГК РФ, пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", признали не отвечающими критерию относимости отчет об оценке ООО "ЗСК-Центр" N 331/13, представленный департаментом, как составленный по состоянию на дату принятия решения об изъятии земельных участков.

Поскольку представленный в материалы дела отчет не отвечает требованиям допустимости, содержит значительные расхождения в оценке стоимости спорных земельных участков, суд в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ суд назначил по делу судебно-экономическую экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "АйКью Плюс-Оценка" Васильевой Н.Н.

Согласно заключению эксперта от 03.10.2013, составленному по результатам судебной экспертизы, выкупная стоимость земельного участка по состоянию на текущую дату проведения оценки составляет 34 065 567 руб.

Названное экспертное заключение судом не было принято в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельных участков на том основании, что эксперт при применении сравнительного подхода для ответа на поставленный вопрос о выкупной стоимости земельного участка, использовал в качестве объектов - аналогов земельные участки с разрешенным использованием: "под многоэтажную застройку", тогда как разрешенным использованием спорного земельного участка указано: "для сельскохозяйственного производства".

Удовлетворяя требования, арбитражные суды пришли к выводу, что представленный ответчиком отчет N 966/13, согласно которому по состоянию на 02.08.2013 рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 20 644 000 руб., соответствует требованиям статей 67, 68, 82, 86 АПК РФ, отвечает признакам ясности и полноты.

Суд апелляционной инстанции при этом указал, что объекты-аналоги, использованные ООО "ЗСК-Центр" при составлении отчета, имеют разрешенное использование "под любой вид деятельности", то есть универсальный вид использования, и при этом относятся так же к категории - земли населенных пунктов, в отчете обоснована их слплставимость с предметом оценки.

Также суды признали недопустимым доказательством отчет ООО "Партнер-Эксперт" N 149/13-01 об оценке по состоянию на 02.08.2013, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 7 991 000 руб., как выполненный по заказу ОАО "Мостострой-11", не являющимся лицом, участвующим в деле.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу положений статей 11, 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет об оценке объекта оценки не должен вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования данного Федерального закона.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как следует из отчета ООО "ЗСК-Центр" N 966/13, оценщик в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 1 использовал затратный и сравнительный подходы к оценке, обосновав отказ от использования доходного подхода.

Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов - аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов - аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта - аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Согласно отчету N 966/13 оценщиком выбрана единица сравнения объектов - аналогов 1 кв. м общей площади земельного участка и введена система корректировок: на условия финансирования; дату продажи; уторгование; местоположение; состав передаваемых прав; улучшения.

При этом оценщик, анализируя отобранные объекты - аналоги, счел, что корректировки значений единиц сравнения проводить не нужно по такому элементу сравнения, как "вид разрешенного использования", обосновав это тем, что объекты - аналоги относятся к той же категории земельных участков, что и объект оценки "земли населенных пунктов", а вид разрешенного использования может быть изменен в рамках процедуры, предусмотренной статьями 37, 39 Гр К Российской Федерации.

Таким образом, корректировка стоимости на отличия объектов - аналогов от объектов оценки, по виду разрешенного использования земельных участков не проводилась.

Как усматривается из отчетов при проведении оценки спорных земельных участков был применен метод сравнения продаж, который в силу пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе целевое назначение, разрешенное использование.

Принимая во внимание, что корректировка стоимости объекта оценки объектам - аналогам по виду разрешенного использования земельного участка, то есть отличия, которое существенно влияет на стоимость объекта оценки, не проводилась, является необоснованным вывод суда о том, что отчет N 966/13 отражает реальную рыночную стоимость участков.

Кроме того, указание суда на недопустимость в качестве доказательств представленного истцом отчета ООО "Партнер-Эксперт" N 149/13-01 об оценке по состоянию на 02.08.2013 не соответствует нормам процессуального права.

Изготовление отчета по заказу лица, не участвующего в деле, не лишает их статуса доказательства и не устраняет обязанность суда по их оценке.Заключение эксперта согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.

В силу указанных обстоятельств, принятые судебные акты не могут быть признаны законными, поэтому подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку для правильного разрешения спора требуются дополнительное исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу предоставленных полномочий, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, устранить указанные недостатки, разрешить вопрос о назначении экспертизы, а при необходимости и проведение экспертизы отчета оценщика, дать надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела и доводам сторон в совокупности с представленными доказательствами.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

Постановил:

решение от 14.11.2013 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 07.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-7883/2013 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Орлова

Судьи

В.В. Сирина С.И. Шуйская