Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 августа 2014 г. N Ф04-8908/14 по делу N А81-4328/2013

г. Тюмень

28 августа 2014 г.

Дело N А81-4328/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Орловой Н.В.

Тамашакина С.Н.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Ноябрьского городского департамента по имуществу администрации города Ноябрьска на решение от 21.03.2014 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Полторацкая Э.Ю.) и постановление от 27.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Солодкевич Ю.М., Семенова Т.П., Шарова Н.А.) по делу N А81-4328/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Маклер" (629805, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Магистральная, 63, 38, ОГРН 1088905002020, ИНН 8905044048) к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу администрации города Ноябрьска (629800, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, 29, ОГРН 1028900704392, ИНН 8905017830) о взыскании 1 031 482 руб.

Другие лица, участвующие в деле: администрация города Ноябрьска.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Маклер" - Лавелин А.С. по доверенности от 14.09.2013;

от Ноябрьского городского департамента по имуществу администрации города Ноябрьска, администрации города Ноябрьска - Иванов Д.О. по доверенности от 13.01.2014.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Маклер" (далее - ООО "Маклер", общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Ноябрьска о взыскании убытков в размере 1 031 482 руб.

Исковые требования мотивированы причинением обществу убытков в результате невозможности использования переданного в аренду Ноябрьским городским департаментом по имуществу администрации города Ноябрьск земельного участка и обоснованы ссылками на статьи 15, 16, 1069, 1102,1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением от 13.01.2014 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по ходатайству истца произведена замена ответчика с администрации города Ноябрьска на Ноябрьский городской департамент по имуществу администрации города Ноябрьск (далее - НГДИ, департамент, ответчик).

Определением от 12.02.2014 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа к участию в деле привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация города Ноябрьск (далее - администрация, третье лицо).

Решением от 21.03.2014 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 27.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

НГДИ обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, судами не принято во внимание заявление ответчика о применении срока исковой давности, сумма уплаченной арендатором арендной платы не является убытками.

Ответчик полагает, что обстоятельства, указанные судом как недостатки арендованного имущества, не являются недостатками объекта аренды. Новая планировка земельного участка, утвержденная постановлением администрации города Ноябрьска от 13.08.2008 N П-1307 "Об утверждении проекта планировки, проекта межевания коммунальной зоны по ул. Магистральная города Ноябрьска", согласно которой запроектированы красные линии, частично наложенные на границы участка, не являются недостатками участка, а являются установленными условиями его использования (правовым режимом), не препятствующими строительству объекта.

Податель жалобы отмечает, что даже при наличии недостатков арендованного земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Именно истец, проявив должную осмотрительность, характерную для субъекта предпринимательской деятельности, с целью исключения подобных рисков мог и должен был при заключении соглашения о перемене лиц в обязательстве от 08.05.2009 узнать о всех характеристиках земельного участка и планировке соответствующей территориальной зоны, возникших в 2008 году, независимо от того препятствуют они использованию земельного участка или нет.

Ответчик считает, что проектируемые красные линии в соответствии с новой планировкой земельного участка не могли являться препятствием для использования земельного участка, который НГДИ истцу вообще не предоставлялся. Истец принимал права и обязательства в отношении земельного участка от прежнего арендатора в период, когда проектируемые красные линии были уже установлены, однако требования о взыскании убытков предъявлены НГДИ, который не был инициатором перемены лиц в обязательстве.

Департамент полагает, что отказ в заключении договора аренды на новый срок имел ряд самостоятельных правовых оснований и не может свидетельствовать о недостатках арендованного земельного участка по ранее заключенному договору. Кроме того, НГДИ считает, что не может являться ответчиком по делу.

В судебном заседании заявитель доводы кассационной жалобы поддержал.

Представитель ООО "Маклер" просил в удовлетворении жалобы отказать.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, администрацией комиссионно на основании заявления ООО "Ноябрьск-Моторс" 02.10.2006 произведен выбор земельного участка для строительства автосалона, утвержден акт о выборе земельного участка, а также схема расположения земельного участка.

Согласно указанной в акте о выборе земельного участка информации, выбираемый земельный участок ограничен с юго-запада - проспектом Мира, с юго-востока - улицей Магистральной, с северо-востока - инженерными коммуникациями, с северо-запада - инженерными коммуникациями.

Обследовав данный земельный участок на местности и изучив схему расположения земельного участка, комиссия пришла к выводу о пригодности выбираемого земельного участка для его использования под размещение автосалона.

Распоряжением администрации от 15.12.2006 N Р-1260 утверждена схема расположения земельного участка для строительства и предварительно согласовано место размещения автосалона.

Указанным распоряжением ООО "Ноябрьск-Моторс" предписано обеспечить проведение кадастровых работ в отношении земельного участка, поставить его на государственный кадастровый учет.

Выбранный земельный участок 18.07.2007 постановлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 89:12:11 07 01:0032, разрешенное использование: для размещения гаражей и автостоянок.

На основании решения администрации от 24.08.2007 N П-1234 о предоставлении ООО "Ноябрьск-Моторс" в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 89:12:11 07 01:0032, площадью 6 685 кв. м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, в районе мкр. 3 по пр. Мира, для строительства автосалона, между департаментом (арендодатель) и ООО "Ноябрьск-Моторс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.10.2007 N 493-07 (далее - договор аренды).

В соответствии с условиями данного договора указанный земельный участок с целевым использованием для строительства автосалона в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, передан ООО "Ноябрьск-Моторс" по акту приема-передачи от 10.10.2007.

Срок аренды земельного участка установлен до 24.08.2010.

Департамент, ООО "Ноябрьск-Моторс" и ООО "Маклер" 08.05.2009 заключили соглашение N 2 о перемене лиц в обязательстве, по условиями которого к ООО "Маклер" с 30.04.2009 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды.

ООО "Маклер" 15.06.2009 получило разрешение N RU89305000-331 на строительство объекта капитального строительства: "Открытая автостоянка для легковых автомобилей" здание КПП: площадь земельного участка 6 685 кв. м, сроком действия до 15.06.2010.

Стороны 01.09.2009 подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, где указали, что арендодатель предоставляет арендатору земельный участок с кадастровым номером 89:12:110701:32 для строительства открытой автостоянки для легковых автомобилей.

За ООО "Маклер" на праве собственности 21.09.2009 зарегистрирован объект незавершенного строительства с площадью застройки 4,4 кв. м и степенью готовности 3%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 89:12:11 07 01:0032.

До истечения срока договора аренды (18.05.2010) истец обратился в департамент с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на 3 года.

Постановлением главы администрации от 28.06.2010 N П-1241 земельный участок предоставлен истцу в аренду с 24.08.2010.

Общество 31.08.2010 обратилось в департамент с заявлением, в котором просило заключить договор аренды на основании вышеназванного постановления.

Письмом от 09.09.2010 N 5665/2630 департамент ответил отказом в заключении договора аренды, а также просил возвратить земельный участок.

Мотивируя свой отказ, департамент указал, что постановлением главы города Ноябрьск от 13.08.2008 N П-1307 утвержден проект планировки коммунальной зоны по ул. Магистральная и проект межевания застроенных территорий в пределах красных линий коммунальной зоны по ул. Магистральная.

В связи с принятием указанного постановления границы предоставленного ООО "Маклер" на праве аренды земельного участка изменились. Кроме того, департамент со ссылкой на подпункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указал, что общество не приступило к строительству в границах земельного участка, утвержденного проектом планировки и межевания.

Постановлением администрации города Ноябрьск от 15.09.2010 N П-1722 со ссылкой на данное постановление отменено постановление главы администрации города Ноябрьск от 28.06.2010 N П-1241 о предоставлении ООО "Маклер" спорного земельного участка в аренду.

Письмом от 23.09.2010 N 6029/2720 администрация в лице департамента отказала обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 89:12:11 07 01:0032 в собственность.

Письмом от 13.07.2010 администрация города Ноябрьск отказала ООО "Маклер" в продлении выданного ему разрешения на строительство.

ООО "Маклер" 02.11.2010 и 09.08.2013 повторно обратилось в департамент с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду, в ответ на которые в качестве причин отказа указано на неиспользование участка в целях его предоставления в течение трех лет, на необходимость проведения торгов для заключения договора.

ООО "Маклер", указывая, что земельный участок, который оно приняло в аренду на основании соглашения о перемене лиц в обязательстве от 08.05.2009, не мог быть использован в соответствии с испрашиваемыми целями ввиду наличия красных линий и изменения границ участка, о чем сообщил департамент в первом отказе в продлении договора аренды, ссылаясь на нарушение тем самым арендодателем его обязанности по передаче имущества, обратилось с иском о взыскании убытков в виде неосновательно полученных арендных платежей в общем размере 1 031 482 руб.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями главы 34, статьей 15, пунктами 1, 2 статьи 393 ГК РФ, посчитал доказанным факт причинения истцу убытков и наличия причинной связи между противоправностью действий НГДИ и причиненными убытками в размере 1 031 482,00 руб.

При этом в силу пунктов 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), пункта 12 статьи 85 ЗК РФ суд сделал вывод о том, что расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.

Суд первой инстанции установил, что земельный участок был предоставлен истцу для строительства без указания на частичное расположение земельного участка на территории общего пользования. Вместе с тем, на момент предоставления истцу земельного участка ответчик был осведомлен о целях использования истцом земельного участка, в связи с чем истцу должен был быть предоставлен земельный участок, пригодный для строительства автосалона. Поэтому непредоставление земельного участка, отвечающего указанным требованиям, расценивается в качестве ненадлежащего исполнения ответчиком принятого на себя обязательства.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности для взыскания убытков судом был отклонен, поскольку ответчиком не доказан факт того, что истец о нанесении ему убытков узнал ранее 15.09.2010, то есть с момента вынесения постановления администрации "О признании утратившим силу постановления администрации от 28.06.2010 N П-1241 "О предоставлении земельного участка ООО "Маклер".

Руководствуясь статьей 124 ГК РФ, пунктом 2 положения о Ноябрьском городском департаменте по имуществу администрации города Ноябрьска, утвержденного постановлением администрации муниципального образования город Ноябрьск от 19.10.2009 N П-1900, суд пришел к выводу, что исковые требования к названному ответчику являются обоснованными.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Суд кассационной инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, считает выводы судебных инстанций правомерными по следующим основаниям.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2).

Из содержания указанных правовых норм следует, что под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

В соответствии со статьёй 393 ГК РФ должник обязан возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются по правилам, установленным статьей 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками согласно пункту 2 названной статьи понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности. Поэтому ее применение возможно лишь при наличии совокупности следующих условий: наличия убытков, противоправного поведения ответчика (вины ответчика, неисполнение им своих обязательств), причинно-следственной связи между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств и непосредственно размера убытков.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая предоставление спорного земельного участка с нарушением градостроительных норм и норм земельного законодательства, так как часть земельного участка находилась за пределами красных линий, что препятствует в период аренды возведению каких-либо строений на части участка, в том числе автостоянки, на строительство которой обществу выдано разрешение, суды пришли к правомерному выводу о доказанности факта причинения истцу убытков и наличием причинной связи между противоправностью действий департамента и причиненными убытками, размер которых составляет 1 031 482 руб.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом детального изучения в суде первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов соответствуют имеющимся в материалах доказательствам. Оснований для переоценки обстоятельств дела у суда кассационной инстанции не имеется.

Судами исследованы представленные в материалы дела доказательства в полном объеме, правильно применены нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 21.03.2014 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 27.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-4328/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Н.В. Орлова С.Н. Тамашакин