Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 сентября 2014 г. N Ф04-8968/14 по делу N А45-62/2014

г. Тюмень

5 сентября 2014 г.

Дело N А45-62/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Тамашакина С.Н. Шуйской С.И.

рассмотрел кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" на решение от 04.04.2014 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Полякова В.А.) и постановление от 24.04.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кайгородова М.Ю., Сухотина В.М., Ярцев Д.Г.) по делу N А45-62/2014 по иску муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (659300, Алтайский край, г. Бийск, пер. Коммунарский, 16/2, ОГРН 1022200565364, ИНН 2226008301) к обществу с ограниченной ответственностью "Паритет" (630112, г. Новосибирск, ул. Красина, 54, ОГРН 1065406065174, ИНН 5406343488) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 940 570,33 руб. и пени за просрочку арендных платежей в размере 224 828,21 руб.

Суд установил:

муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска Алтайского края" (далее - учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Паритет" (далее - ООО "Паритет", общество, ответчик) задолженности по арендной плате в размере 940 570,33 руб. за период с 13.06.2007 по 30.06.2013, пени за просрочку арендных платежей в размере 224 828,21 руб. за период с 11.07.2007 по 10.07.2013.

Решением от 04.04.2014 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 24.06.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Учреждение обратилось с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

Заявитель считает не соответствующим материалам дела и противоречащим нормам права вывод суда о том, что у общества не возникло обязательств по внесению арендных платежей, вытекающих из договора аренды земельного участка от 13.10.2006 N 811.

Судами неправильно применены статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11).

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимися в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между муниципальным казенным учреждением "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска Алтайского края" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ДК-ПРОЕКТ ПЛЮС" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 13.10.2006 года N 811.

По условиям договора арендатору передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 22:65:010404:0004 площадью 10 674, 84 кв. м, расположенный по адресу: город Бийск, Чемровский промрайон, севернее территории "ЭКАТЭ".

Земельный участок предоставлен на срок до 01.09.2007.

Цель предоставления земельного участка - для строительства железнодорожного тупика. По истечении срока действия договора и при отсутствии волеизъявления сторон на расторжение договора договор считается продленным на неопределенный срок.

Поскольку стороны по истечении срока действия договора не изъявили воли на расторжение договора, договор аренды от 13.10.2006 считается продленным на неопределенный срок.

На незавершенный строительством объект, расположенный на арендуемом земельном участке, 13.06.2007 был зарегистрирован переход права собственности, право собственности зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Паритет".

Полагая, что факт перехода права собственности на незавершенный строительством объект свидетельствует о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.10.2006 N 811 от общества с ограниченной ответственностью "ДК-ПРОЕКТ ПЛЮС" (предыдущий арендатор) к обществу с ограниченной ответственностью "ПАРИТЕТ" (новый арендатор), учреждение обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании арендных платежей.

Суд первой инстанции установил, что ответчик не отрицает факт использования им спорного земельного участка в силу расположения на нем приобретенного им объекта незавершенного строительства.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, пунктом 14 постановления Пленума N 11, суд пришел к выводу, что право аренды на спорный земельный участок возникло у общества в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на расположенный на участке объект недвижимости (13.06.2007). Вместе с тем суд счел, что фактически договорные отношения по аренде земельного участка оформлены не были, соответствующие изменения в договор аренды от 13.10.2006 N 811 не вносились, в связи с чем обязательств по внесению арендных платежей, вытекающих из указанного договора, у общества не возникло.

Суд указал, что право аренды, возникшее у общества в силу закона, не свидетельствует о наличии у него обязанности по внесению соответствующих платежей собственнику земельного участка по условиям договора аренды от 13.10.2006 N 811, о существовании которого обществу не было известно. Такое право при имеющих место по делу фактических обстоятельствах свидетельствует о наличии у общества обязанности по внесению соответствующих платежей за фактическое пользование земельным участком. В отсутствие договорных отношений по использованию земли, при котором собственник находящегося на земельном участке объекта недвижимости неосновательно сберегает за счет собственника земельного участка денежные средства в виде невнесенных арендных платежей, указанные денежные средства подлежат возврату собственнику земельного участка по правилам главы 60 ГК РФ.

Учитывая, что в рамках дела истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате, возникшей из договора, суд признал, что при такой формулировке исковые требования не подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, поддержав выводы суда первой инстанции о том, что возникшее у общества право аренды свидетельствует о наличии у общества обязанности по внесению соответствующих платежей за фактическое пользование земельным участком.

Поскольку истцом заявлено требование, вытекающее из договора, но не заявлено требований, основанных на положениях статей 1102, 1105 ГК РФ, суд не может самостоятельно изменить предмет и основание иска, в связи с чем суд первой инстанции в иске отказал правомерно.

Судебная коллегия считает, что судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума N 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора. Отсутствие договора, заключенного с новым собственником, означает лишь отсутствие договора как документа, оформляющего отношения сторон, но не влияет на правоотношение по аренде и его содержание, которое возникает у арендодателя и арендатора, являющегося новым собственником объекта недвижимости.

С учетом изложенного судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ как принятые при неправильном применении норм права.

В силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции не допускается исследование доказательств и фактических обстоятельств. В данном случае спор судами по существу не рассмотрен, в связи с чем на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует установить размер задолженности, проверив правомерность и обоснованность представленного расчета, по результатам рассмотрения распределить судебные расходы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 04.04.2014 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 24.04.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-62/2014 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

С.Н. Тамашакин С.И. Шуйская