Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 июля 2011 г. N Ф04-3087/11 по делу N А81-3290/2010

г. Тюмень

Дело N А81-3290/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Каранкевича Е.А.

Коробейниковой О.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Националь" на решение от 30.09.2010 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Крылов А.В.) и постановление от 05.03.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Глухих А.Н., Еникеева Л.И., Шарова Н.А.) по делу N А81-3290/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Националь" (629300, г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, 8, ОГРН 1028900631760, ИНН 8904002609) к администрации муниципального образования г. Новый Уренгой о признании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Националь" Юшков Е.С., Маркова Д.Б. по доверенности от 29.10.2010.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Националь" (далее - ООО "Националь") обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к администрации города Новый Уренгой (далее - Администрация) о признании за истцом преимущественного права на приобретение нежилого помещения, расположенного в техническом подвальном этаже по адресу: город Новый Уренгой, проспект Ленинградский, дом 8 "а" (левый торец), общей площадью 72,6 кв.м, и обязании ответчика направить в адрес истца предложение о заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения, а также обязании ответчика направить в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежей.

Решением от 30.09.2010 по делу N А81-3290/2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.03.2011, в удовлетворении иска отказано.

С решением от 30.09.2010 и постановлением от 05.03.2011 не согласилось ООО "Националь", в кассационной жалобе просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель считает, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В материалах дела нет доказательств, позволяющих ответить на вопрос, когда состоялась первая приватизация квартиры в жилом доме по адресу: город Новый Уренгой, проспект Ленинградский, дом 8 "а". Судами не исследовался вопрос использования спорных помещений как общего имущества.

Суд апелляционной инстанции, сделав вывод о том, что ООО "Националь" не обращалось к администрации с заявлением в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), не устранил высказанные в решении суда первой инстанции противоречия о ничтожности договора аренды.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, считает обжалуемые судебные акты соответствующими законодательству.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность решения и постановления, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, ООО "Националь" с 1992 года по 06.11.1999 на основании договоров аренды с производственным объединением "Уренгойгазпром", с 06.11.1992 по 01.11.2008 на основании договоров аренды с Администрацией в лице Управления муниципальной собственности Администрации (впоследствии - Департамент недвижимости муниципального образования г. Новый Уренгой) занимает нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже по адресу: город Новый Уренгой, проспект Ленинградский, дом 8 "а" (левый торец), общей площадью 72,6 кв.м, использования под торговлю промышленной группой товаров.

ООО "Националь" обратилось 27.05.2009 в Администрацию с письмом о включении в список приватизации или передаче в собственность торговых площадей, расположенных по адресам; проспект Ленинградский, дом 8 (левый торец), подполье и магазина "Националь-2" по проспекту Ленинградскому, дом 8 "а" (левый торец), техподполье.

Администрация 03.07.2009 направила ответ ООО "Националь" о том, что ответчик неправомочен согласовывать отчуждение объектов, поскольку они относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

ООО "Националь", посчитав отказ Администрации в реализации права на преимущественное приобретение вышеназванного арендуемого имущества необоснованным, обратилось с настоящим иском.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: город Новый Уренгой, проспект Ленинградский, дом 8 "а" (левый торец), подполье, является ничтожной сделкой в связи с тем, что спорное имущество не является в полном объеме муниципальной собственностью с момента вступления в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, посчитал основанием для отказа в удовлетворении иска ООО "Националь" отсутствие доказательств обращения истца к ответчику с надлежащим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку оно не соответствует положениям статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. При этом судом апелляционной инстанции не дана оценка правильности выводов суда первой инстанции о ничтожности договора аренды. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что данные выводы суда первой инстанции не имеют правового значения для разрешения настоящего спора по существу.

Суд кассационной инстанции считает, что судом апелляционной инстанции неправильно применена статья 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, так как она не содержит такого основания для отказа в приобретении арендуемого имущества, как несоответствие требованиям закона заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ заявителя, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

Преждевременным, сделанным по неполно исследованным обстоятельствам, является вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды, поскольку судом не исследовался вопрос о принадлежности спорного помещения к общему имуществу собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в жилом доме по адресу: город Новый Уренгой, проспект Ленинградский, дом 8. Кроме того, судами обеих инстанций не дана оценка письму администрации от 05.11.2008 о прекращении договора аренды с 01.11.2008, с момента окончания срока действия договора, и отказа от его пролонгации. С заявлением о включении в список помещений, подлежащих приватизации или передаче в собственность торговых площадей, расположенных по адресам; проспект Ленинградский, дом 8 (левый торец), подполье и магазина "Националь-2" проспект Ленинградский, дом 8 "а" (левый торец), техподполье, ООО "Националь" обратилось 27.05.2009. Суды первой и апелляционной инстанций не рассмотрели представленные доказательства во взаимосвязи, не дали оценки возможности включения в состав приватизируемых помещений спорного имущества при наличии данных документов и, соответственно, не применили нормы материального права, подлежащие применению в данном случае.

Неправильное применение норм материального права и неполное исследование обстоятельств дела являются основаниями к отмене судебных актов в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

При новом рассмотрении суду следует проверить принадлежность спорного помещения к общему имуществу собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в жилом доме по адресу: город Новый Уренгой, проспект Ленинградский, дом 8 "а", дать оценку письму администрации от 05.11.2008 о прекращении договора аренды с 01.11.2008, с момента окончания срока действия договора, и отказа от его пролонгации, письму ООО "Националь" от 27.05.2009 о включении в список приватизации или передаче в собственность торговых площадей в совокупности с письмом администрации от 05.11.2008 и, исходя из установленных обстоятельств, решить вопрос о применении к правоотношениям сторон Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 30.09.2010 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 05.03.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-3290/2010 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Е.А. Каранкевич О.С. Коробейникова