Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 июля 2011 г. N Ф04-3863/11 по делу N А45-14552/2010

город Тюмень

Дело N А45-14552/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 21 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лаптева Н.В.

судей Рябининой Т.А.

Шуйской С.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Муар" на решение от 24.12.2010 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Половникова А.В.) и постановление от 25.04.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ярцев Д.Г., Лобанова Л.Е., Тнрёхина И.И.) по делу N А45-14552/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Муар" (город Новосибирск, ИНН 540601001, ОГРН 1025402475944) к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (город Новосибирск, ИНН 5406102806, ОГРН 1025402451470) о заключении договора.

Третье лицо - закрытое акционерное общество "Адвайта".

В заседании приняли участие:

Прытков В.Л. - представитель от общества с ограниченной ответственностью "Муар" по доверенности от 08.06.2011 и директор ООО "Муар" Благонадежина Л.П. по решению учредителя от 08.10.2010;

Берников Д.В. - представитель от Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска по доверенности от 21.12.2010;

генеральный директор ЗАО "Адвайта" Лебедев В.В. по решению от 04.06.2009 N 5.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Муар" (далее - ООО "Муар", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о возложении на Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (далее - Департамент) обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 93,1 кв. метра, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Державина, 5 (далее - Договор) на условиях пунктов договора 1.2, 2.1, 2.2, 5.2, 5.3, 7.3, 7.4, 8.2 с учётом следующей замечаний:

в пункте 1.2 Договора исключить указание на распоряжения мэрии города Новосибирска от 26.05.2010 N 8415-р "Об утверждении условий приватизации арендуемого обществом с ограниченной ответственностью "Муар" нежилого помещения по адресу: город Новосибирск, Центральный район, улица Державина, 5";

в пунктах 2.1 и 2.2 Договора указать цену выкупаемого нежилого помещения в размере 683 888 рублей с учётом налога на добавленную стоимость в размере 104 325 рублей 90 копеек и исключить ссылку на график платежей;

пункты 5.2, 5.3, 7.4 Договора, содержащие условия о неустойках за нарушение сроков внесения денежных средств, установленных графиком платежей, за несвоевременное представление документов на государственную регистрацию расторжения Договора и документов о страховании предмета Договора, исключить из Договора, как не предусмотренные действующим законодательством;

пункт 7.3 Договора о страховании нежилого помещения в пользу продавца до момента прекращения залога исключить из Договора, как не соответствующий действующему законодательству;

пункт 8.2 Договора о расторжении Договора продавцом в одностороннем порядке без обращения в суд, в случае нарушения покупателем сроков внесения денежных средств, установленных графиком платежей, исключить из Договора, как не предусмотренный действующим законодательством.

Определением арбитражного суда от 21.10.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Адвайта" (далее - ЗАО "Адвайта", Оценщик).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.12.2010 требования истца удовлетворены частично - условия пунктов 5.2, 5.3, 7.3, 7.4, 8.2 Договора утверждены в редакции истца и исключены из договора, в удовлетворении требований ООО "Муар" об утверждении условий пунктов 1.2, 2.1, 2.2 Договора в редакции истца отказано.

Суд первой инстанции пришёл к выводу о несущественности условий, предусмотренных пунктами 5.2, 5.3, 7.3, 7.4, 8.2 Договора, не соответствии данных пунктов действующему законодательству и нарушении ими прав истца.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2011 решение арбитражного суда отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Муар", так как выводы суда, изложенные в мотивировочной части решения, не отражены в резолютивной части. Пункты 1.2, 2.1 и 2.2 Договора утверждены в редакции Департамента. В остальной части решение оставлено без изменения.

Установив в результате проведения судебной экспертизы отсутствие нарушений действующего законодательства при составлении ЗАО "Адвайта" отчёта от 15.04.2011 N 001/10 об оценке спорного объекта недвижимости, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Муар" в части пунктов 1.2, 2.1 и 2.2 Договора.

Не согласившись с выводами судов, ООО "Муар" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в части утверждения пунктов 1.2, 2.1 и 2.2 Договора в редакции Департамента отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение.

Податель жалобы полагает несостоятельными выводы судов о наличии у истца права на самостоятельный иск по оспариванию величины стоимости объекта оценки и о том, что истец не воспользовался этим правом. В соответствии с абзацем 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может выясняться в рамках спора по поводу сделки. Отчёт от 15.04.2011 N 001/10 выполнен с нарушением действующего законодательства, так как не учтены: текущее использование объекта, наличие обременений, невозможность использования объекта под магазин без реконструкции.

По мнению Общества, в экспертном заключении по отчёту, не даны чёткие ответы на все поставленные судом вопросы, экспертное заключение по форме не соответствует действующему законодательству. Стоимость, определённая в заключении эксперта, отличается от указанной в отчёте от 15.04.2011 N 001/10.

В отзыве ЗАО "Адвайта" возражает против доводов кассационной жалобы, просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения.

В судебном заседании представители ООО "Муар" поддержали кассационную жалобу, представители Департамента и Оценщика возражали против её доводов.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установил суд первой инстанции, муниципальное образование Город Новосибирск является собственником нежилого помещения общей площадью 93,1 кв. метра, номера на поэтажном плане 1-11, этаж первый, кадастровый (условный) номер 54:35:101190:0009:01:64, расположенного по адресу: город Новосибирск, Центральный район, улица Державина, 5 (свидетельство о государственной регистрации права от 19.12.2008).

Арендатор указанного помещения - ООО "Муар" в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), обратилось к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого им нежилого помещения.

Во исполнение пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Департамент произвёл оценку нежилого помещения. По результатам оценки, выполненной ЗАО "Адвайта" (отчёт от 15.04.2010 N 001/10 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости), рыночная стоимость оцениваемого имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений составила 2 665 000 рублей (с учётом налога на добавленную стоимость в размере 406 525 рублей 42 копейки).

Общество с ограниченной ответственностью "Сибирский институт оценки" по договору с ООО "Муар" произвело оценку спорных нежилых помещений. Согласно отчётам N 11733 об определении рыночной стоимости общестроительных работ и N 11739 об определении рыночной стоимости офисного помещения, рыночная стоимость помещений с учётом их использования для оказания бытовых услуг (ателье) за вычетом стоимости неотделимых улучшений составила 683 888 рублей (с учётом налога на добавленную стоимость в размере 104 325 рублей 90 копеек).

Распоряжением Мэрии города Новосибирска от 26.05.2010 N 8415-р "Об утверждении условий приватизации арендуемого ООО "Муар" нежилого помещения по адресу: город Новосибирск, Центральный район, улица Державина, 5" определена выкупная стоимость объекта недвижимости в размере 2 665 000 рублей.

03.06.2010 Департамент направил истцу проект Договора, а 21.06.2010 ООО "Муар" направило ответчику протокол разногласий, в котором предложил свою редакцию пунктов 1.2, 2.1, 2.2, 5.2, 5.3, 7.3, 7.4 и 8.2 Договора.

14.07.2010 Департамент направил истцу протокол согласования разногласий к Договору, которым предложенная истцом редакция спорных пунктов договора отклонена.

Отсутствие согласия сторон по спорным пунктам Договора явилось основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как предусмотрено пунктом 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления.

Поскольку установлено соответствие отчёта об оценке от 15.04.2010 N 001/10 положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки и методикам, применяемым при определении рыночной стоимости недвижимого имущества, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу об утверждении пунктов 1.2, 2.1 и 2.2 Договора в редакции Департамента.

Вывод судов о наличии у ООО "Муар" возможности обращения с самостоятельным иском об оспаривании результата оценки, произведённой ООО "Адвайта", ошибочен и противоречит правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком".

Между тем, это не привело к принятию неправильного решения, так как соответствие отчёта об оценке от 15.04.2010 N 001/10 законодательству об оценочной деятельности установлено заключением судебной экспертизы.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судом норм процессуального права необоснованы.

Ходатайства истца о вызове специалиста и эксперта, о фальсификации доказательств и назначении дополнительной судебной экспертизы рассмотрены судом первой инстанции и обоснованно отклонены в соответствии с статьями 86, 87, 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так же необоснован довод кассационной жалобы о несоответствии экспертного заключения от 30.11.2011, составленного экспертом-оценщиком Вольновой В.А., положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по причине отсутствия подписи о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В третьем абзаце страницы 2 экспертного заключения от 30.11.2011 указано на предупреждение эксперта об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы о недостоверности оценки рыночной стоимости помещения без учёта обременения договором аренды не могут быть приняты во внимание, поскольку в данном деле арендатор данного помещения и покупатель совпадают в одном лице.

С учётом изложенного, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции принято с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права.

Иные доводы кассационной жалобы, направленные на переоценку обстоятельств установленных судами первой и апелляционной инстанций, находятся за пределами рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции, определёнными статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2011 по делу N А45-14552/2010 Арбитражного суда Новосибирской области оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Лаптев

Судьи

Т.А. Рябинина С.И. Шуйская