|
г. Тюмень
|
Дело N А46-10461/2010
|
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объёме 24 августа 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Фроловой С.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Арена" (истца) на решение от 27.01.2011 Арбитражного суда Омской области (судья Целько Т.В.) и постановление от 24.05.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кудрина Е.Н., Рожков Д.Г., Рябухина Н.А.) по делу N А46-10461/2010 по иску товарищества собственников жилья "Арена" (644119, г. Омск, ул. Крупской, 6/1, ИНН 5507214810, ОГРН 1095543036390) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальная организация "Берег" (644119, г. Омск, ул. Крупской, 4, ИНН 5507088757, ОГРН 1045513003360) об обязании передать техническую документацию.
В заседании приняли участие представители: от товарищества собственников жилья "Арена" (истца) - Момот И.В. по доверенности от 16.02.2011.
Суд установил:
товарищество собственников жилья "Арена" (далее - ТСЖ "Арена") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальная организация "Берег" (далее - ООО "ЖКО "Берег") об обязании передать ключи от всех технических и подсобных помещений, а также от восьми входных дверей с 1-го по 6-ой подъезды многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Крупской, 6, корпус 1, поквартирные карточки, в том числе с историей платежа (сверка по оплате поквартирно) с 01.07.2010 и сведения об оплате коммунальных услуг и содержания жилья за нежилые помещения.
Исковые требования основаны на статьях 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы расторжением договора с предыдущей управляющей компанией в связи с избранием нового способа управления домом.
Решением от 27.01.2011 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 24.05.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.
В кассационной жалобе ТСЖ "Арена" просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.
По мнению заявителя, судами применены не подлежащие применению положения частей 8.1, 8.2 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как данная норма регламентирует исключительно отказ от договора.
При этом податель жалобы полагает, что создание или избрание товарищества собственников жилья означает прекращение всех прав у управляющей организации, ранее осуществляющей функции управления.
Считает, что судами не дана оценка протоколу N 1 от 26.11.2005 о передаче ответчику функций по управлению и содержанию дома, из которого не следует, что решался вопрос об утверждении всех условий и полного текста договора по управлению многоквартирным домом, заключенного с ООО "ЖКО "Берег".
Указывает, что судами не дана правовая оценка судебным актам по делу N 2-3714/10 Кировского районного суда по г. Омску.
В представленном отзыве ООО "ЖКО "Берег", возражая против удовлетворения кассационной жалобы, ссылается на законность и обоснованность оспариваемых судебных актов.
ООО "ЖКО "Берег" о времени и месте слушания дела уведомлено, однако в судебное заседание своих представителей не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Арена" поддержал позицию кассационной жалобы.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, проверив в порядке, установленном статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, на основании решения собрания жильцов от 26.11.2005 N 1 в связи с завершением строительства жилого дома по ул. Крупской, 6, корпус 1 функции по управлению и содержанию этого дома были переданы ООО "ЖКО "Берег", которое впоследствии заключило договоры на управление домом.
На состоявшемся 11.09.2009 общем собрании в форме заочного голосования собственники помещений, доля которых составила 60,2% голосов от общего числа голосов всех собственников дома, приняли решение о выборе способа управления домом - товарищество собственников жилья, за которое проголосовало 59,9% участвующих в собрании (протокол N 2).
Уведомлениями от 30.11.2009, 26.02.2010 председатель ТСЖ "Арена" Зелюченко Л.А. сообщила ответчику о выборе указанного способа управления домом и о государственной регистрации ТСЖ как юридического лица, кроме того, потребовала передачи всей технической документации на дом, ключи от помещений, на что ООО "ЖКО "Берег" ответило отказом, сославшись на нерасторжение с ним договоров управления.
К уведомлению от 26.02.2010 председатель ТСЖ приложила также список заявлений собственников о расторжении с ООО "ЖКО "Берег" договоров на управление и техническое обслуживание дома.
По результатам проведённого 11.06.2010 внеочередного собрания в форме заочного голосования собственники 57,6% голосов от числа голосовавших (59,5%) решили отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом с ООО "ЖКО "Берег", своим представителем для осуществления действий, связанных с отказом от исполнения договора управления с ответчиком, избрали Зелюченко Л.А. (протокол N 4).
Потребовав передачи документации на дом, Зелюченко Л.А. письмом от 17.06.2010 N 11 вновь сообщила ООО "ЖКО "Берег" о выборе нового способа управления, а также об отказе собственников помещений от договора управления с ответчиком.
Поскольку ООО "ЖКО "Берег" не передало истребуемую документацию, ТСЖ "Арена" обратилось в суд с настоящим иском.
При отказе в иске суды исходили из того, что заключенные с собственниками помещений и управляющей компанией договоры управления многоквартирным домом в установленном порядке не расторгнуты и не доказано допущение ответчиком нарушения договоров управления.
В соответствии с частями 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно толкованию упомянутых норм, содержащемуся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1093/10, изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией, так как одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом недопустимо.
Исключением из общего правила, позволяющего собственникам в любое время изменить способ управления многоквартирным домом и прекратить тем самым договор управления многоквартирным домом, является пункт 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором закреплено право собственников помещений отказаться от договора с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.
Что касается применения части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающей односторонний отказ собственников помещений на основании решения общего собрания в случае невыполнения управляющей организацией условий заключенного с ней договора, то исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 15.07.2010 N 1027/10, названная норма имеет отношение к спорам, которые связаны с её применением при разрешении судом вопроса о прекращении договора на управление многоквартирным домом в рамках одного из ранее выбранных способов управления.
Следовательно, изменение способа управления (выбор нового способа управления) уже является основанием для прекращения договора управления с прежней управляющей компанией.
По настоящему делу имел место не только выбор нового способа управления, но и отказ от договора управления с ООО "ЖКО "Берег".
Проверяя выполнение собственниками помещений действий, связанных с уведомлением ответчика о принятом ими решения о выборе другого способа управления домом и об отказе от договоров с ответчиком, суды посчитали, что уведомление от 17.06.2011 N 11 направлено ООО "ЖКО "Берег" не собственниками помещений жилого дома и неуполномоченным лицом.
Помимо указанного сочли, что истец не доказал в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации нарушение управляющей компанией условий заключенных с ней договоров.
Вместе с тем судами не учтено, что вопрос о выборе нового способа управления жилым домом был рассмотрен собственниками ещё 11.09.2009, а на собрании 11.06.2010 собственники отказались от исполнения договора управления с ООО "ЖКО "Берег" и уполномочили Зелюченко Л.А. сообщить об этом ответчика.
То обстоятельство, что в уведомлении N 11 Зелюченко Л.А. указала себя председателем ТСЖ "Арена", не умаляет полномочия последней на совершение действий от имени собственников помещений жилого дома N 6 по ул. Крупской.
Более того, к письму N 11 приложены копии протоколов общих собраний от 11.09.2009 N 2, от 11.06.2010 N 4, свидетельства о государственной регистрации ТСЖ "Арена" от 24.11.2009 N 003353704.
При таких обстоятельствах неправомерен вывод судов о том, что собственники помещений не отказывались от управления домом ООО "ЖКО "Берег" и не уведомляли о принятом решении ответчика.
Факт выбора способа управления жилым домом ТСЖ, отказа собственников помещений от управления домом ООО "ЖКО "Берег", зафиксированный в перечисленных протоколах общего собрания, подтверждается вступившим в законную силу решением от 05.10.2010 по делу N 2-3714/10 Кировского районного суда г. Омска, которое в соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для настоящего спора.
Ссылка судов на недоказанность истцом нарушений ответчиком договоров управления несостоятельна, поскольку
