Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 октября 2011 г. N Ф04-5039/11 по делу N А70-78/2011

г. Тюмень

Дело N А70-78/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 6 октября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Мелихова Н.В.

Тамашакина С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Нефтяная компания "Эвихон" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 05.03.2011 (судья Багатурия Л.Е.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2011 (судьи Шиндлер Н.А., Сидоренко О.А., Лотова А.Н.) по делу N А70-78/2011

по иску открытого акционерного общества "Нефтяная компания "Эвихон", (628309, г. Нефтеюганск, 2 мкр., д.32, ИНН 8619001710, ОГРН 1028601790030)

к закрытому акционерному обществу "Мехстрой", (625007, г. Тюмень, ул. Широтная, д.29/10, ИНН 7203200400, ОГРН 1077203045270)

о возмещении затрат по арендным платежам.

Другие лица, участвующие в деле: Администрация Нефтеюганского района.

В заседании принял участие представитель:

закрытого акционерного общества "Мехстрой" - Якубенко В.Ю. по доверенности от 05.04.2011 б\н (паспорт)

Суд установил:

открытое акционерное общество "Нефтяная компания "Эвихон" (далее - ОАО НК "Эвихон") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к закрытому акционерному обществу "Мехстрой" (далее - ОАО "Мехстрой") о взыскании задолженности в сумме 623 861,08 руб., в том числе, 563 433 руб. по возмещению арендных платежей и 58 428,08 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования основаны ссылками на статьи 307, 310, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, на соглашение об уступке права требования N 24/10 от 30.04.2010 г. и мотивированы ненадлежащим исполнением обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.05.2008 N 46/08 по компенсации арендной платы за земельный участок, уплаченной продавцом по договору аренды земель от 17.02.2004 N 94 от 17.02.2004 за период с 07.05.2008 по 10.02.2009.

Решением от 05.02.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.06.2011, в удовлетворении исковых требований отказано.

ОАО НК "Эвихон" в кассационной жалобе просит отменить состоявшиеся судебные акты как незаконные, противоречащие судебной практике, принять новый судебный акт.

Податель жалобы считает, что при заключении договора купли-продажи от 07.05.2008 N 46/08, содержащим условие о возмещении затрат по арендной плате за земельный участок, стороны исходили из принципа диспозитивности норм гражданского права и свободы договора; вывод судов о незаконности возмещения арендной платы не соответствует закону. При этом податель жалобы сослался на судебные акты по делу N А75-9061/2009.

В представленном отзыве ЗАО "Мехстрой" отклонило доводы кассационной жалобы как несостоятельные, просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ЗАО "Мехстрой" высказался против удовлетворения кассационной жалобы, считая выводы судов об отказе в удовлетворении иска правильными, соответствующими законодательству.

Кассационная жалоба согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена без участия представителя ОАО НК "Эвихон", извещенного надлежащим образом о судебном заседании.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Мехстрой" (покупатель) по договору купли-продажи от 07.05.2008 N 46/08 приобрело у ООО "Транссервис" (продавец) в собственность открытую стоянку автомашин с обслуживающим комплексом, нежилое строение, общей площадью 583, 9 кв.м., этажность-1, и оборудование в его составе (далее - объект), расположенные по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, Нефтеюганский район, пос. Салым, Нефтеюганское шоссе, объект N 17.

ЗАО "Мехстрой" в установленном законом порядке зарегистрировало 28.10.2008 право собственности на приобретенный объект, получив свидетельство от 28.10.2008 г. N 892822 о государственной регистрации права.

Пунктом 5.3 договора купли-продажи от 07.05.2008 N 46/08 определено, что с момента подписания передаточного акта на объект ЗАО "Мехстрой" принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания и прилегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатой налогов. Арендная плата за земельный участок, уплаченная продавцом с момента подписания передаточного акта и до оформления арендных прав на покупателя, подлежит обязательному возмещению покупателем продавцу.

Приобретенное имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 86:08:000000:0068, площадью 2,2473 га, предоставленном ООО "Транссервис" на праве аренды по договору аренды от 17.02.2004 N 94, заключенному с администрацией Нефтеюганского района сроком до 09.10.2023 года, для использования под строительство кемпинга и объектов автосервиса.

В соответствии с соглашением от 10.02.2009, заключенным администрацией Нефтеюганского района и ООО "Транссервис", договор аренды земель от 17.02.2004 N 94 считается расторгнутым с момента государственной регистрации данного соглашения.

ООО "Транссервис", основываясь на пункт 5.3 договора купли-продажи от 07.05.2008 N 46/08, направило в адрес ЗАО "Мехстрой" счета-фактуры на возмещение затрат по арендной плате земли и акты сверок расчетов.

В последующем ООО "Транссервис" по соглашению об уступке требования от 30.04.2010 N 24/10 передало ОАО "НК Эвихон" право требования с ЗАО "Мехстрой" суммы 565 433 руб. по возмещению арендной платы за земельный участок по договору купли - продажи от 07.05.2008 N 46/08.

ОАО "НК "Эвихон", ссылаясь на уступленное право требования и неисполнение обязанности ЗАО "Мехстрой" по возмещению арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ОАО "НК "Эвихон" правовых оснований для взыскания возмещения внесенной арендной платы аренды земель от 17.02.2004 N 94 за весь земельный участок с кадастровым номером 86:08:000000:0068, площадью 2,2473 га. При этом арбитражный суд исходил из того, что в силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и условий пункта 5.3. договора купли-продажи от 07.05.2008 N 46/08 у ЗАО "Мехстрой" возникли обязательства по возмещению арендной платы за пользование земельным участком, занятым приобретенным объектом и необходимым для его использования, однако не представлены доказательства отвода земельного участка занятого объектом и необходимого для его использования.

Суд апелляционной инстанции, поддержав выводы суда первой инстанции, вместе с тем, посчитал, что у сторон при заключении договора купли-продажи имелось намерение в передаче покупателю права на весь земельный участок, предоставленный продавцу по договору аренды от 17.02.2004 N 94; указал на ничтожность условия договора купли-продажи от 07.05.2008 N 46/08 по возмещению арендной платы с момента подписания передаточного акта до оформления права аренды покупателя, как несоответствующего нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку только с момента государственной регистрации права на приобретенный объект (28.10.2008) ЗАО "Мехстрой" получило право пользования земельным участком на праве аренды.

В соответствии с положениями части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно указанным нормам права и разъяснениям высшей судебной инстанции, суды правильно указали, что в силу закона с 28.10.2008 - момента регистрации права собственности на объект ЗАО "Мехстрой" приобретено право на использование части земельного участка, занятой и необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта, на праве аренды.

Таким образом, до государственной регистрации права на объект недвижимости плательщиком арендной платы за земельный участок являлся продавец недвижимости.

В этой связи требование ОАО "НК "Эвихон" о взыскании с ЗАО "Мехстрой" задолженности по возмещению арендной платы за весь земельный участок за период с 07.05.2008 до 28.10.2008 не соответствуют действующему законодательству и правомерно оставлено судами без удовлетворения.

В силу закона и установленных обстоятельств по делу с 28.10.2008 (даты регистрации покупателем права собственности на объект недвижимости) лицом, обязанным вносить арендную плату за земельный участок под объектом недвижимости и необходимый для его эксплуатации, считается ЗАО "Мехстрой".

Между тем, договором купли-продажи недвижимости от 07.05.2008 N 46/08 стороны не определили размер земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации приобретенного ЗАО "Мехстрой" объекта, а также размер возмещения арендной платы.

Кроме того, в последующем сторонами не оформлено право аренды на земельный участок путем подписания договора аренды, как определено пунктом 2.2 договора купли-продажи имущества от 07.05.2008 N 46/08.

На момент рассмотрения спора в материалы дела не представлены доказательства формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации приобретенного ЗАО "Мехстрой" объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах отсутствовали основания для взыскания возмещения по арендной плате с 28.10.2008, исчисленной за весь земельный участок площадью 2,2473 га.

С учетом изложенного, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Вместе с тем, указание суда апелляционной инстанции со ссылкой на абзац второй пункта 5.3 договора купли-продажи от 07.05.2008 N 46/08 о наличии у сторон при заключении договора намерения передать покупателю право на весь земельный участок является ошибочным.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 2.2 договора купли-продажи от 07.05.2008 N 46/08 установлено, что согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимостью, являющейся предметом настоящего договора и необходимым для её использования на тех же условиях, что и продавец.

В первом абзаце пункта 5.3 договора купли-продажи от 07.05.2008 N 46/08 определено, что с момента подписания передаточного акта на объект, покупатель принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания и прилегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатой налогов.

Исходя из указанных пунктов договора купли-продажи, содержащих ссылку на статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, не усматривается намерение сторон о передаче в пользование всего земельного участка.

Что касается ссылки ОАО НК "Эвихон" в кассационной жалобе на конкретные судебные акты по делу N А75-9061/2009, то они приняты с учетом иного характера правоотношений сторон и по другим фактическим обстоятельствам спора.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм действующего законодательства, не опровергают выводы судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, а по существу направлены на иную оценку доказательств и установленных судами обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом кассационной инстанции не установлено нарушений, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от Арбитражного суда Тюменской области от 05.03.2011 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2011 по делу N А70-78/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Бушмелева

Судьи

Н.В. Мелихов С.Н. Тамашакин