Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 октября 2011 г. N Ф04-5692/11 по делу N А70-737/2011

г. Тюмень

Дело N А70-737/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2011 года

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Антипиной О.И. Бушмелевой Л.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 21.04.2011 Арбитражного суда Тюменской области (судья Прокопов А.В.) и постановление от 26.07.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Солодкевич Ю.М., Гладышева Е.В., Зорина О.В.) по делу N А70-737/2011 по иску закрытого акционерного общества "СИП-Инвест" (625017, Тюменская область, город Тюмень, улица Авторемонтная, дом 47, ИНН 7204125900, ОГРН 1087232028762) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (625036, Тюменская область, город Тюмень, улица Первомайская, дом 20, ИНН 7201000204, ОГРН 1027200867231) о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка от 09.08.2010, устанавливающих сроки начисления арендной платы.

Другие лица, участвующие в деле: открытое акционерное общество "Утяшевоагропромснаб".

В судебном заседании приняли участие представители:

от закрытого акционерного общества "СИП-Инвест" - Иванова Н.В. по доверенности от 31.01.2011,

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Сабанина Н.С. по доверенности от 01.06.2011 N 7022/08-3.

Суд установил:

закрытое акционерное общество "СИП-Инвест" (далее - ЗАО "СИП-Инвест", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) о признании недействительными пунктов 3.2.21 и 4.3 договора аренды земельного участка от 09.08.2010 N 23-30/1643 (далее - договор аренды от 09.08.2010), устанавливающих сроки начисления арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Утяшевоагропромснаб" (далее - ОАО "Утяшевоагропромснаб", третье лицо).

Решением от 21.04.2011 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 26.07.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение от 21.04.2011 и постановление от 26.07.2011 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе ЗАО "СИП-Инвест" в удовлетворении иска.

По мнению заявителя, собственник недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, обязан вносить плату за пользование указанным земельным участком в виде арендной платы с момента приобретения права собственности на недвижимое имущество. Так как факт пользования истцом земельным участком в период с 18.09.2008 по 27.07.2010 установлен судом и не оспаривается самим истцом, пункты 3.2.21 и 4.3 договора аренды земельного участка от 09.08.2010 соответствуют закону.

Кроме того, является ошибочным и не соответствует обстоятельствам дела вывод апелляционного суда о прекращении обязательства ЗАО "СИП-Инвест" по оплате за пользование земельным участком в период с 18.09.2008 по 27.07.2010 надлежащим исполнением, так как подлежащая уплате сумма за пользование земельным участком значительно выше суммы, внесенной третьим лицом. Данный вывод сделан судом апелляционной инстанции на основе анализа заявления ОАО "Утяшевоагропромснаб" от 20.07.2011 и акта сверки взаимных расчетов между ОАО "Утяшевоагропромснаб" и ЗАО "СИП-Инвест". Согласно указанным документам третье лицо произвело оплату за пользование земельным участком в период с 18.09.2008 по 27.07.2010 на основании соглашения о возмещении арендных платежей, заключенного с ЗАО "СИП-Инвест" в размере 524 708,47 руб. Между тем размер арендной платы за пользование земельным участком значительно выше и составляет 384 483,49 руб. за квартал. С учетом изложенного общая сумма арендной платы, которую ЗАО "СИП-Инвест" обязано оплатить за пользование земельным участком в период с 18.09.2008 по 27.07.2010 составляет 2 819 545,59 руб.

Вывод апелляционного суда, согласно которому доказательства наличия у ЗАО "СИП-Инвест" задолженности по оплате пользования спорным земельным участком за период с 18.09.2008 по 27.07.2010 не представлены, является следствием неполного исследования доказательств.

ОАО "Утяшевоагропромнсаб" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные, считает соблюденным принцип платности за использование земельного участка.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 09.08.2010 между ЗАО "СИП-Инвест" (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 9 953 кв. м с кадастровым номером 72:23:0215002:644, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Авторемонтная, д. 47, строения 1, 2, 5, предоставленный для осуществления предпринимательской деятельности, сроком на 49 лет.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 09.08.2010.

Пунктами 3.2.21 и 4.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан произвести оплату за пользование участком за период с 18.09.2008 по 27.07.2010, первый платеж за период с 01.10.2008 по 31.12.2010 производится не позднее 15.11.2010.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 29.06.2009 N 7223/201/09-13947 земельный участок площадью 9 953 кв. м с кадастровым номером 71:23:0215002:644 образован из земельного участка, предыдущий номер которого 71:23:0215002:114.

Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0215002:114 находился в аренде у ОАО "Утяшевоагропромснаб" на основании договора аренды земельного участка от 31.07.2006 N 23-30/523, что подтверждается уведомлением Департамента от 11.01.2011 N 40-17-2.

ЗАО "СИП-Инвест" принадлежат на праве собственности нежилые строения 1-6, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Авторемонтная, д. 47, доказательством чему служат свидетельства о государственной регистрации права от 18.09.2008.

01.08.2008 между истцом и ОАО "Утяшевоагропромснаб" заключено соглашение о возмещении затрат по договору аренды земельного участка, предметом которого является возмещение истцом суммы арендных платежей, понесенных третьим лицом по договору аренды земельного участка от 31.07.2006 N 23-30/523. Настоящее соглашение действует на период с момента заключения настоящего соглашения до момента заключения договора аренды земельного участка ЗАО "СИП-Инвест" под существующими нежилыми строениями, расположенными на земельном участке площадью 10 000 кв. м (пункт 1.2 соглашения от 01.08.2008).

Согласно пункту 1.3 соглашения от 01.08.2008 истец возмещает сумму затрат, выплаченную Департаменту третьим лицом по вышеуказанному договору, ЗАО "СИП-Инвест" возмещает арендную плату ОАО "Утяшевоагропромснаб" соразмерно занимаемой площади.

В соответствии с пунктом 3.1 соглашения от 01.08.2008 истец возмещает третьему лицу затраты на пользование земельным участком согласно выставленных счетов, по договору от 31.07.2006 N 23-30/523.

Компенсация за пользование земельным участком составляет 36 365,62 руб. в месяц, что является соразмерным платежом в соответствии с занимаемой ЗАО "СИП-Инвест" площадью (пункт 3.2 соглашения от 01.08.2008).

Как указывает истец, расчеты по соглашению от 01.08.2008 произведены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 01.04.2010 N 135, от 07.06.2010 N 208, от 18.01.2011 N 348.

В подтверждение факта уплаты третьим лицом арендных платежей за пользование всем земельным участком в период с 18.09.2008 по 09.08.2010 представлена карточка лицевого счета ОАО "Утяшевоагропромснаб".

ЗАО "СИП-Инвест" полагая, что условия договора аренды земельного участка от 09.08.2010 N 23-30/1643 о возложении на арендатора обязанности вносить арендную плату за пользование земельным участком в период с 18.09.2008 по 27.07.2010 являются ничтожными, обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, применяя пункт 1 статьи 421, пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что между истцом и ответчиком отсутствовали какие-либо отношения до заключения договора от 09.08.2010, поэтому включение в договор обязанности уплачивать арендную плату за период с 18.09.2008 по 27.07.2010 является неправомерным. Суд признал пункты 3.2.21 и 4.3 договора не соответствующими законодательству, и, как следствие, ничтожными (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также суд учел, что спорные пункты договора повлекут неосновательное обогащение ответчика вследствие исполнения третьим лицом надлежащим образом своих обязательств по оплате аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции на основании положений пункта 5 части 1 статьи 1, части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, и исходя из того, что истец является собственником нежилых строений, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215002:644, пришел к выводу, что ЗАО "СИП-Инвест" в период с 18.09.2008 по 27.07.2010 фактически владело и пользовалось указанным земельным участком и обязано вносить собственнику земельного участка плату за пользование им. Однако данное обязательство прекращено надлежащим исполнением. Включение сторонами в условия договора аренды земельного участка от 09.08.2010 обязательства, прекращенного надлежащим исполнением, противоречит существу обязательственных отношений. В рассматриваемой ситуации Департамент своевременно получал плату за пользование земельным участком, умаления имущественных интересов муниципального образования не произошло, о чем было известно ответчику на момент подписания договора аренды земельного участка от 09.08.2010.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, исходя из установленных судами обстоятельств и следующих норм права.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пунктом 2 данной статьи предусмотрено право сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Согласно пункту 14 данного постановления покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещено неосновательное обогащение одного лица за счет другого.

Материалами дела установлено и сторонами не оспорено, что соответствующая обязанность по уплате арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 71:23:0215002:644, образованного из земельного участка, предыдущий номер которого 71:23:0215002:114, исполнялась третьим лицом - ОАО "Утяшевоагропромснаб". Департамент не представил доказательств внесения изменений в договор, заключенный с третьим лицом, в отношении размера арендной платы и площади арендуемого земельного участка. Следовательно, арендная плата до 19.08.2010 подлежала исчислению и уплате в соответствии с условиями ранее заключенного договора. Внесение платежей ОАО "Утяшевоагропромнсаб" не противоречит пункту 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации. Департамент не доказал, что исполнение третьим лицом было ненадлежащим.

С учетом изложенного является правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что включение в договор от 19.08.2010 (пункты 3.2.21 и 4.3.) обязательства, прекращенного надлежащим исполнением, противоречит существу обязательственных отношений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что обязательство по оплате пользования спорным земельным участком за период с 18.09.2008 по 27.07.2010 прекращено надлежащим исполнением. Суд правомерно принял во внимание обстоятельства, свидетельствующие о разумности и добросовестности действий истца, который в период формирования в установленном законом порядке земельного участка, на котором расположены объекты, принадлежащие истцу на праве собственности, заключил соглашение с ОАО "Утяшевоагропромснаб" и исполнял его надлежащим образом, что не привело к неосновательному обогащению сторон.

Таким образом, суды правомерно удовлетворили требования ЗАО "СИП-Инвест". Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 21.04.2011 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 26.07.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-737/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

О.И. Антипина Л.В. Бушмелева