Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 декабря 2011 г. N Ф04-6110/11 по делу N А46-1885/2011

г. Тюмень

15 декабря 2011 г.

Дело N А46-1885/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 15 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Григорьева Д.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Галерея-кафе" на решение от 07.05.2011 Арбитражного суда Омской области (судья Шамгонова Ж.Г.) и постановление от 16.08.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шарова Н.А., Еникеева Л.И., Зиновьева Т.А.) по делу N А46-1885/2011 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (644043, г. Омск, ул. Тарская, д. 11, ИНН5503217827, ОГРН 1105543000782) к обществу с ограниченной ответственностью "Галерея-Кафе" (644024, г. Омск, ул. Думская, д.3, ИНН 5504068159, ОГРН 1025500994705) о внесении изменений в договор.

В заседании приняли участие представители: от общества с ограниченной ответственностью "Галерея-Кафе" Валиева Ю.И. по доверенности от 12.01.2011.

Суд установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее - ТУ Росимущество по Омской области) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Галерея-кафе" (далее - ООО "Галерея-кафе") о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений от 20.10.2001 N 795 N.

Решением от 27.05.2011 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 16.08.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, внесены изменения в договор аренды нежилых помещений от 20.10.2001 N 795 N: пункт 4.1 - "Арендная плата за указанный в п.1.1. договора объект аренды устанавливается в размере 551 400 руб. в год, 45 950 руб. в месяц без НДС в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости и рыночной ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями"; пункт 4.4. - "Размер арендной платы пересматривается и изменяется арендодателем в соответствии с изменением рыночной ставки арендной платы в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора, но не чаще одного раза в год".

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Галерея - Кафе" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы ссылается на несоответствие выводов судов действующему законодательству и обстоятельствам дела, указывает, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального права. Полагает, что согласно условиям договора предусмотренная арендная плата могла изменяться по согласию сторон, а в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды изменение условий договора его расторжение и прекращение допускается только по письменному согласию сторон, кроме случая, предусмотренного пунктом 4.4 договора аренды. Считает, что дополнительным соглашением от 01.12.2005 N 2 арендная плата была изменена и установлена по обоюдному согласию, Полагает, что размер арендной платы не может, пересматривается и изменятся арендодателем в одностороннем порядке путём письменного уведомления арендатора, но не чаще одного раза в год, а также истцом не был соблюдён обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Представитель ООО "Галерея-Кафе" в судебном заседании поддержал кассационную жалобу.

ТУ Росимущество по Омской области в отзыве на кассационную жалобу возражает против её удовлетворения и отмены законно принятых судебных актов.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 20.10.2001 между Российской Федерацией, представляемой ТУ Росимущество по Омской области, (арендодатель) и ООО "Галерея-Кафе" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) от 20.10.2001 N 795 N (далее - договор аренды) (в редакции дополнительного соглашения от 20.10.2001 N 1).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Во исполнение условий договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное пользование сроком с 20.10.2001 по 30.09.2016 нежилые помещения N N 1-15 в подвале, согласно прилагаемому к договору аренды плану, общей площадью 183,80 кв. м., расположенные по адресу: г. Омск, ул. Думская, д. 3, литера А (пункты 1.1, 1.2 договора), что подтверждается актом приема-передачи от 20.01.2001.

В пунктах 4.1, 4.2 договора аренды, арендная плата определена в размере 1146,32 УЕ в год, 95,53 УЕ - в месяц, с учетом НДС. Условная единица - стоимость одного доллара США по курсу, устанавливаемому ЦБ РФ (для целей учета и таможенных платежей) на первый рабочий день месяца, предшествующего периоду, за который производится оплата.

В силу пункта 4.4 договора аренды расчет арендной платы осуществляется в соответствии с методикой расчета арендной платы, принятой комитетом. При внесении в установленном порядке изменений в методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов) комитет вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора не менее чем за 15 дней, без оформления этого изменения дополнительным соглашением. По инициативе любой из сторон изменение может быть оформлено дополнительным соглашением.

Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускается только по письменному соглашению сторон, кроме случая, предусмотренного пунктом 4.4 договора аренды. Дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (пункт 5.1 договора).

Дополнительным соглашением от 01.12.2005 N 2, также зарегистрированным в установленном порядке, стороны изложили пункт 4.1 договора аренды в следующей редакции: "Арендная плата за указанный в п. 1.1. объект аренды, согласно расчету, составляет 12 159,82 условных единиц (у.е.) в год, 1 013,32 у.е. в месяц без НДС.

В связи с проведением арендатором за счет собственных средств капитального ремонта и работ по сохранению объекта культурного наследия арендная плата за объект аренды, указанный в п. 1.1. договора аренды, устанавливается в размере 1 731,39 у.е. в год, 144,28 у.е. в месяц без НДС".

Ссылаясь на произошедшее централизованное изменение ставок арендной платы, ТУ Росимущество в Омской области обратилось к ООО "Галерея-Кафе" с проектом дополнительного соглашения N 3 к договору аренды нежилого помещения (здания).

Указанное дополнительное соглашение направлялось в адрес ответчика сопроводительными письмами от 11.02.2010 N ТУ-1716 и от 30.04.2010 N ТУ-5234, получено последним, что подтверждается представленными в материалы дела уведомлениями и не оспаривается ответчиком.

Поскольку арендатор от подписания названного дополнительного соглашения отказался, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), посчитали, что поскольку указанная в пункте 4.4 договора аренды методика не действует в связи с принятием Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156 "О внесении некоторых изменений в некоторые Постановления Правительства Российской Федерации по вопросам управления федеральным имуществом", требование заявителя о порядке изменения размера арендной платы подлежат удовлетворению.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанции в указанной части неправомерными, исходя из следующего.

Согласно статье 421 ГК РФ, стороны свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Суд кассационной инстанции считает, что договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле не имеется.

Следовательно, упомянутый договор аренды в соответствующей части не подлежал изменению судом в порядке статьи 451 ГК РФ.

Исследовав обстоятельства дела, исходя из того, что действия истца направлены на одностороннее изменение условий договора аренды, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10, суды первой и апелляционной инстанции неправомерно удовлетворили исковые требования в части внесения изменения в пункт 4.4 договора аренды.

Ввиду неправильного применениями судами норм материального права решение от 27.05.2011 и постановление апелляционной инстанции от 16.08.2011 подлежат отмене в части внесения изменений в договор аренды, заключенный между Российской Федерацией, представляемой в договоре аренды ТУ Росимущество в Омской области и ООО "Галерея-Кафе", в следующей редакции: пункт 4.4. - "Размер арендной платы пересматривается и изменяется арендодателем в соответствии с изменением рыночной ставки арендной платы в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора, но не чаще одного раза в год".

Суд кассационной инстанции считает, что в части доводов кассационной жалобы о том, что пунктами 4.4, 5.1. договора аренды дополнительным соглашением от 01.12.2005 N 2 арендная плата была установлена по обоюдному согласию, оснований для отмены судебных актов не имеется.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду.

Согласно представленному истцом в материалы дела отчету общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "КОНСТАНТА" от 18.08.2010 N 131/08-НИ рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 18.08.2010 составила 4 198 000 руб. с учетом НДС, рыночная ставка арендной платы 250 руб. за 1 кв. метр в месяц и 45 950 руб. в месяц без учета НДС.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об изменении экономической ситуации, что по объективным причинам повлекло существенный рост ставок арендной платы, а также изменилось законодательство, определяющее размер арендной платы за пользование федеральным имуществом.

Стороны при заключении договора аренды и дополнительного соглашения к нему от 01.12.2005 N 2 не могли предвидеть эти обстоятельства, а истец даже при максимальной степени заботливости и осмотрительности не мог повлиять на эти обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ, доказыванию подлежат как требования, так и возражения.

Вместе с тем, ответчик, ссылаясь на недоказанность существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при установлении арендной платы по договору, каких-либо обоснованных, подтверждённых соответствующими доказательствами доводов не привёл, увеличение рыночной стоимости арендной платы не опроверг.

На момент предложения заключить дополнительное соглашение определение размера арендной платы производилось в соответствии со статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Имеющее место значительное увеличение рыночной стоимости арендной платы, обоснованное материалами дела относительно установленной договором ставки, фактически свидетельствует о безвозмездности пользования государственным имуществом в части такого превышения.

Следовательно, суды обоснованно посчитали, что исполнение спорного договора без изменения его условий в части размера арендной платы нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечёт для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Пользование государственным имуществом по цене, значительно отличающейся от рыночной, не изменявшейся более пяти лет, в условиях договоренности сторон о праве арендодателя на изменение арендной платы в соответствии с применимым порядком определения стоимости пользования с периодичностью в один год, права арендодателя в связи с этим на заключение дополнительного соглашения, свидетельствует об обоснованности заявленного иска.

Таким образом, суд считает, что все условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, имеют место в рассматриваемом случае.

Суды обоснованно отвергли довод ответчика о том, что на основании пункта 2 дополнительного соглашения N 2 от 01.12.2005 размер арендной платы не может быть изменен и это условие договора неизменно до окончания срока действия договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Анализируя пункты 1, 4.1. дополнительного соглашения от 01.12.2005 N 2 к договору аренды, суд кассационной инстанции считает, что стороны, соглашаясь с более высоким размером арендной платы переданного в аренду объекта, принимая во внимание проведение арендатором за счет собственных средств капитального ремонта данного объекта, установили более низкий размер арендных платежей с целью компенсации арендатору понесенных им расходов.

Однако, с момента установления данного более низкого размера арендной латы прошло около пяти лет.

Более того, результаты данных капитальных затрат потребляются самим ответчиком при эксплуатации помещения в коммерческих целях, что ответчиком не отрицается.

На основании изложенного, суды, обоснованно удовлетворили исковые требования о внесении изменений в договор аренды от 20.10.2001 N 795 N в части увеличения размера арендной платы.

Довод ответчика о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора был предметом рассмотрения в арбитражном суде первой и апелляционной инстанций, ему дана надлежащая правовая оценка.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 27.05.2011 Арбитражного суда Омской области и постановление от 16.08.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-1885/2011 в части внесения изменений в договор аренды нежилых помещений от 20.10.2001 N795 N, заключенный между Российской Федерацией, представляемой в договоре Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и обществом с ограниченной ответственностью "Галерея-Кафе", в следующей редакции: пункт 4.4. - "Размер арендной платы пересматривается и изменяется арендодателем в соответствии с изменением рыночной ставки арендной платы в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора, но не чаще одного раза в год" отменить.

В удовлетворении исковых требований в этой части отказать.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Григорьев

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров