Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 декабря 2011 г. N Ф04-6534/11 по делу N А03-6388/2010

г. Тюмень

12 декабря 2011 г.

Дело N А03-6388/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 8 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Мелихова Н.В.

судей Рябининой Т.А.

Шуйской С.И.

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула N Ф04-6534/2011 (23044-А03-21) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 08.07.2011 (судья Сосин Е.А.) по делу N А03-6388/2010 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2011 (судьи Павлюк Т.В., Кайгородова М.Ю., Шатохина Е.Г.) N 07АП-7386/2011 по этому делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Натали-Фэшн" (656038, Алтайский край, г. Барнаул, пр-кт Комсомольский, 87, ИНН 2224091777, ОГРН 1052202162330) к обществу с ограниченной ответственностью "Оценка плюс" (656000, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Ползунова, 26, 45, ИНН 2225061542, ОГРН 1032202275490), Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656056, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 20, ИНН 2202000060, ОГРН 1022201770381) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, обязании заключить договор купли-продажи.

В заседании приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью "Натали-Фэшн" - директор Мусатова Н.Н., представители Мусатов В.Д. по доверенности от 07.12.2011, Финк Е.А. по доверенности от 24.05.2010;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Барнаула - представители: Насыров О.И. по доверенности от 11.08.2011 N 2587/07, Неруш Ю.В. по доверенности от 12.09.2011 N 2920/07.

Протокол судебного заседания вел помощник судьи Халявин Е.С.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Натали-Фэшн" 24.05.2010 обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оценка плюс" и Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - Комитет) с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки 461/500 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н5) в подвале жилого дома литер А общей площадью 273,2 кв. метров, обозначенных в техническом паспорте от 22.09.2008 под номерами 1, 2, 3, 5, 9-17 по адресу: город Барнаул, проспект Комсомольский, 87, произведенной ООО "Оценка Плюс", содержащейся в отчете от 11.11.2009 об оценке рыночной стоимости указанного объекта в размере 3 594 300 рублей и об обязании Комитета заключить договор купли-продажи 461/500 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н5) в подвале жилого дома литер А общей площадью 273,2 кв. метров, обозначенных в техническом паспорте от 22.09.2008 под номерами 1, 2, 3, 5, 9-17 по адресу: город Барнаул, проспект Комсомольский, 87, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Требование покупателя мотивировано реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи по цене, соответствующей рыночной стоимости объекта.

Решением от 08.07.2011 Арбитражный суд Алтайского края признал недостоверной оценку рыночной стоимости объекта оценки 461/500 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н5) в подвале жилого дома литер А общей площадью 273,2 кв. метров, обозначенных в техническом паспорте от 22.09.2008 под номерами 1, 2, 3, 5, 9-17 по адресу: г. Барнаул, проспект Комсомольский, 87, определенной ООО "Оценка Плюс" в отчете об оценке от 11.11.2009 N 786/3-10.09.

На Комитет возложена обязанность по заключению договора купли-продажи 461/500 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н5) в подвале жилого дома литер А общей площадью 273,2 кв. метров, обозначенных в техническом паспорте от 22.09.2008 под номерами 1, 2, 3, 5, 9-17 по адресу: город Барнаул, проспект Комсомольский, 87, по цене 2 190 000 рублей.

Суд первой инстанции сделал вывод о недостоверности указанной ответчиком стоимости объекта оценки и определении в установленном порядке рыночной стоимости имущества по результату проведения повторной экспертизы.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2011 решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы ответчика об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность вследствие пропуска срока подписания им проекта договора купли-продажи, невозможности самостоятельного рассмотрения требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения.

В кассационной жалобе Комитет просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Заявитель полагает, что суды неправильно оценили утрату истцом преимущественного права на заключение договора купли-продажи в связи пропуском тридцатидневного срока и несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора согласно статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также Комитет считает недопустимым отдельное рассмотрение требования об оспаривании величины рыночной оценки имущества.

Кроме того, заявитель ссылается на проведение экспертизы с участием эксперта Башкловкина А.В., сведения о котором отсутствовали, что является нарушением части 4 статьи 82, части 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители Комитета в судебном заседании настаивают на доводах об отмене судебных актов.

ООО "Натали-Фэшн" в отзыве отклонило кассационную жалобу Комитета. Истец согласен с судебным порядком установления рыночной цены муниципального имущества при проведении экспертизы.

В судебном заседании представители ООО "Натали-Фэшн" поддержали возражения против отмены судебных актов.

От ООО "Оценка плюс" поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя и согласии с кассационной жалобой Комитета.

Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции считает кассационную жалобу заявителя подлежащей отклонению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции в ходе исследования материалов дела, по заключенному с ООО "Натали-Фэшн" (арендатором) договору аренды от 11.03.2005 N 292/к с учетом дополнительных соглашений Комитет (арендодатель) и МУП "ПЖЭТ-2 Октябрьского района" (балансодержатель) по акту от 11.03.2005 предоставили в аренду находящееся в муниципальной собственности нежилое помещение площадью 251,8 кв. метров, составляющей 461/500 долей нежилого помещения литер А от площади 273,2 кв. метров здания, расположенного в городе Барнауле, проспект Комсомольский 87.

Впоследствии на стадии заключения с ООО "Натали-Фэшн" договора купли-продажи муниципального имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества этим арендатором Комитет 31.12.2009 указал продажную стоимость этого нежилого помещения, составляющую 3 594 300 рублей согласно отчету ООО "Оценка Плюс" об оценке рыночной стоимости объекта от 11.11.2009 N 786/3-10.09.

Из проведенной согласно отчету ЗАО "Бизнес-эксперт" от 16.12.2009 N 3232-2009 сравнительной рыночной оценки этого имущества ООО "Натали-Фэшн" сделало вывод о ее размере 1 250 000 рублей, о чем 28.01.2010 уведомило Комитет в письме с указанием на разногласия относительно изложенной в проекте договора купли-продажи стоимости этого недвижимого имущества.

Поскольку Комитет в письме от 27.02.2010 N 267 отклонил эти разногласия, ООО "Натали-Фэшн" на основании статей 445, 446 ГК РФ заявило требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки и об обязании заключить договор купли-продажи по цене, определенной по решению суда.

Отношения по приобретению субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества регулируются нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Так, согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

В ходе рассмотрения указанных требований, суд первой инстанции проверил достоверность результатов проведенной ООО "Оценка Плюс" оценки по установлению рыночной стоимости спорного помещения и при наличии между сторонами спора о стоимости выкупа муниципального имущества, суд первой инстанции назначил экспертизу, проведение которой было поручено Алтайской торгово-промышленной палате.

Согласно заключению эксперта от 27.09.2010 N 027 03 03555 рыночная стоимость объекта оценки - 461/500 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н5) в подвале жилого дома литер А общей площадью 273,2 кв. метров, обозначенной в техническом паспорте от 22.09.2008 под номерами 1, 2, 3, 5, 9-17 по адресу: г. Барнаул, проспект Комсомольский, 87, по состоянию на 16.10.2009 установлена в сумме 1 756 866 рублей.

Для проверки обоснованности заключения эксперта суд первой инстанции назначил повторную комиссионную экспертизу, проведение которой поручил Алтайской краевой общественной организации специалистов судебно-технических экспертиз и ООО "Ключ Риэлт".

Заключением этой экспертизы от 16.05.2011 N 100-05/2011-11-11-11 рыночная стоимость данного объекта оценки по состоянию на 16.10.2009 определена в сумме 2 140 000 рублей.

При указанных обстоятельствах, по результату исследования полученных в ходе рассмотрения дела доказательств суд первой инстанции сделал правильный вывод о недостоверности величины стоимости спорного помещения, указанной в отчете ООО "Оценка Плюс".

Соответственно, при выяснении и анализе возникших между сторонами разногласий по определению цены продаваемого имущества суд первой инстанции обоснованно признал достоверной и соответствующей действительности указанную в заключении экспертизы от 16.05.2011 N 100-05/2011-11-11-11 оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, суд первой инстанции на законном основании обязал Комитет заключить с ООО "Натали-Фэшн" договор купли-продажи в соответствии с ценой спорного муниципального имущества 2 140 000 рублей, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы Алтайской краевой общественной организации специалистов судебно-технических экспертиз и ООО "Ключ Риэлт".

С учетом обязательности результатов независимой оценки для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства, суд первой инстанции в соответствии с абзацем четвертым пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" удовлетворил заявленное к ООО "Оценка Плюс" требование, признав оценку рыночной стоимости объекта, определенной им в отчете об оценке от 11.11.2009 N786/3-10.09, недостоверной.

Выводы суда первой инстанции правильно поддержаны судом апелляционной инстанции.

Приведенные заявителем кассационной жалобы доводы о несогласии с оценкой фактических обстоятельств выяснения цены продаваемого объекта недвижимости противоречат установленным судами обстоятельствам выяснения рыночной стоимости муниципального имущества в соответствии с действующими нормами материального права, регулирующими эти отношения.

Довод заявителя о процессуальном нарушении при проведении повторной экспертизы подлежит отклонению, поскольку привлечение руководителем экспертного учреждения к производству экспертизы наряду с экспертами, указанными в определении суда от 01.03.2011, дополнительного эксперта, являющегося специалистом в области оценки, не влечет признания результатов экспертизы недостоверными.

Кассационная жалоба заявителя об отмене судебных актов и принятии в суде кассационной инстанции нового решения подлежит отклонению.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 08.07.2011 по делу N А03-6388/2011 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2011 по этому делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Мелихов

Судьи

Т.А. Рябинина С.И. Шуйская