Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 декабря 2011 г. N Ф04-6744/11 по делу N А45-6527/2011

г. Тюмень

28 декабря 2011 г.

Дело N А45-6527/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Гудыма В.Н.

судей Клиновой Г.Н.

Комковой Н.М.

рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Компания "Гид-АУДИТ" на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2011 (судьи Кайгородова М.Ю., Марченко Н.В., Шатохина Е.Г.) по делу N А45-6527/2011 Арбитражного суда Новосибирской области по иску закрытого акционерного общества "Компания "Гид-АУДИТ" (630009, г. Новосибирск, ул. Добролюбова, 2, ИНН 5405169290, ОГРН 1025401919223) к товариществу собственников жилья "УСТОЙ-4" (630132, г. Новосибирск, ул. 1905 года, 59, ИНН 5407208996, ОГРН 1025403225803) об обязании заключить договор.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя - закрытого акционерного общества "Компания "Гид-АУДИТ" - Мастракова А.В. по доверенности от 30.03.2011;

от товарищества собственников жилья "УСТОЙ-4" - Полунина О.Г. по доверенности от 16.05.2011.

Протокол судебного заседания вел помощник судьи Шаламовских Л.В.

Суд установил:

закрытое акционерное общество "Компания ГИД-АУДИТ" (далее - ЗАО "Компания ГИД-АУДИТ", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к товариществу собственником жилья "УСТОЙ-4" (далее - ТСЖ "УСТОЙ-4", ответчик) с требованием о понуждении заключить договор на условиях, предусмотренных проектом договора с протоколом разногласий в редакции ЗАО "Компания "ГИД-АУДИТ".

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.06.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, однако изменена мотивировочная часть, что отражено в резолютивной части судебного акта.

С постановлением апелляционного суда не согласился истец - ЗАО "Компания "Гид-АУДИТ", в кассационной жалобе, поддержанной представителем в судебном заседании, просит судебный акт отменить и принять новый. Заявитель полагает, что изменив мотивировочную часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции неправомерно не рассмотрел исковое заявление в части требования о понуждении заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на условиях, предусмотренных проектом договора с протоколом разногласий в редакции ЗАО "Компания "ГИД-АУДИТ".

Представитель ТСЖ "УСТОЙ-4" в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.

Заслушав представителей в судебном заседании, рассмотрев доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество является собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу г. Новосибирск, ул. 1905 года, 59, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 54-АВ N 609290, в котором создано ТСЖ "УСТОЙ-4".

ТСЖ "УСТОЙ-4" письмом от 10.02.2011 N 1/Д направило в адрес ЗАО "Компания ГИД-АУДИТ" для подписания договор управления жилым домом от 10.02.2011 N 3 с приложениями.

ЗАО "Компания ГИД-АУДИТ" письмом от 03.03.2011 N ГА-4/35 отказалось от подписания договора в предложенной редакции, направило протокол разногласий и подписанный с протоколом разногласий договор управления жилым домом.

Как следует из протокола разногласий от 03.03.2011 N 1, ЗАО "Компания ГИД-АУДИТ" не согласилось с ТСЖ "УСТОЙ-4" по следующим позициям: размера платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества (определяется по соглашению сторон, а не статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), уставом товарищества, протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 09.02.2010, техническим паспортом), с составом имущества на содержание и ремонт которого должно вносить соответствующую плату (полагает, что не обязан вносить плату за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, которыми он фактически не пользуется).

Кроме того, Общество внесло свои коррективы по порядку управления жилым домом (об исключении предоставления дополнительных поручений по управлению жилым домом при условии решения правления и/или общего собрания собственников), порядку предоставления коммунальных услуг (на ТСЖ лежит обязанность по обеспечению пользования мусорными контейнерами, сбора и вывоза твердых и жидких бытовых отходов).

Поводом для обращения истца в суд с настоящим иском послужило неполучение согласия ответчика на заключение договора управления жилым домом на предложенных Обществом условиях.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что у истца отсутствует доля в праве общей совместной собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома в том значении, в котором это имущество определяется нормами жилищного законодательства. В этой связи истец не должен нести расходы на содержание того имущества, пользование которым является для него невозможным в силу конструктивных особенностей помещения.

При повторном рассмотрении дела, суд апелляционной инстанции не согласился с мотивировочной частью решения, счел ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что истец не должен нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, при этом исходил из того, что пристрой, который принадлежит истцу на праве собственности, и многоквартирный жилой дом являются единым комплексом, имеющим единые системы энергоснабжения, инженерные сети, фундамент. Являясь собственником части помещения, истец имеет общую долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. 1905 года, 59, право на которое зарегистрировано за истцом, в этой связи обязан нести и бремя его содержания.

Суд кассационной инстанции считает указанные выше выводы суда апелляционной инстанции правильными, соответствующими закону. Заявителем кассационной жалобы не обжалуются.

Поддерживая вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд пришел к выводу, что размер платы за содержание общего имущества в доме - размер платы, как определено в законе определяется либо решением общего собрания членов товарищества или органом местного самоуправления, соответственно установление тарифа на содержание имущества по соглашению сторон недопустимо.

Между тем, делая вывод об отсутствии правовых оснований для урегулирования спорных правоотношений между сторонами на основании договора, суд апелляционной инстанции не учел следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.

При этом согласно части 3 названной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Жилищный кодекс, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 138 Жилищного кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.

Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с товариществом собственников жилья.

Названные положения закона обеспечивают предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме (которые не являются участниками ТСЖ) коммунальных услуг и иных связанных с содержанием принадлежащих им помещений, а также общего имущества услуг со стороны товарищества собственников жилья, на которое возложены функции по управлению многоквартирным домом и которому в связи с этим должна быть внесена соответствующая плата.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для урегулирования правоотношений между собственником помещений, не являющимся членом ТСЖ, и ТСЖ на основании договора, не соответствует закону. При этом размер платы за содержание общего имущества в доме (которая утверждается решением общего собрания членов товарищества или устанавливается органом местного самоуправления) не препятствует заключению данного договора, поскольку в нем определяются не только размер платы (которая должна соответствовать порядку ее определения, указанному в Жилищном кодексе), но все иные условия связанные с предоставлением коммунальных услуг и иных услуг, связанных с содержанием принадлежащих собственнику помещений, а также общего имущества, порядка внесения соответствующей платы.

Отказав в удовлетворении исковых требований, суды фактически не рассмотрели исковые требования по существу в полном объеме, не исследовали все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, что является основанием для отмены судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует установить: был ли заключен договор управления жилым домом, расположенным в г. Новосибирске, ул. 1905 года, 59 и какой способ управления домом выбран; само ли ТСЖ "УСТОЙ-4" оказывает услуги по содержанию, текущему ремонту многоквартирного дома (в том числе и имуществом истца), либо ТСЖ "УСТОЙ-4" заключило договор со специализированной организацией (управляющей организацией) (в том числе и относительно имущества истца); принимались ли решения об установлении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома и в зависимости от установленного, дать оценку всем разногласиям, указанным в протоколе разногласия между истцом и ответчиком, рассмотрев спор по существу, распределив государственную пошлину, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.06.2011 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2011 по делу N А45-6527/2011 отменить, дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Н. Гудым

Судьи

Г.Н. Клинова Н.М. Комкова