Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2012 г. N Ф04-1673/12 по делу N А67-3570/2011

г. Тюмень

26 апреля 2012 г.

Дело N А67-3570/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Орловой Н.В.

Цыгановой Е.М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кочеева Сергея Дмитриевича на решение от 20.12.2011 Арбитражного суда Томской области (судья Гапон А.Н.) и постановление от 01.03.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Усанина Н.А., Колупаева Л.А., Кривошеина С.В.) по делу N А67-3570/2011 по иску Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (ОГРН 1027000856211) к индивидуальному предпринимателю Кочееву Сергею Дмитриевичу (ОГРНИП 305701708200028, ИНН 701900700863) о взыскании задолженности по договору аренды и по встречному иску индивидуального предпринимателя Кочеева Сергея Дмитриевича к Департаменту экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о признании недействительным п. 2.1 договора от 17.11.2010 N ТО-21-19140.

Другие лица, участвующие в деле: Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска.

Суд установил:

Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кочееву Сергею Дмитриевичу (далее - ИП Кочеев С.Д., ответчик, предприниматель) о взыскании 1 460 839, 54 руб. задолженности по арендной плате, 43 679, 96 руб. пени за период с 02.12.2010 по 31.05.201. ИП Кочеев С.Д. обратился с встречным иском к Департаменту о признании недействительным п. 2.1 договора от 17.11.2010 N ТО-21-19140.

Решением от 20.12.2011 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 01.03.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен частично, с ИП Кочеева С.Д. в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 460 839, 54 руб., пени в размере 42 315, 21 руб., всего 1 503 154, 75 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

ИП Кочеев С.Д. обратился с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, в удовлетворении искового заявления Департамента отказать, встречный иск удовлетворить.

По мнению заявителя, суды не полностью выяснили обстоятельства, имеющие значение для дела, не дали оценку нарушению истцом норм земельного, гражданского и градостроительного законодательства в связи с передачей земельного участка, не пригодного для целевого использования, а также наличию запрета в соответствии с законодательством Томской области на строительство каких-либо объектов на переданном земельном участке, как находящемся в опасной оползневой зоне.

Заявитель жалобы указывает, что задолженность по уплате арендных платежей возникла вследствие просрочки кредитора по предоставлению земельного участка в соответствии с требованиями законодательства. Использование земельного участка по назначению стало возможным только с 21.10.2011.

Поскольку отношений по использованию земельного участка до заключения договора не имелось и не могло быть в силу прямого запрета на использование земельного участка, применение пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является необоснованным, пункт 2.1 договора аренды противоречит закону.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству, доводы заявителя считает направленными на переоценку доказательств.

Проверив в соответствии со статьями 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления мэра г. Томска от 20.04.2010 N 949-з "О предоставлении Кочееву С.Д. в аренду сроком на два года земельного участка по адресу: г. Томск, пр. Мира, 20 для строительства административно-гаражного комплекса с помещениями управления городской пожарной охраны" (далее - постановление от 20.04.2010) между Муниципальным образованием "Город Томск" (арендодатель) и ИП Кочеевым С.Д. (арендатор) 17.11.2010 заключен договор аренды земельного участка для строительства административно-гаражного комплекса с помещениями управления пожарной городской охраны, в силу которого арендодатель обязуется передать арендатору на основании постановления от 22.04.2010 во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 8791 кв.м с кадастровым номером 70:21:0100027:0401, с видом разрешенного использования (назначения) земельного участка: для строительства административно-гаражного комплекса с помещениями управления городской пожарной охраны (далее - договор аренды от 17.11.2010, договор).

Земельный участок считается переданным с момента, указанного в акте приема-передачи земельного участка (пункт 1.6 договора).

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 20.04.2010 по 19.04.2012 (пункт 2.1 договора).

Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора.

Пунктом 3.2 установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется путем умножения площади земельного участка, указанной в пункте 1.1 договора на ставку арендной платы и на коэффициент, установленный для конкретного вида использования земельного участка и/или категории арендатора.

В силу пункта 3.7 договора сумма ежегодных арендных платежей за земельный участок вносится равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Согласно пункту 3.10 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде начисления пени, которая установлена в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных настоящим разделом сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Решением Думы г. Томска от 19.08.2008 N 965 "О ставках арендной платы за земли, расположенные на территории муниципального образования "г. Томск" установлены ставки арендной платы за земли, расположенные на территории муниципального образования "г. Томск", а также за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом установленного зонирования территории г. Томска и видов использования земельных участков в соответствии с видами экономической деятельности арендаторов согласно приложению N 1.

Согласно акту приема-передачи от 17.11.2010 муниципальное образование "г. Томск" передало, а ИП Кочеев С.Д. принял в аренду земельный участков в соответствии с постановлением от 20.04.2010 из земель населенных пунктов площадью 8791 кв.м с кадастровым номером 70:21:0100027:0401 по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Мира, 20.

10.12.2010 Управление Росреестра по Томской области уведомлением сообщило Департаменту о регистрации сделки аренды указанного земельного участка, в уведомлении указана дата регистрации - 10.12.2010.

Вместе с тем, исходя из подлинника договора, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.12.2011, суд установил фактическую дату регистрации - 08.12.2011.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции сослался на статью 309, пункт 1 статьи 614 ГК РФ, в отношении неустойки пришел к выводу, что ее размер рассчитан истцом неверно, так как меры договорной ответственности могут быть применены с момента заключения договора - с 08.12.2010, в связи с чем неустойка подлежит взысканию за период с 08.12.2010 по 31.05.2011.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из положений статей 421, 425 ГК РФ.

Довод ответчика о расположении участка в опасной оползневой зоне, что следует из ответа от 20.10.2011 ОАО "Томскгеомониторинг", судом первой инстанции отклонен, так как это обстоятельство не послужило основанием для отказа ИП Кочееву С.Д. в выдаче разрешения на строительство. Кроме того, ИП Кочеев С.Д. не обращался в Департамент с какими-либо заявлениями о невозможности использования земельного участка по целевому назначению, в том числе с момента получения информации о нахождении участка в оползневой зоне, истец не создавал каких-либо препятствий по использованию земельного участка.

Суд апелляционной инстанции с этими мотивами и выводами согласился.

Оставляя без изменения принятые по делу судебные акты, суд кассационной инстанции исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

При рассмотрении спора судами обоснованно установлено отсутствие оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы.

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства (распоряжение администрации Томской области от 10.04.2009 N 214-ра, распоряжение администрации Томской области от 21.10.2011 N 1045-ра) суды пришли к выводу, что отнесение земельного участка к оползневой зоне не исключало возможность его использования по целевому назначению, так как в распоряжении N 1045-ра такого запрета не содержится, и, кроме того, пунктом 2 данного распоряжения администрации г. Томска рекомендовано обеспечить контроль за выполнением застройщиком мероприятий по снижению геологического риска в соответствии с результатами инженерных изысканий и утвержденной проектной документацией.

Также ответчик не доказал, что земельный участок фактически не использовался им по назначению. Судами установлено и материалами дела (актом обследования земельного участка от 10.11.2011 с приложенными фотографиями, заявкой от 18.08.2011 о выдаче разрешения на строительство) подтверждено, что ответчик совершал действия по использованию земельного участка по назначению. Кроме того, ответчик не предпринимал мер по уведомлению арендодателя о невозможности использования переданного земельного участка по назначению. С требованиями о расторжении договора или соразмерном уменьшении арендной платы ИП Кочеев С.Д. не обращался.

При таких обстоятельствах требование о взыскании арендной платы удовлетворено правомерно.

Также обоснованно суд первой инстанции отказал ИП Кочееву С.Д. в удовлетворении встречного иска.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Установив наличие фактических отношений по использованию земельного участка, предшествующих заключению договора, и исходя из указанных норм права, суды правильно отказали в удовлетворении встречного искового заявления.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства. Оснований для отмены судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 20.12.2011 Арбитражного суда Томской области и постановление от 01.03.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-3570/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кочеева Сергея Дмитриевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Н.В. Орлова Е.М. Цыганова