Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 июля 2012 г. N Ф04-3372/12 по делу N А45-19157/2011

г. Тюмень

24 июля 2012 г.

Дело N А45-19157/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Мелихова Н.В.

судей Лаптева Н.В.

Рябининой Т.А.

при ведении протокола помощником судьи Долгих М.Г.

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сибирская энергетическая компания" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.02.2012 (судья Карбовская И.В.) по делу N А45-19157/2011 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2012 (судьи Шатохина Е.Г., Маренко Н.В., Павлюк Т.В.) по этому делу по иску открытого акционерного общества "Сибирская энергетическая компания" (630099, г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, 57, ИНН 5405270340, ОГРН 1045401912401) к Шестопалову Игорю Викторовичу, г. Новосибирск, обществу с ограниченной ответственностью "Автотех" (630000, г. Новосибирск, ул. Каменская, 74, ИНН 5406416697, ОГРН 1075406046650), Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (109012, г. Москва, пер. Никольский, 9, ИНН 7710723134, ОГРН 1087746829994) о признании недействительным протокола о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В деле участвуют прокурор Новосибирской области и третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, Управление Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области.

В заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Сибирская энергетическая компания" - Стеценко А.В. по доверенности от 06.08.2011;

Шестопалова И.В. - Мурзина О.Л. по доверенности от 26.07.2010.

Суд установил:

открытое акционерное общество "Сибирская энергетическая компания" (далее - ОАО "СИБЭКО") 02.11.2011 обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Шестопалову Игорю Викторовичу, обществу с ограниченной ответственностью "Автотех", Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительной сделки - протокола о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества от 31.05.2010 N 28 (20-3), заключенного между Шестопаловым И.В. и Росимуществом, в лице организатора торгов - ООО "Автотех"; а также применении последствий недействительности ничтожной сделки:

- обязать Шестопалова И.В. возвратить Росимуществу помещение площадью 3 944,4 кв. метров, кадастровый N 54:35:041720:13:14:02 по ул. Б. Хмельницкого, 102 в городе Новосибирске (территория ТЭЦ-4);

- обязать ООО "Автотех" возвратить Шестопалову И.В. 10 082 487 рублей 84 копейки уплаченных в счет приобретения имущества.

Требования собственника земельного участка со ссылкой на пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы продажей на торгах имущества должника (ЗАО "Новосибирскэнергоспецремонт") без его согласия и несоблюдении требований о промышленной безопасности объекта топливно-энергетического комплекса, приоритета мер предупреждения терроризма.

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее - Управление Росимущества), Управление Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области.

На основании части 5 статьи 52 АПК РФ в дело вступил прокурор Новосибирской области.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.02.2012 в удовлетворении иска ОАО "СИБЭКО" отказано.

Суд первой инстанции указал, что при принудительном отчуждении объекта недвижимости согласие собственника земельного участка не требуется, отсутствует угроза промышленной безопасности функционирования расположенного на этом же участке объекта истца и не нарушаются нормы о противодействии терроризму.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2012 решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы истца об отсутствии его согласия на продажу объекта на земельном участке и несоблюдении безопасности по противодействию терроризму в отношении рядом расположенного объекта ТЭК.

В кассационной жалобе ОАО "СИБЭКО" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Заявитель считает, что суды не применили подлежащие применению пункт 3 статьи 552, статью 168 ГК РФ, а также неправильно истолковали пункт 3 статьи 552 ГК РФ, пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11. На этом основании заявитель полагает, что суды неправомерно исключили случай реализации имущества на торгах в рамках исполнительного производства из общего порядка согласования сделки с объектом недвижимости.

Кроме того, по мнению заявителя, суды неправильно указали на приобретение Шестопаловым И.В. права пользования земельным участком для владения объектом недвижимости на условиях, ранее предоставленных ЗАО "Новосибирскэнергоспецремонт". Поэтому заявитель считает необходимым получение сторонами договора купли-продажи от 31.05.2010 его согласия на совершение сделки с иным разрешенным использованием земельного участка.

Выводы судов об отсутствии нарушений требований промышленной безопасности и антитеррористической защищенности объекта ТЭК, по мнению заявителя, основаны на ненадлежащей оценке доказательств и фактических обстоятельствах дела, поскольку наличие на территории режимного объекта посторонних лиц предполагает неисполнимость статьи 9 Федерального закона "О промышленной безопасности".

В судебном заседании представитель ОАО "СИБЭКО" настаивает на отмене судебных актов.

Шестопалов И.В. в отзыве отклонил доводы кассационной жалобы ОАО "СИБЭКО". Ответчик согласен с выводами судов об особом порядке заключения договоров купли-продажи по результатам проведенных торгов в силу статьи 447 - 448 ГК РФ. Также ответчик ссылается на необоснованность утверждения истца о нарушении режимности его объекта вследствие нахождения рядом бетонно-растворного завода, который ранее принадлежал должнику с тем же самым видом разрешенного использования земельного участка и установлением решением суда по другому делу N А45-15354/2010 его права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком, принадлежащим истцу.

Представитель Шестопалова И.В. в судебном заседании поддержал возражения против отмены судебных актов.

В отзыве прокурор не согласен с доводами кассационной жалобы ОАО "СИБЭКО". По утверждению прокурора, земельный участок под приобретенным Шестопаловым И.В. объектом недвижимости не изъят и не ограничен в обороте, поэтому к нему применимы положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Ссылки истца на нарушение промышленной безопасности энергообъекта с уменьшением предупредительных мер против терроризма, по мнению прокурора, не подтверждены доказательствами.

ООО "Автотех", Росимущество и Управление Росимущества отзывы на кассационную жалобу ОАО "СИБЭКО" не направили, извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба заявителя подлежит отклонению по следующим основаниям.

В ходе исследования материалов дела суд первой инстанции установил, что судебный пристав-исполнитель отдела по исполнению особых исполнительных производств Штарк Т.В. в рамках сводного исполнительного производства N 50/15/9699/13/2ОО9-СД о взыскании с ЗАО "Новосибирскэнергоспецремонт" в пользу взыскателей денежных средств 27.01.2010 описал и арестовал имущество - помещения площадью 3 944,4 кв. метров с кадастровым N 54:35:041720:13:14:02, расположенные на 1, 2 этаже здания по улице Б. Хмельницкого, 102, в городе Новосибирске.

Данное имущество постановлением судебного пристава-исполнителя от 05.03.2010 было передано на реализацию Управлению Росимущества. По государственному контракту от 01.02.2010 N К10-19/23, доверенностям Росимущества от 02.02.2012 N 19/3-544, от 12.05.2010 N 19/3-3771, поручению Росимущества на реализацию от 23.03.2010 N 19/4-2489 организатором торгов выступило ООО "Автотех".

Победителем торгов по продаже арестованного имущества признан Шестопалов И.В., что отражено в протоколе заседания аукционной комиссии ООО "Автотех" от 31.05.2010 N 27 (20-2).

На основании заключенного от имени Росимущества договора купли-продажи имущества, оформленного протоколом о результатах торгов N 28 (20-3), ООО "Автотех" по акту приема-передачи от 07.06.2010 передало Шестопалову И.В. данный объект (часть помещений в здании бетонно-растворного завода), который размещен в пределах земельного участка ОАО "СИБЭКО".

Приобретатель зарегистрировал право собственности на объект в установленном порядке согласно свидетельству о государственной регистрации от 05.07.2010 серия 54 АД N 031872.

Законность торгов, по результатам которых совершена оспариваемая сделка, ранее была подтверждена вступившим в силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.11.2010 по делу N А45-13166/2010, которым ЗАО "Новосибирскэнергоспецремонт" отказано в удовлетворении иска о признании их недействительными.

При рассмотрении требования ОАО "СИБЭКО" о признании договора купли-продажи имущества, оформленного протоколом о результатах торгов N 28 (20-3) недействительной сделкой, как заключенного без согласия собственника земельного участка, а также противоречии требованиям о промышленной безопасности и предупреждения терроризма суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что порядок согласования сделки, предусмотренный пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, рассчитан на случаи свободного заключения (по обоюдной воле) договора купли-продажи недвижимости между продавцом и покупателем и не распространяется на особые случаи реализации имущества на торгах в рамках исполнительного производства (статьи 447 - 448 ГК РФ).

Из содержания пункта 3 статьи 552 ГК РФ вытекает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

С учетом анализа установленных обстоятельств дела суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что положения указанной нормы не распространяются на принудительный порядок реализации арестованного имущества должников на публичных торгах (особый порядок отчуждения имущества должника) по договору, в котором продавцом выступает не собственник имущества, а специальный уполномоченный орган в силу закона.

Пункт 2 статьи 271 ГК РФ предусматривает, что в случае перехода к другому лицу права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, право пользования соответствующей частью земельного участка переходит к приобретателю на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости.

В соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов (подпункт 5 пункта 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ) все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, не отнесен к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте (статья 35 ЗК РФ). Поэтому при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Следовательно, суд первой инстанции правильно оценил обстоятельства реализации арестованного недвижимого имущества должника на публичных торгах и наличии у Шестопалова И.В. права пользования земельным участком, необходимым для использования объекта недвижимости на тех же условиях, на которых земельный участок предоставлен ЗАО "Новосибирскэнергоспецремонт".

Утверждение заявителя о препятствии в обеспечении промышленной безопасности на энергообъекте (ТЭЦ-4) и угрозе антитеррористической защищенности всей производственной площадки противоречит содержанию норм законодательства о промышленной безопасности, которые не содержат запрета на нахождение в месте расположения опасных производственных объектов организаций, не осуществляющих эксплуатацию этих объектов. Кроме того, обязанностью эксплуатирующей организации является воспрепятствование проникновения на опасный производственный объект посторонних лиц, а не работников смежных организаций.

Вопросы предоставления Шестопалову И.В. права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком, принадлежащим ОАО "СИБЭКО", для осуществления деятельности по производству железобетонных изделий и бетона разрешены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.11.2011 по другому делу N А45-15354/2010.

Таким образом, суд первой инстанции на законном основании отказал в удовлетворении иска ОАО "СИБЭКО" о признании недействительным договора купли-продажи имущества, оформленного протоколом о результатах торгов N 28 (20-3) и применении последствий недействительности сделки согласно статьям 167, 168 ГК РФ.

Выводы суда первой инстанции об оценке обстоятельств спора правильно поддержаны судом апелляционной инстанции.

Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы о несогласии с особым порядком реализации имущества должника на торгах в рамках проведения исполнительного производства не могут быть приняты во внимание как противоречащие толкованию приведенных норм материального права.

Кассационная жалоба заявителя об отмене судебных актов и принятии в суде кассационной инстанции нового решения подлежит отклонению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.02.2012 по делу N А45-19157/2011 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2012 по этому делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сибирская энергетическая компания" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Мелихов

Судьи

Н.В. Лаптев Т.А. Рябинина