Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 июля 2012 г. N Ф04-2693/12 по делу N А46-9473/2011

г. Тюмень

17 июля 2012 г.

Дело N А46-9473/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Цыгановой Е.М.

судей Григорьева Д.В.

Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на постановление от 05.03.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рябухина Н.А., Рожков Д.Г., Солодкевич Ю.М.) по делу N А46-9473/2011 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644099, Омская обл, Омск г, Краснофлотская ул, 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к Бюджетному учреждению здравоохранения Омской области "Наркологический диспансер" (644046, Омская обл, Омск г, Учебная ул, 189, ОГРН 1025501254239, ИНН 5506034437) о внесении изменений в договор аренды.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к бюджетному учреждению здравоохранения Омской области "Наркологический диспансер" (далее - БУЗОО "Наркологический диспансер") о внесении изменений в договор аренды от 01.01.2008 N 35646/6 в следующей редакции:

"1. Пункт 1.1 изложить в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. 5-я Кордная, д. 24, индивидуализированное согласно Приложению N 2 к договору, целевое назначение: размещение бюджетного учреждения.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 476,9 кв.м.

Рыночная стоимость сдаваемых в аренду нежилых помещений составляет 11 712 000 рублей 00 копеек на основании отчета о рыночной оценке от 25.03.2011 N 570/7/6-О/11.

2. Пункт 3.2. изложить в следующей редакции: "Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной оценки арендной платы 260 руб. за 1 кв.м без учета НДС в месяц в соответствии с отчетом от 25.03.2011 N 570/7/6-О/11. Величина арендной платы в месяц 123 994 руб. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж".

3. Пункт 5.2.2 изложить в следующей редакции: "Если задолженность Арендатора по арендной плате (без учета пени) превысила величину арендной платы в месяц, предусмотренную настоящим договором".

4. Раздел 5 дополнить пунктом 5.5 в следующей редакции: "В случае изменения действующего законодательства, определяющего условия предоставления муниципального имущества в аренду, Арендодатель вправе требовать внесения соответствующих изменений в договор аренды".

5. Пункт 6.4 исключить.

6. В пункте 7.1 вместо слов "до 1 года" читать слова ", в соответствии с действующим законодательством РФ".

7. Пункт 8.3 изложить в следующей редакции: "Арендатор обязуется соблюдать требования пожарной безопасности и техники безопасности согласно требованию Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", выполнять предписания органов осуществляющих государственно-пожарный надзор".

8. В акте приема-передачи от 01.01.2008 вместо числа "469,6" читать число "476,9".

9. Настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения от 01.01.2008 N 35646/6 и действуют с 01.04.2011.

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.11.2011 по делу N А46-9473/2011 исковые требования Департамента удовлетворены.

Постановлением от 05.03.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 25.11.2011 Арбитражного суда Омской области отменено. По делу принят новый судебный акт. В удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Департамент просит постановление апелляционного суда отменить, решение Арбитражного суда Омской области от 25.11.2011 оставить в силе.

Заявитель полагает, поскольку срок действия договора аренды установлен с 01.01.2008 по 29.12.2008, заключен на срок менее года, государственной регистрации он не подлежал, равно как и все дополнительные соглашения. Считает, что договор аренды продлен на неопределенный срок.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 284, 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение N 2П, номера на поэтажном плане 1-47, общей площадью 476,9 кв.м, находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенное по адресу: г.Омск, ул. 5-я Кордная, д. 24, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области (свидетельство о государственной регистрации права от 26.02.2010 серии 55 АГ N 157941).

Департамент (арендодатель) и БУЗОО "Наркологический диспансер" (арендатор) 01.01.2008 подписали договор N 35646/6 аренды нежилого помещения (далее - договор от 01.01.2008 N 35646/6).

По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. 5-я Кордная, 24, индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору, для использования под размещение государственного учреждения. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений - 469,6 кв.м. Рыночная стоимость сдаваемых в аренду помещений составляет 9 170 000 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 04.12.2007 N564/07 (пункт 1.1). Срок действия договора с 01.01.2008 по 29.12.2008 (пункт 1.2). Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату арендодателю до 15 числа текущего месяца в сумме 14 271, 93 руб. без учета НДС (пункт 3.2). Величина арендной платы определяется расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к настоящему договору, где К4 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, устанавливается на срок действия договора. При изменении вида деятельности арендатора величина арендной платы подлежит изменению с учетом новой величины К4 (пункт 3.3).

По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.01.2008 стороны произвели прием и передачу в аренду нежилого помещения (строения) общей площадью 469,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 5-я Кордная, 24.

11.04.2011 Департамент направил в адрес БУЗОО "Наркологический диспансер" проект соглашения об изменении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2008 N 35646/6, включающем изменение ряда пунктов договора, в том числе пункта 3.2 о величине арендной платы в месяц: исходя из рыночной оценки арендной платы 260,00 руб. за 1 кв.м без НДС в месяц в соответствии с отчетом от 25.03.2011 N 570/7/6-О/11. Величина арендной платы в месяц должна составить 123 994 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу, что изменение экономической ситуации объективно повлекло существенный рост ставок арендной платы, в связи с чем арендная плата должна быть увеличена в соответствии с отчетом оценщика.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда и принял новое решение указав, что в договоре аренды от 01.01.2008 N 35646/6 отсутствует условие о принятии сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора, в том числе в части арендной платы.

Кассационная коллегия считает эти выводы обоснованными, соответствующими требованию закона и вытекающими из материалов дела.

Как правильно указал суд кассационной инстанции, на момент подписания договора от 01.01.2008 N 35646/6 действовало утвержденное решением Омского городского Совета от 19.05.2004 N 177 "Положение о порядке предоставления в пользование муниципального имущества города Омска" (в редакции от 25.04.2007) (далее - Положение), ссылка на

пункт 4.1 которого имеется в расчете арендной платы.

В пункте 4.1 Положения о порядке предоставления в пользование муниципального имущества города Омска предусматривалось, что предоставление в аренду объектов нежилого фонда осуществляется с установлением рыночной арендной платы, кроме случаев, когда предоставление осуществляется с установлением расчетной арендной платы, рассчитанной в соответствии с Порядком, для размещения в том числе государственных и муниципальных организаций.

К настоящему Положению в качестве его приложения утвержден Порядок определения платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Омска (далее - Порядок). В пункте 2.1 Порядка изложены положения об определении рыночного размера арендной платы, а в пункте 2.2 - об определении расчетной арендной платы за объект нежилого фонда с использованием формулы.

Именно по такой формуле определена арендная плата в расчете арендной платы к договору от 01.01.2008 N 35646/6.

Таким образом, на момент подписания сторонами договора от 01.01.2008 нормативным правовым актом были установлены два самостоятельных порядка расчета арендой платы (рыночный и расчетный). Арендатору по договору от 01.01.2008 N 35646/6 величина арендной платы определена с применением расчетного периода.

Решением Омского городского Совета от 28.01.2009 N 212 (в статье 23) решение Омского городского Совета от 19.05.2004 N 177 "Положение о порядке предоставления в пользование муниципального имущества города Омска" (с последующими изменениями) признано утратившим силу.

Исходя из содержания решения Омского городского Совета от 28.01.2009 N 212 "О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска" (в редакции от 21.07.2010), в нем отсутствует определение арендной платы по формуле, и определение размера арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом является единственным способом (порядком). Об этом свидетельствуют и положения части 3 статьи 10 решения Омского городского Совета от 28.01.2009 N 212, на которые ссылается истец в отзыве на апелляционную жалобу: договором аренды муниципального имущества предусматривается, что размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года. При этом в договорах аренды муниципального имущества, заключаемых по итогам торгов, предусматривается, что размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

В связи с чем имеются основания считать, что с принятием решения Омского городского Совета от 28.01.2009 N 212 порядок расчета арендной платы изменился, однако в нем отсутствует оговорка, что его действия распространяются на раннее заключенные договоры.

Обоснованным является и вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии между сторонами заключенного между сторонами договора аренды на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В пунктах 31, 32 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключаемый в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. При заключении договора на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. При заключении договора на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Поскольку арендатор по настоящему делу не выходил с предложением заключить договор на новый срок, то действия договора аренды от 01.01.2008 прекратилось с истечением срока 29.12.2008.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку они по существу направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции фактических обстоятельств, основания для которой в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда кассационной инстанции отсутствуют.

При таких обстоятельствах у кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 05.03.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-9473/2011 2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.М. Цыганова

Судьи

Д.В. Григорьев В.В. Тихомиров