Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 августа 2012 г. N Ф04-3750/12 по делу N А45-19997/2011

г. Тюмень

16 августа 2012 г.

Дело N А45-19997/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 9 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Тамашакина С.Н.

Тихомирова В.В.

при ведении протокола помощником судьи Данько С.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хорошилова Сергея Викторовича на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012 (судьи Лобанова Л.Е., Кресс В.В., Нагишева О.Б.) по делу N А45-19997/2011

по иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Стандарт" (119180, Москва, ул. Б. Полянка, 60/2, стр.1, ИНН 5027091808, ОГРН 1035005003274)

к индивидуальному предпринимателю Хорошилову Сергею Викторовичу (ОГРНИП 309540727400030)

о расторжении договора субаренды.

Другие лица, участвующие в деле: Федеральное государственное унитарное предприятие "Сибирский Государственный Ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт метрологии".

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Емельянова Г.М.) в заседании участвовали представители:

от индивидуального предпринимателя Хорошилова Сергея Викторовича - Овчинникова В.Ю. по доверенности от 25.05.2012;

от закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Стандарт" - Гордиенко А.В. по доверенности от 15.09.2011,

от Федерального государственного унитарного предприятия "Сибирский Государственный Ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт метрологии" - Ясаков А.В. по доверенности от 27.06.2012.

Суд установил:

закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Стандарт", (далее - ЗАО "УК "Стандарт", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Хорошилову Сергею Викторовичу (далее - предприниматель Хорошилов С.В.) о расторжении договора субаренды от 01.10.2010 N 119/1-10 (далее - договор субаренды).

Заявленные требования основаны ссылками на статьи 450, 451, пункты 1 и 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы незаконным осуществлением перепланировки занимаемых помещений, что привело к существенному ухудшению арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие "Сибирский государственный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский институт метрологии" (далее - ФГУП "СНИИМ").

Решением суда от 11.03.2012, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Хорошилов С.В. просит изменить мотивировочную часть постановления суда апелляционной инстанции от 18.06.2012, исключив выводы о том, что договор субаренды N 119/1-10 от 01.10.2010 является расторгнутым, оставить в силе решение суда от 11.03.2012. Предприниматель считает, что суд апелляционной инстанции, указав, что договор субаренды является расторгнутым, вышел за пределы заявленных исковых требований. Вместе с тем, предприниматель отмечает, что договор субаренды не предусматривает право на односторонний отказ от исполнения договора; письмо ЗАО "УК "Стандарт" от 01.10.2010 N 119/1-10 не содержит уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору; не представлено доказательств, подтверждающих факт проведения предпринимателем перепланировки арендуемых помещений.

В отзыве ЗАО "УК "Стандарт" выразило согласие с доводами кассационной жалобы, пояснив, что не имеется оснований считать, что предпринимателем допущены нарушения при арендном пользовании помещений, поскольку ФГУП "СНИИМ" скрыло технические паспорта по состоянию на 2009 год, согласно которым спорные помещения имели такую конфигурацию ещё в 2009 году, то есть до заключения спорного договора субаренды. ЗАО "УК "Стандарт" сослалось на заключенное с предпринимателем соглашение о передаче арендуемых помещений в соответствующем состоянии.

ФГУП "СНИИМ" в отзыве указало на законность и обоснованность выводов суда апелляционной инстанции, отметив при этом, что судом не была дана оценка его доводам о передаче имущества в субаренду в отсутствии согласия арендодателя и Управления Росимущества по Новосибирской области, что влечет ничтожность договора субаренды.

В судебном заседании представитель предпринимателя повторил доводы и поддержал требования кассационной жалобы, представитель ЗАО "УК "Стандарт" согласился с аргументами кассационной жалобы предпринимателя, а представитель ФГУП "СНИИМ" высказался против удовлетворения кассационной жалобы, указав на ничтожность спорного договора субаренды.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Судами по материалам дела установлено, ЗАО "УК "Стандарт", являясь арендатором по договору аренды нежилых помещений от 21.04.2004 N 272-р, заключенному с ФГУП "СНИИМ" сроком до 31.12.2014, заключило с предпринимателем Хорошиловым С.В. договор субаренды от 01.10.2010 N 119/1-10 нежилых помещений общей площадью 385,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Новосибирск, пр. Димитрова, 4, для использования в уставных целях.

Договор субаренды сроком действия до 31.12.2014 в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

На основании акта приема-передачи от 01.10.2010 N 119/1-10 (01) помещения за NN 1107-1118, 1204 согласно техническому паспорту БТИ переданы предпринимателю Хорошилову С.В.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 2.2 договора субаренды субарендатор принял на себя обязательства не производить переоборудование и перепланировку арендуемого помещения без письменного разрешения арендатора.

Пунктом 5.2.2 договора субаренды предусмотрено досрочное расторжение договора при нарушении субарендатором условий, указанных в пункте 2.2. (подпункты "а", "г", "ж") более 3-х раз.

ФГУП "СНИИМ" письмом от 28.05.2010 N 01-05/429 известило о том, что в результате проведенной специалистом ТУ ФАУГИ проверки использования федерального имущества по назначению согласно акту от 30.04.2010 N 24/10 обнаружены самовольные перепланировки помещений здания, искажающие первоначальный вид арендуемых помещений, просило представить письменное согласие арендодателя на произведенные перепланировки или в срок до 01.07.2010 ликвидировать произведенные самовольные перегородки и перепланировки.

В этой связи ЗАО "УК "Стандарт" и предприниматель Хорошилов С.В. составили 10.06.2011 акт осмотра арендуемых нежилых помещений о выявленном несоответствии фактической планировки помещений техническому паспорту БТИ от 10.06.2003.

Ссылаясь на указанный акт от 10.06.2011, общество направило в адрес предпринимателя Хорошилова С.В. предписание от 15.08.2011 N 59 об устранении выявленных перепланировок помещений, не согласованных с арендодателем.

Поскольку предпринимателем Хорошиловым С.В. не было исполнено предписание, ЗАО "УК "Стандарт" направило предпринимателю письмо от 30.09.2011 N 075 с предложением рассмотреть до 31.10.2011 вопрос о расторжении договора субаренды нежилых помещений от 01.10.2010 N 119/1-10.

Неполучение ответа на предложение о расторжении договора субаренды послужило ЗАО "УК "Стандарт" основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора субаренды в связи с недоказанностью факта проведения предпринимателем самовольной перепланировки спорных помещений.

При этом арбитражный суд исходил из того, что планы помещений составлены на основании технического паспорта по состоянию на 10.06.2003 и не имеется документального подтверждения о состоянии имущества на момент его передаче в субаренду, не представлено бесспорных доказательств перепланировки спорных помещений предпринимателем Хорошиловым С.В. Также арбитражный суд указал на недоказанность материалами дела существенного ухудшения нежилых помещений, нарушения назначения помещений или в целом здания, неоднократности нарушения предпринимателем условий договора субаренды.

Суд апелляционный суд посчитал выводы суда, сделанными без учета того, что Приложением N 1 (выкопировка из технического паспорта по состоянию на 10.06.2003) к договору субаренды, актом от 01.10.2010 N 119/1-10(01) подтверждается отсутствие перепланировки спорных помещений на момент их передачи, факт произведенной предпринимателем перепланировки помещений установлен при осмотре нежилых помещений здания с составлением акта от 10.06.2011 и не оспаривается предпринимателем.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции указал, что выводы суда не повлияли на обоснованность принятого решения, поскольку имеющееся в деле письмо ЗАО "УК "Стандарт" от 30.09.2011 N 075, направленное в адрес предпринимателя, свидетельствует о том, что договор субаренды от 01.10.2010 N 119/1-10 расторгнут во внесудебном порядке, что исключает удовлетворение требования о расторжении договора.

Делая вывод о расторжении договора субаренды во внесудебном порядке, судом апелляционной инстанции оставлены без внимания следующие обстоятельства.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421, статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, сторонами договора может быть предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения договора в том случае, если соответствующий запрет не установлен законодательством, то есть в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Воля сторон на односторонний отказ от исполнения договора и как следствие одностороннее расторжение договора должна быть явно выражена.

Пунктом 5.2.2 договора субаренды предусмотрено право досрочного расторжения договора при нарушении субарендатором условий подпунктов "а", "г", "ж" пункта 2.2 договора более 3-х раз, а также в случае задержки уплаты субарендой платы в срок более двух месяцев с предупреждением субарендатора о расторжении в письменном виде за 30 дней до даты расторжения договора.

Если стороны в договоре согласовали право арендодателя расторгнуть договор в случае нарушения его условий арендатором, но не указали, что речь идет именно об одностороннем отказе от договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), данное условие может быть квалифицировано как право арендодателя расторгнуть договор только через суд по правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержание письма ЗАО "УК "Стандарт" от 30.09.2011 N 075 и последующие его действия не позволяют сделать вывод о расторжении договора субаренды во внесудебном порядке.

Так в письме ЗАО "УК "Стандарт" от 30.09.2011 N 075 содержится лишь просьба к предпринимателю рассмотреть предложение о расторжении договора субаренды и дать ответ.

Не получив от предпринимателя ответ на такое предложение, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд, общество не считало договор субаренды расторгнутым в одностороннем порядке. Это подтверждается также тем, что после принятия судом решения стороны заключили дополнительное соглашение от 28.05.2012 к договору субаренды, которое приложили к отзыву на апелляционную жалобу третьего лица - ФГУП "СНИИМ".

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор субаренды считается расторгнутым во внесудебном порядке, что исключает удовлетворение требования о расторжении договора в судебном порядке, является преждевременным, несоответствующим обстоятельствам по делу.

Общество обратилось с иском о расторжении договора субаренды, ссылаясь на нарушение существенных условий, а именно проведение предпринимателем самовольной перепланировки спорных помещений, повлекшее пользование арендованным имуществом не в соответствии с условиями договора и существенное ухудшение имущества.

Исследовав фактические обстоятельства дела, условия договора субаренды, и оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности факта проведения предпринимателем Хорошиловым С.В. самовольной перепланировки спорных помещений.

Приложение N 1 к договору субаренды содержит выкопировку плана расположения помещений из технического паспорта по состоянию на 10.06.2003, в то время как договор субаренды был заключен в 2010 году.

В акте приема-передачи нежилого помещения от 01.10.2010 указано, что предпринимателем приняты в пользование нежилые помещения общей площадью 385,1 кв. м согласно техническому паспорту БТИ. Техническое состояние нежилых помещений нормальное и соответствует требованиям по эксплуатации.

Технические паспорта плана помещений на момент заключения договора субаренды не представлены.

В данном случае, выкопировка плана расположения спорных помещений из технического паспорта по состоянию на 10.06.2003, содержание акта приема-передачи помещений от 01.10.2010, а также условия договора субаренды не позволяют установить, в каком фактически состоянии были переданы нежилые помещения в субаренду.

Акт осмотра помещений от 10.06.2011 также не позволяет установить, в какой период и кем произведены работы по выявленной перепланировке помещений.

Из материалов дела следует, что акт от 10.06.2011 составлен сторонами вследствие полученного ЗАО "УК "Стандарт" письма ФГУП "СНИИМ" о выявленных перепланировках помещений в результате проведенной в апреле 2010 года проверке использования помещений, то есть до заключения в 2010 году договора субаренды N 119/1-10, о расторжении которого обратилось общество.

Иных доказательств в подтверждение выполнения предпринимателем Хорошиловым С.В. перепланировки спорных нежилых помещений, в материалы дела не представлено.

Между тем, предприниматель Хорошилов С.В. в процессе судебного разбирательства оспаривал осуществление им перепланировки нежилых помещений, что следует из отзывов на исковое заявление и апелляционную жалобу ФГУП "СНИИМ" и дополнений к ним.

При таких обстоятельствах и принимая во внимание изложенные обществом в отзыве аргументы об отсутствии каких-либо претензий к предпринимателю по исполнению договора субаренды, выводы суда первой инстанции о недоказанности факта нарушений предпринимателем условий договора, предоставляющих право на расторжение договора, и об отсутствии в связи с этим оснований для расторжения договора субаренды следует признать правильными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам.

Судом кассационной инстанции в силу ограничений полномочий, установленных положениями статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принимается во внимание довод ФГУП "СНИИМ" о ничтожности спорного договора субаренды, поскольку обстоятельства заключения договора субаренды не были приведены в качестве основания для расторжения договора субаренды, не являлись предметом рассмотрения и оценки судебными инстанциями.

Суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы считает, что из мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции следует исключить вывод о том, что договор субаренды от 01.10.2010 N 119/1-10 расторгнут во внесудебном порядке.

Учитывая, что решение суда об отказе в иске оставлено судом апелляционной инстанции без изменения, то в остальной части постановление подлежит оставлению без изменения, но в редакции мотивировочной части решения суда.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы в сумме 2 000 руб. относятся на ЗАО УК "Стандарт" и подлежит взысканию в пользу предпринимателя Хорошилова С.В.

Арбитражному суду Новосибирской области поручается выдать исполнительный лист на взыскание государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.03.2012 по делу N А45-19997/2011 оставить без изменения.

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012 по этому делу изменить, исключив из мотивировочной части постановления вывод о том, что договор субаренды от 01.10.2010 N 119/1-10 является расторгнутым.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Стандарт" в пользу индивидуального предпринимателя Хорошилова Сергея Викторовича расходы по государственной пошлине в сумме 2 000 руб. за кассационную жалобу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Бушмелева

Судьи

С.Н. Тамашакин В.В. Тихомиров