Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 октября 2012 г. N Ф04-5115/12 по делу N А75-9709/2011

г. Тюмень

23 октября 2012 г.

Дело N А75-9709/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Григорьева Д.В.

Тамашакина С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципальной собственности и градостроительства администрации города Югорска на постановление от 20.07.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Веревкин А.В., Глухих А.Н., Зиновьева Т.А.) по делу N А75-9709/2011 по иску департамента муниципальной собственности и градостроительства администрации города Югорска (628260, г. Югорск, ул. 40 лет Победы, д. 11, ОГРН 058600313914, ИНН 8622011490) к обществу с ограниченной ответственностью "Искра" (628260, г. Югорск, ул. Промышленная, 23 А, ОГРН 1028601848923, ИНН 8622002061) о взыскании 422 550,73 рублей.

Суд установил:

департамент муниципальной собственности и градостроительства администрации города Югорска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Искра" (далее - ООО "Искра", общество, ответчик) о взыскании 394 518,51 руб. основного долга и 55 929,24 руб. неустойки.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате, возникших из договора аренды земельного участка от 22.06.2009 N 1721.

Решением от 01.03.2012 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры (судья Зубакина О.В.) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 394 518,51 руб. основного долга, 55 929,24 руб. неустойки.

Постановлением от 20.07.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 01.03.2012 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры по делу А75-9709/2011 изменено, исковые требования департамента удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 149 900,77 руб., в том числе 109 998,77 руб. основного долга, 39 902 руб. неустойки. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 3 996,34 руб. государственной пошлины.

Департамент обратился с кассационной жалобой, считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права, просит указанный судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы считает, что условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, в том числе в случае изменения порядка определения размера арендной платы. Порядок изменения условия об изменении размера арендной платы, предусмотренный договором, соблюден.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 22.06.2009 между департаментом (арендодатель) и ООО "Искра" (арендатор) заключен договор аренды N 1721 земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 12 777 кв. м с кадастровым номером 86:22:00 06 001:1140, находящийся по адресу: город Югорск, Тюменская область, ул. Промышленная, 23А (строительный номер), именуемый в дальнейшем "участок", для строительства промышленной базы в границах, указанных в кадастровом плане участка (далее - договор аренды).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 09.07.2009 за номером 86-72-39/009/2009-356.

Срок аренды - с 01.04.2009 по 31.12.2012 (пункт 2.1 договора).

Методика расчета арендной платы согласована сторонами в приложении N 1 к договору аренды, размер арендной платы установлен в пункте 3.1 и составляет 51 712,35 руб. в год.

Согласно пункту 3.2 договора аренды арендная плата исчисляется с 01.04.2009 и вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п. 3.1 договора суммы не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала, путем перечисления на счет истца.

Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке в определенных случаях. При изменении размера арендной платы арендодатель обеспечивает опубликование соответствующего информационного сообщения в городской газете "Югорский вестник". Дальнейшее исчисление и уплата арендных платежей арендатором осуществляется на основании письменного уведомления от арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

22.09.2009, 07.12.2010 и 11.11.2011 истцом в адрес ответчика направлены уведомления об изменении размера арендной платы по договору аренды.

17.03.2011 истец и ответчик подписали дополнительное соглашение к договору аренды в связи с разделом земельного участка, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 5 787 кв. м, кадастровый номер 86:22:00 06001:1381, расположенный по адресу: город Югорск, Тюменская область, ул. Промышленная, 23А, предназначенный для размещения промышленной базы.

Пункт 3.1 договора аренды изложен в новой редакции, согласно которой размер арендной платы за земельный участок с 30.12.2010 составляет 75 477,24 руб. в год без НДС. Размер арендной платы за участок определен в приложении N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Пункт 3.2 договора аренды также изложен в новой редакции - арендная плата за участок исчисляется и вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 3.1 договора суммы до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, за исключением четвертого квартала, путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. Стороны также внесли изменения в пункт 5.1 договора аренды: за нарушение сроков внесения арендной платы по настоящему договору начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.03.2011 к договору аренды в материалы дела не представлено.

30.06.2011 департамент направил в адрес общества претензию N 01/1277 с требованием оплатить задолженность по договору аренды в срок до 01.08.2011.

Поскольку претензия оставлена обществом без исполнения, департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей, обратился в суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности перед истцом. Также арбитражный суд признал обоснованным и правильным предъявленный ко взысканию размер неустойки и взыскал ее в заявленном размере.

Апелляционный суд, изменяя решение арбитражного суда, счел данные выводы ошибочными и не основанными на законе, указал, что поскольку методика расчета арендной платы по договору аренды согласована сторонами в приложении N 1 к договору, и после ее согласования сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, следовательно, изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном частью 1 статьи 452 ГК РФ.

В связи с этим апелляционный суд пришел к выводу о том, что поскольку изменения методики расчета арендной платы не вносились в спорный договор в установленном законом порядке, дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, расчет задолженности по уплате арендных платежей по договору аренды должен быть произведен исходя из условий первоначально согласованных сторонами в названном договоре.

Произведя самостоятельный расчет, суд апелляционной инстанции признал обоснованной задолженность ответчика по арендной плате в сумме 109 998,77 руб., размер неустойки по расчету суда составил 39 902 руб.

Обозначенные выводы суда апелляционной инстанции являются правильными.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок внесения изменений в договор - в одностороннем порядке или путем подписания двустороннего дополнительного соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 ГК РФ, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

Из материалов дела видно, что основанием для перерасчета истцом арендной платы по заключенному между сторонами договору аренды явился приказ департамента государственной собственности ХМАО-Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки".

Вышеуказанным приказом установлен порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, а также за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно приложению к настоящему приказу.

Ссылаясь на пункт 2 вышеназванного приказа департамента, согласно которому органам местного самоуправления надлежит привести свои правовые акты и договоры аренды земельных участков в соответствие с настоящим приказом, истец произвел перерасчет суммы арендной платы, подлежащей взиманию с ответчика.

Поскольку в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, принятие приказа Департаментом государственной собственности ХМАО-Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки" само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (часть 1 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что дополнительное соглашение от 17.03.2011 также подлежало государственной регистрации, как и договор аренды, вместе с тем, доказательств такой регистрации в материалы дела не представлено.

Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору N 1721 от 22.06.2009 сторонами не оспорено.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к правомерному выводу о незаключенности дополнительного соглашения от 17.03.2011 к договору аренды.

Таким образом, учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 ГК РФ, суд апелляционной инстанции правильно признал исковые требования обоснованными частично, исходя из суммы задолженности по арендной плате, размер которой определен на основании первоначально согласованных сторонами условий договора аренды.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 20.07.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-9709/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу департамента муниципальной собственности и градостроительства администрации города Югорска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Д.В. Григорьев С.Н. Тамашакин