Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 ноября 2012 г. N Ф04-5413/12 по делу N А75-10035/2011

г. Тюмень

27 ноября 2012 г.

Дело N А75-10035/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Сириной В.В.

Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" на постановление от 30.07.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Смольникова М.В., Тетерина Н.В., Шарова Н.А.) по делу N А75-10035/2011 по иску закрытого акционерного общества "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" (628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Северная, д. 5, ИНН 7724547224, ОГРН 1057747307507) к администрация города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 8, ИНН 8602020249, ОГРН 1028600603525) о признании условия договора аренды ничтожным и обязании осуществить переселение граждан и снести помещения.

В заседании приняли участие представители:

от закрытого акционерного общества "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" - Гончаренко И.Г., по доверенности от 19.11.2012;

от администрации города Сургута - Чевягина Е.А., по доверенности от 12.05.2012 N 139.

Суд установил:

закрытое акционерное общество "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к администрации города Сургута (далее - администрация, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании пункта 6.2 договора аренды от 25.09.2006 ничтожным. Обязать администрацию привести земельный участок с кадастровым номером 86:10:01:01:000:0337, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. N 30, зона Ж.З. "Зона многоэтажной жилой застройки" в состояние, позволяющие осуществлять его использование в целях жилищного строительства, путем освобождения земельного участка от находящихся на нем объектов, приспособленных для проживания граждан (балков, вагонов и т.п.), а также путем предоставления гражданам, проживающим в расположенном ветхом и аварийном жилье, других жилых помещений, а именно:

- в течение 12 (двенадцати) месяцев со дня вступления в законную силу решения суда переместить за границы участка строение (балок) N 11 по линии 1 строения (балки) NN 5, 12, 14, 16, 22, 23, 25, 26, 27, 30 по линии 1а; NN 6, 19, 11б по 10-й линии; NN 52, 52а, 62, 100, 101, 102, 116 по 3-ей линии; NN 51, 53, 55, 59, 60, 67, 97б по 4-ой линии; NN 20, 29, 35, 36, 37, 44, 45, 55, 66, 75, 80, 81, 85, 87, 98, 102, 105а, 105в, 111б, 120а, 127, 128, 129б, 136а по 5-ой линии; NN 10, 30а, 31 по линии 5а; NN 60, 65, 68, 72, 74, 78, 79, 85, 86, 90, 91, 95, 101, 102, 105, 114, 122а, 126, 135, 141 по 6-ой линии; NN 6а, 35, 40, 41, 45, 46, 55в, 55б, 62, 64, 69, 71, 75, 77, 87, 90, по 7-ой линии; NN 21, 21а, 32/1, 33б, 34, 39в, 40, 47, 55а, 55д, 60, 61, 65, 69, по 8-ой линии; NN 4в, 13, 36, по 9- ой линии; NN 90а, 112, 112б, 112в, 154, 336а, 351, 352, 361, 362, 366, 371, 372, 377-1, 377-2, 384, 392, 405, 413а, 415, 416 по ул. Школьной; NN 47, 80, 113, 360 жилмассива СУ-4 города Сургута, с предоставлением проживающим в них гражданам благоустроенных жилых помещений либо альтернативных земельных участков для размещения балков;

- в течение 18 (восемнадцати) месяцев со дня вступления в законную силу решения суда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, расселить жилые дома N N 2, 3, 4, 7, 7а, 8, 10 по 1-ой линии; NN 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10 по 2-ой линии; NN 2, 3, 4, 5а, 6, 7, 8 по 3-ей линии; NN 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 13, 14, 18, 19, 20, 21, 25, 26, 29, 31, 32, 33, 34, 36 по 4-ой линии; N 3 по 8-ой линии; NN 82 по ул. Школьной города Сургута, с предоставлением проживающим в них гражданам благоустроенных жилых помещений.

Решением от 17.04.2012 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья - Ильин С.В.) исковые требования общества удовлетворены в полном объеме.

Постановлением от 30.07.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении заявленных требований обществу отказано.

В кассационной жалобе общество просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы указывает на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела; неправильное применение положений статьей 168, 180, 421, 422, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); судом апелляционной инстанции не верно определены обстоятельства, связанные с исчислением срока исковой давности.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Суд кассационной инстанции, в соответствии с требованиями статей 284, 286 АПК РФ проверив доводы кассационной жалобы, правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.09.2006 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 716 (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил для комплексного освоения и в целях жилищного строительства, земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, микрорайон N 30, зона Ж.З. "Зона многоэтажной жилой застройки", категории - земли поселений; кадастровый номер - 86:10:01 01 000:0337; площадь - 490 789 кв.м. (далее - земельный участок).

Срок договора аренды земельного участка установлен с 25.09.2006 по 01.09.2016.

Из пункта 1.4 договора следует, что предоставляемый земельный участок занят зелеными насаждениями и ветхим жильем.

Пунктом 3.2.6 договора предусмотрена обязанность общества в срок до окончания срока действия договора осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков территориальной зоны Ж.З. 30 и утвержденным проектом планировки, с указанным минимальным объемом ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и внутриквартальных проездов, необходимых для ввода объектов микрорайона N 30, построить и ввести в эксплуатацию 301 190 кв.м. жилья.

Во исполнение указанной обязанности пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендатор за счет собственных средств сносит ветхое жилье, находящееся на территории земельного участка, с переселением граждан, проживающих в данном жилье.

Общество считая, что пункт 6.2 договора является ничтожным, поскольку противоречит законодательству Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества, исходил из того, что возложение обязанности по сносу ветхого жилья, находящегося на территории арендуемого земельного участка, с переселением граждан, проживающих в данном жилье, за счет средств общества, влечет для него дополнительные затраты, не предусмотренные статьей 38.2 ЗК РФ, следовательно требования о возложении на администрацию обязанности привести земельный участок в состояние, позволяющее его использование в целях жилищного строительства обоснованы.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требования обществу, суд апелляционной инстанции указал, что материалами дела подтверждается осведомленность общества до момента заключения договора аренды о состоянии земельного участка и условиях пункта 6.2 договора.

Более того, апелляционным судом установлен пропуск срока исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Отклоняя доводы жалобы общества, суд кассационной инстанции исходит из следующего.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс был дополнен статьями 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям, продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован статьями 38.1, 38.2 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, распоряжением администрации от 27.07.2006 N 1641 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка", Департаменту имущественных и земельных отношений администрации г. Сургута поручена организация и проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с требованиями статьей 38.1, 38.2 ЗК РФ информация о проведении аукциона была размещена в печатном средстве массовой информации - газете " Сургутские ведомости" от 12.08.2006 N 31 (251), с указанием даты, время, порядок осмотра земельного участка, а также информации о том, что территория земельного участка частично занята земельными насаждениями и частично застроена ветхим жильем, подлежащим сносу с переселением граждан, проживающих в данном жилье за счет средств победителя. Одновременно с информацией о проведении аукциона, опубликован проект договора аренды, ситуационный план земельного участка.

Судом апелляционной инстанции установлено, что общество до проведения аукциона получило дополнительную информацию об условиях аукциона с приложением списка строений, расположенных на земельном участке, являющемся объектом аренды по договору, в том числе и о нахождении на земельном участке не только жилых домов, но и балков, вагонов, с указанием сведений о проживающих в них гражданах и количестве квадратных метров для предоставления жилья.

Согласно пункту 3 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.

Кроме того, пунктом 4 статьи 38.2 ЗК РФ предусмотрено, что арендодателем могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.

Администрацией в подтверждение необходимости сноса ветхого жилья в материалы дела представлен отчет открытого акционерного общества "Реформа" от 17.07.2006 N 16904-40-4, согласно которому подтверждается, что затраты на снос ветхого жилья учтены при определении начальной рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Так, в разделе 12 отчета "Анализ наиболее эффективного использования" в качестве правовой обоснованности использования земельного участка указано: для комплексной застройки оцениваемого участка необходимо снести существующее ветхое жилье общей площадью 27 000 кв.м.; в соответствии с законодательством Российской Федерации застройщик в данном случае обязан предоставить равноценное жилье гражданам, проживающим в ветхом жилье. Ориентировочная стоимость затрат на снос и предоставление жилья составляет 540 000 000 руб.

Согласно разделу 14 отчета, затраты на строительство складываются следующим образом: строительно-монтажные работы; строительство городской инфраструктуры; плата за аренду земельного участка; проектирование; снос существующего ветхого жилья и предоставление нового жилья.

Из вышеизложенного следует, что затраты на снос ветхого жилья на земельном участке и переселение граждан, были исключены из начальной стоимости права аренды земельного участка.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что общество знало о том, что в случае заключения договора аренды земельного участка, на него, как на победителя аукциона, будет возложена обязанность по сносу ветхого жилья и переселении граждан.

Подлежит отклонению довод администрации о неправомерном выводе суда апелляционной инстанции о невозможности признания договора недействительным только в оспариваемой части.

Пунктом 7 статьи 38.1 ЗК РФ предусмотрено, что продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В силу подпункта 9 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора.

Целью правового регулирования статьи 38.1 ЗК РФ является обеспечение возможности заключить договор аренды земельного участка с участником, предложившим лучшие условия. Лицо, подающее заявку для участия в аукционе, не вправе отвергать определенные продавцом условия договора аренды и предлагать свои условия. Это лицо может или участвовать в торгах на предложенных условиях, или не принимать в них участия.

Как установлено выше, в цену предмета аукциона вошли затраты на снос и переселение граждан из ветхого жилья находящегося на земельном участке, следовательно, недействительность пункта 6.2 договора повлечет недействительность договора аренды, поскольку касается его существенных условий.

Судом апелляционной инстанции установлено, что фактическая передача земельного участка в аренду состоялась, общество приступило к его освоению, начав строительство жилых домов, что подтверждено разрешениями на строительство от 17.03.2008, от 18.06.2009, от 17.12.2008, разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 30.06.2009, от 31.12.2009, АПЗ N 109.

На основании изложенного, администрация в соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ, представила в материалы дела достаточные доказательства уведомления общества обо всех существенных условиях договора аренды. Ответчик передал истцу земельный участок в аренду на предусмотренных договором аренды условиях.

Суд кассационной инстанции находит несостоятельным довод истца о неправомерности признания пропущенным срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Принимая во внимание, что обществу земельный участок передан в аренду и получен им 25.09.2006, начало освоения земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, содержание переписки сторон (т. 2, л.д. 136-141), то общество с момента заключения договора осуществляло мероприятия по исполнению договора в целом.

Арбитражным судом апелляционной инстанции правомерно установлено, что срок исковой давности по заявленным требованиям истек 25.09.2009, с настоящим иском общество обратилось 08.12.2011, следовательно с пропуском срока.

Поскольку ответчик до принятия судом первой инстанции решения заявил о пропуске истцом срока исковой давности, то вывод апелляционного суда о пропуске срока исковой давности является правомерным и соответствует правовой позиции изложенной в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о пропуске истцом срока исковой давности.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемого постановления судом апелляционной инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку касаются установленных обстоятельств по делу, являлись предметом подробного исследования и надлежащей оценки в суде апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права. Оснований для переоценки обстоятельств дела у суда кассационной инстанции не имеется.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление от 30.07.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-10035/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Орлова

Судьи

В.В. Сирина В.В. Тихомиров