Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 декабря 2012 г. N Ф04-1408/10 по делу N А45-5119/2009

г. Тюмень

13 декабря 2012 г.

Дело N А45-5119/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 13 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Каранкевича Е.А.

судей Коробейниковой О.С.

Буракова Ю.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Седьмой Континент" (125581, город Москва, улица Фестивальная, 8, строение 1, ИНН 7705005628, ОГРН 1027700093343) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2012 (судья Кадникова О.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 (судьи Усенко Н.А., Логачёв К.Д., Терёхина И.И.) по делу N А45-5119/2009 по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ретэил-Инвест" (630091, город Новосибирск, улица Фрунзе, 4, ИНН 5406335600, ОГРН 1055406403150) о признании незаключённым договора залога.

В заседании приняли участие представители:

от открытого акционерного общества "Седьмой континент" - Борисова С.В. по доверенности от 02.07.2012;

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ретэил-Инвест" - Лин-Бей-Юань И.А. по доверенности от 10.05.2012.

Суд установил:

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Ретэил-Инвест" (далее - ООО "Ретэил-Инвест", должник) Давбер Сергей Борисович обратился 06.04.2012 в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаключённым договора залога от 04.10.2006 N 940 в редакции дополнительного соглашения от 21.11.2006 N 1, подписанного ООО "Ретэил-Инвест" и открытым акционерным обществом "Седьмой континент" (далее - ОАО "Седьмой континент"), о внесении изменений в реестр требований кредиторов и отражении в нём требования ОАО "Седьмой Континент" в размере 150 811 111 рублей 11 копеек, в том числе: 140 000 000 рублей основного долга, 10 811 111 рублей 11 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, как не обеспеченного залогом имущества должника.

Определением суда первой инстанции от 21.05.2012, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012, заявление удовлетворено.

В кассационной жалобе ОАО "Седьмой континент" просит принятые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя, вывод судов о несогласовании сторонами условия об оценке предмета залога не соответствует имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права. Ссылаясь на статью 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), указывает, что независимо от условий спорного договора здание не могло быть предметом ипотеки без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно расположено. Считает неправомерным отказ апелляционного суда в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела отчёта об оценке от 28.07.2006 N 060728 со ссылкой на часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Полагает, что не подлежали применению к спорным правоотношениям положения статей 61.8, 61.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

В судебном заседании представитель ОАО "Седьмой континент" в полном объёме поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель конкурсного управляющего отклонил доводы кассационной жалобы, считает принятые судебные акты законными и обоснованными, а кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве.

Конкурсные кредиторы должника - общество с ограниченной ответственностью "Агат", общество с ограниченной ответственностью "Фрегат", общество с ограниченной ответственностью "Кристалл-Инвест" в отзывах на кассационную жалобу просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Судами установлено и следует из материалов дела, что между ООО "Ретэил-Инвест" (продавец) и ОАО "Седьмой Континент" (покупатель) заключён предварительный договор от 25.08.2006 N 793 о заключении договора купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого продавец обязался организовать и осуществить строительство и поэтапную сдачу в эксплуатацию Торгово-развлекательного комплекса (далее - Комплекс), состоящего из нескольких зданий, расположенного по адресу: город Томск, улица Нахимова, 8, общей площадью около 75 000 квадратных метров, а также приобрести в собственность земельный участок ориентировочной площадью 88 000 квадратных метров, на котором располагается Комплекс, в срок не позднее 30.12.2006.

В пункте 1.4 предварительного договора стороны согласовали срок заключения основного договора - не позднее 31.12.2008.

Пунктами 2.1, 2.3 предварительного договора предусмотрено, что предметом основного договора является купля-продажа нежилых помещений здания N 3 Комплекса ориентировочной площадью 14 000 кв. м (далее - объект недвижимости), а также доли на земельный участок, на котором располагается здание N 3 Комплекса ориентировочной площадью 15 000 квадратных метров, пропорциональной занимаемой площади покупателем в здании N 3 Комплекса, и предоставление покупателю права ограниченного пользования площадями здания N 3 Комплекса, в котором располагается объект недвижимости, пропорционально площади объекта недвижимости, для доступа к объекту недвижимости.

В соответствии с пунктом 6.8 предварительного договора в качестве обеспечения своих обязательств по настоящему договору покупатель на основании соглашения об обеспечении обязательств N 1, заключённого между продавцом и покупателем в городе Москве 25.08.2006, обязался предоставить продавцу денежные средства на условиях срочности и возвратности.

Продавец обязался в срок не позднее 31.10.2006 в обеспечение своих обязательств по данному договору заключить и совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора залога недвижимого имущества, а именно: нежилого 1-этажного, здания общей площадью 14 409,90 кв. м, кадастровый (или условный) номер: у70:21:0:0:4178, расположенного по адресу: Томская область, город Томск, улица Нахимова, 8, строение 12 (далее - нежилое здание) с кадастровым номером у70:21:0:0:4178 (свидетельство о государственной регистрации права серии 70АА 134113, выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области 05.06.2006), оценочная стоимость которого составляет 208 900 000 рублей на основании отчёта от 28.07.2006 N 060728. Залог оформляется отдельным договором в соответствии с действующим законодательством.

Также продавец обязался в срок не позднее 01.03.2007 в обеспечение исполнения своих обязательств по договору заключить и совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора залога недвижимого имущества, а именно: земельного участка, на котором располагается здание N 3 Комплекса, ориентировочной площадью 15 000 кв. м, расположенного по адресу: Томская область, город Томск, улица Нахимова, 8.

Залог обеспечивает обязательство продавца перед покупателем по заключению основного договора, проектированию и строительству объекта недвижимости, а также иных обязательств, предусмотренных данным договором.

Между ООО "Ретэил-Инвест" (залогодатель) и ОАО "Седьмой Континент" (залогодержатель) заключён договор залога от 04.10.2006 N 940, по условиям которого залогодатель передаёт в залог залогодержателю принадлежащее на праве собственности недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 договора: нежилое здание с кадастровым номером у70:21:0:0:4178.

Предмет залога стороны оценили в 208 900 000 рублей на основании отчёта от 28.07.2006 N 060728.

Согласно пункту 1.4 договора залога земельный участок, функционально обеспечивающий на нём закладываемый объект недвижимости, предметом настоящего залога не является.

ОАО "Седьмой Континент" и ООО "Ретэил-Инвест" заключили дополнительное соглашение от 21.11.2006 N 1 к договору залога от 04.10.2006 N 940, которым пункт 1.4 изложили в следующей редакции: "Предметом залога является земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нём закладываемый объект недвижимости, общей площадью 8 7976,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200022:0231, свидетельство о государственной регистрации права 20.11.2006 серии 70 АБ 033136".

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.04.2009 в отношении ООО "Ретэил-Инвест" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утверждён Давбер С.Б.

Решением суда от 06.10.2009 ООО "Ретэил-Инвест" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Давбер С.Б.

Определением суда от 28.12.2009 требование ОАО "Седьмой Континент" в размере 150 811 111 рублей 11 копеек включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника, при этом сумма основного долга - 140 000 000 рублей, как обеспеченная залогом имущества должника.

Конкурсный управляющий ООО "Ретэил-Инвест", считая договор залога от 04.10.2006 N 940 и дополнительное соглашение к нему от 21.11.2006 N 1 незаключёнными, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

ОАО "Седьмой Континент" заявило о пропуске заявителем срока исковой давности.

Отказывая ответчику в применении срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку требование заявлено в пределах трёх лет со дня, когда конкурсному управляющему стало известно о нарушении прав и законных интересов должника и кредиторов.

Удовлетворяя заявление конкурсного управляющего, суд первой инстанции руководствовался статьями 339, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходил из того, что при изменении договора залога от 04.10.2006 N 940 в части дополнения договора предметом залога - земельным участком стороны не достигли соглашения в оценке предмета залога и соответствующие изменения в договор залога не внесли. В связи с несогласованием оценки предмета ипотеки, указанного в дополнительном соглашении от 21.11.2006 N 1, суд признал договор ипотеки в редакции дополнительного соглашения незаключённым.

Апелляционный суд, повторно рассматривая дело и оставляя без изменения определение суда первой инстанции, не усмотрел нарушений в применении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Суд правомерно отклонил довод ответчика о том, что установленная на основании отчёта от 28.07.2006 N 060728 оценка включает в себя как стоимость здания, так и стоимость земельного участка, указав, что толкование пункта 6.8 предварительного договора от 25.08.2006 N 793, договора залога от 04.10.2006 N 940 и дополнительного соглашения к нему от 21.11.2006 N 1 по правилам статьи 431 ГК РФ, не позволяет сделать вывод о том, что указанная в пункте 1.5 договора залога оценка в размере 208 900 000 рублей включает, в том числе, оценку земельного участка.

Материалами дела подтверждается (свидетельство о государственной регистрации права от 20.11.2006 серии 70 АБ 033136), что право собственности на земельный участок общей площадью 87976,80 кв. м возникло у ООО "Ретэил-Инвест" после проведения оценки, следовательно,

объектом оценки указанный земельный участок быть не мог.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на статью 69 Закона N 102-ФЗ отклоняется, поскольку на момент заключения договора залога от 04.10.2006 N 940 залогодатель не обладал зарегистрированными правами на земельный участок.

Отказ апелляционного суда в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела копии отчёта об оценке от 28.07.2006 N 060728 со ссылкой на часть 2 статьи 268 АПК РФ правомерен.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, в том числе о необоснованном применении судом первой инстанции положений статей 61.8, 61.9 Закона о банкротстве были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для их переоценки в соответствии со статьёй 286 АПК РФ у суда кассационной инстанции не имеется.

Поскольку судами признан незаключённым договор залога от 04.10.2006 N 940 в редакции дополнительного соглашения от 21.11.2006 N 1, выводы о необходимости внесения изменения в реестр требований кредиторов ООО "Ретэил-Инвест" с исключением статуса залогового в отношении требования ОАО "Седьмой Континент", являются правильными.

Суд кассационной инстанции считает, что судами фактические обстоятельства дела установлены правильно, отношениям сторон по делу дана надлежащая правовая оценка, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном случае, нарушений норм процессуального права не допущено. Основания для отмены определения от 21.05.2012 и постановления от 31.07.2012 в соответствии со статьёй 288 АПК РФ отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2012 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 по делу N А45-5119/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Каранкевич

Судьи

О.С. Коробейникова Ю.С. Бураков