Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 января 2013 г. N Ф04-6326/12 по делу N А81-117/2012

г. Тюмень

22 января 2013 г.

Дело N А81-117/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 22 января 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Коробейниковой О.С.

судей Буракова Ю.С.

Туленковой Л.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БЕСТ" на решение от 17.04.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Антонова Е.В.) и постановление от 09.08.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Еникеева Л.И., Верёвкин А.В., Глухих А.Н.) по делу N А81-117/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "БЕСТ" (629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, Ленинградский проспект, 17А, ИНН 8904003296, ОГРН 1028900621837) к администрации города Новый Уренгой (629303, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, Советский микрорайон, 3, ИНН 8904028004, ОГРН 1028900627172) о признании преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения, понуждении к направлению предложения о заключении договора и проекта договора.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "БЕСТ" (далее - ООО "БЕСТ", общество) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к администрации города Новый Уренгой (далее - Администрация) о признании преимущественного права на приобретение обособленного нежилого помещения общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу:

город Новый Уренгой, проспект Ленинградский, дом 17-а, правый торец, об обязании ответчика направить предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проекта договора купли-продажи.

До принятия решения по делу истец заявил о дополнении исковых требований, просил признать незаконными действия (бездействие) Администрации по прекращению договорных отношений с ООО "БЕСТ" в связи с нарушением преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, руководствуясь статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), уточнение не принял, признав его новым требованием.

Решением арбитражного суда от 17.04.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.08.2012, в удовлетворении исковых требований ООО "БЕСТ" отказано.

ООО "БЕСТ" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя, судами дана неверная оценка договору аренды, исполнение которого осуществлялось более шести месяцев; отказу Администрации в пролонгации арендных отношений.

ООО "БЕСТ" считает, что преимущественное право на приобретение обособленного нежилого помещения возникло у него в силу закона, поскольку договорные отношения между сторонами существовали более двух лет. Прекращение арендных отношений, равно как и отказ Администрации от заключения нового договора, произведены в нарушение Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Заявитель полагает, что спорное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, поскольку оно до вступления Жилищного кодекса Российской Федерации в законную силу (01.03.2005) было обременено арендными отношениями и фактически не использовалось домовладельцами в качестве общего имущества.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, дело рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды нежилого помещения от 03.01.2001 N 105, от 03.01.2002 N 110, от 01.01.2003 N 117, от 01.01.2004 N 26, от 20.12.2004 N 19, от 01.01.2006 N 123, от 01.01.2007 N 5, от 01.12.2007 N 296 между Администрацией (арендодатель) и ООО "БЕСТ" (арендатор) с 2001 года сложились правоотношения по аренде нежилого помещения общей площадью 71 кв. м, находящегося по адресу: город Новый Уренгой, проспект Ленинградский, дом 17-а, правый торец, расположенного в техническом подвальном помещении многоквартирного дома.

По условиям указанных договоров нежилое помещение передавалось для использования в торговой деятельности.

Срок действия последнего заключённого сторонами договора от 01.12.2007 N 296 определён до 30.11.2008. Договор прекращает своё действие с 01.12.2008 (пункты 2.1, 2.2).

Письмом от 10.11.2008 N 9435/02 Администрация сообщила ООО "БЕСТ", что арендные отношения с 01.12.2008 пролонгироваться не будут в связи с тем, что нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и право распоряжения им принадлежит управляющей компании - открытому акционерному обществу "Уренгойжилсервис" (далее - ОАО "Уренгойжилсервис"). По акту приёма-передачи от 01.12.2008 арендатор возвратил Администрации арендованное имущество.

Впоследствии договор аренды от 28.06.2010 N 7/225 на пользование указанным помещением подписан ООО "БЕСТ" с ОАО "Уренгойжилсервис".

Письмом от 15.11.2011 N 3533 ОАО "Уренгойжилсервис" сообщило арендатору о невозможности продления действия договора аренды на новый срок на основании решения, принятого комиссией по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности в муниципальном образовании город Новый Уренгой от 30.11.2010, в связи с многочисленными нарушениями Правил пожарной безопасности и Правил санитарного содержания объектов торговли.

ООО "БЕСТ" обратилось к Главе города Новый Уренгой с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения, предусмотренного статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

В письме от 27.12.2011 N 10-01/2501 Администрация сослалась на невозможность отчуждения имущества в порядке, предусмотренном названным законом, поскольку на день обращения общества с заявлением между сторонами отсутствует действующий договор аренды, кроме того, данное помещение является техническим подпольем, находящимся в общей собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Считая отказ Администрации неправомерным, ООО "БЕСТ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия у ООО "БЕСТ" преимущественного права на выкуп спорного объекта недвижимости ввиду того, что нежилое помещение в подвальном этаже многоквартирного жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости не использовалось, жилой дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

При этом арбитражный суд сослался на недоказанность ООО "БЕСТ" того обстоятельства, что спорный объект изначально был спроектирован как обособленный объект недвижимого имущества, не предназначенный для целей обслуживания жилых помещений в многоквартирном доме.

Приняв во внимание, что первый договор передачи (приватизации) в собственность граждан жилого помещения в многоквартирном доме N 17-а на проспекте Ленинградском города Новый Уренгой заключён в отношении квартиры N 25 в 1993 году (письмо Департамента городского хозяйства администрации города Новый Уренгой от 20.02.2012 N 201-13/771-01), суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что право общей собственности на спорное нежилое помещение возникло ранее, чем право истца (2001 год) на пользование указанным имуществом.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции о том, что спорное помещение не является муниципальной собственностью.

Кроме того, апелляционный суд сослался на отсутствие оснований для приватизации спорного имущества в порядке, предусмотренном статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ, в связи с тем, что на момент обращения ООО "БЕСТ" с заявлением о выкупе объекта недвижимости договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 296 прекратил своё действие.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов правильными.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, возмездно отчуждаемого из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

По смыслу указанной нормы отчуждению путём реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на преимущественное приобретение арендуемого имущества подлежит только то имущество, которое находится в государственной или муниципальной собственности.

Как установлено судами, спорное нежилое помещение расположено в подвальном помещении многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Судами установлено, что спорное помещение это техническое подполье, которое в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации является общедомовым имуществом и предназначено для размещения инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего многоквартирный жилой дом, и на момент заключения первого договора передачи (приватизации) в собственность граждан жилого помещения перешло в общую долевую собственность жильцов многоквартирного дома.

При указанных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что спорное помещение не является муниципальной собственностью, следовательно, право на приобретение в собственность ранее арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ у ООО "БЕСТ" отсутствует.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при применении положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключённому, как с указанием срока аренды, так и на неопределённый срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределённый срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

В данном случае, апелляционный суд правомерно исходил из того, что право на преимущественное приобретение объекта недвижимости имеет арендатор по договору аренды, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации имущества.

Указанное условие также входит в юридический состав оснований, при наличии которых субъекты малого или среднего предпринимательства могут реализовать своё преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Между тем, как правильно установлено судами, на момент обращения ООО "БЕСТ" с заявлением о выкупе спорного имущества от 25.11.2011 срок действия договора аренды истёк 01.12.2008, новый договор между истцом и ответчиком не заключался.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришёл к обоснованному выводу об отсутствии у ООО "БЕСТ" оснований для приватизации спорного имущества в порядке, предусмотренном статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ. Суды правомерно отказали ООО "БЕСТ" в удовлетворении иска.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения апелляционного суда и сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основе выводов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

С учётом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что решение и постановление судов приняты с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права, оснований для их отмены в соответствии со статьёй 288 АПК РФ не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 17.04.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 09.08.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-117/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БЕСТ" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.С. Коробейникова

Судьи

Ю.С. Бураков Л.В. Туленкова