Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 мая 2013 г. N Ф04-1594/13 по делу N А45-22912/2012

г. Тюмень

20 мая 2013 г.

Дело N А45-22912/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Сириной В.В.

Тамашакина С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Ордынского района Новосибирской области на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 (судьи Лобанова Л.Е., Киреева О.Ю., Терехина И.И.) по делу N А45-22912/2012

по иску администрации Ордынского района Новосибирской области (633261, Новосибирская область, р.п. Ордынское, пр. Революции, 17, ИНН 5434117057, ОГРН 1045404497490)

к обществу с ограниченной ответственности Группа компаний "ВИСТ" (630008, г. Новосибирск, ул. Тургенева, 85, ИНН 5407250331, ОГРН 1035403196498)

о взыскании задолженности по арендной плате и обязании произвести демонтаж объекта незавершенного строительства.

Суд установил:

администрация Ордынского района Новосибирской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "ВИСТ" (далее - ООО ГК "Вист", общество) о взыскании 2706027,35 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 31.07.2012, обязании произвести за свой счет демонтаж объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке по адресу: Новосибирская область, р.п. Ордынское, ул. Октябрьская, 91/1, и передать земельный участок с кадастровым номером 54:20:010240:0005, общей площадью 4483 кв.м.

Предъявленные требования основаны ссылкой на статьи 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы прекращением договора аренды земельного участка от 17.05.2007 N 103 в связи с истечением срока его действия и отсутствием соглашения о его продлении, невозвратом земельного участка, использованием земельного участка под объектом незавершенного строительства без правоустанавливающих документов и без внесения платы.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.10.2012 (судья Шевченко С.Ф.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 решение суда изменено: с ООО ГК "Вист" взыскано 2 706 027,35 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, в остальной части иска отказано.

Считая неверным применение судом апелляционной инстанции статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и в этой связи неправомерным отказ в удовлетворении требования о понуждении общества демонтировать объект незавершенного строительства и возвратить земельный участок, администрация в поданной кассационной жалобе, ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, просила отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Отзыв на кассационную жалобу в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлен.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствии представителей участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания по делу, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции считает принятые судебные акты подлежащими отмене в части рассмотрения требования об обязании демонтировать объект незавершенного строительства и передать земельный участок с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела следует, что на основании заключенного между сторонами договора аренды земельного участка от 17.05.2007 N 103 администрация (арендодатель) передала ООО ГК "ВИСТ" (арендатор) в пользование сроком на 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером 54:20:010240:0005, общей площадью 4483 кв.м, находящийся по адресу: обл. Новосибирская, р-н Ордынский, р.п. Ордынское, ул. Октябрьская, дом 91/1, для строительства торгового центра.

В пункте 2.3 договора аренды указано, что договор аренды имеет силу акта приема-передачи земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы составляет 177 473,84 руб. за весь срок действия настоящего договора.

Определив срок действия договора аренды с 17.05.2007 по 17.04.2008, стороны пунктом 6.2 договора аренды установили, что истечение срока действия договора влечет его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его продлении.

Согласно пункту 6.3 договора аренды, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждается, что по истечении срока действия договора между сторонами не было заключено соглашение о продлении договора аренды.

Администрация направила в адрес общества письмо от 27.04.2012 N 1226 с просьбой в срок до 01.06.2012 вернуть земельный участок в связи с истечением срока действия договора и отсутствием заключенного соглашения о продлении договора аренды.

Поскольку общество не возвратило земельный участок, продолжая им пользоваться в отсутствие правоустанавливающих документов и без внесения платы, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 706 027,91 руб. и освобождении земельного участка путем демонтажа незавершенного строительством объекта.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Удовлетворяя предъявленные требования в полном объеме, арбитражный суд исходил из доказанности прекращения договора аренды, пользования обществом спорным земельным участком в отсутствии правоустанавливающих документов и без оплаты, наличия предусмотренных статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для обязания общества возвратить земельный участок и демонтировать расположенный на этом земельном участке объект незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с правомерностью вывода суда первой инстанции о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 706 027,91 руб., отказал в удовлетворении исковых требований в части обязания общества произвести за свой счет демонтаж объекта незавершенного строительства и передать земельный участок администрации. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что спорный земельный участок, предоставленный в аренду для строительства торгового центра, использовался обществом по целевому назначению; общество является собственником объекта незавершенного строительства, данное право не оспорено в надлежащем порядке и общество как собственник объекта в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации приобретает право на земельный участок.

Установив доказанным факт пользования обществом спорным земельным участком, отсутствие доказательств внесения арендной платы в спорный период, суды правомерно удовлетворили требование администрации о взыскании задолженности в сумме 2 706 027,91 руб.

Вместе с тем, выводы судов относительно требования о передаче земельного участка с понуждением общества осуществить демонтаж объекта незавершенного строительства, основаны на неправильном применении норм материального права, без учета правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и на неполном исследовании фактических обстоятельств возникшего спора.

В данном случае суд апелляционной инстанции неверно сослался на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу пункта 1 которой собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию такого земельного участка или приобретение права аренды на него. В приведенной норме закона объекты незавершенного строительства не названы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 указал, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Свою правовую позицию Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в дальнейшем подтвердил в постановлении от 09.11.2010 N 7454/10, отметив, что пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации определен круг обладателей прав лишь на здания, строения, сооружения, которые могут приобрести в собственность земельный участок.

В силу пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка.

Как указано в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Вместе с тем, суд первой инстанции, удовлетворяя требование о понуждении общества осуществить демонтаж объекта незавершенного строительства, основывался лишь на том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие и в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации общество обязано передать земельный участок, оставив без внимания наличие зарегистрированного за обществом права собственности на объект незавершенного строительства, находящегося на спорном земельном участке.

Судом не выяснялось наличие обстоятельств, позволяющих считать объект незавершенного строительства самовольной постройкой, подлежащей сносу.

При разрешении требования о понуждении общества демонтировать объект незавершенного строительства судебные инстанции не учли, что правовой режим земельного участка в период строительства имеет установленные Земельным кодексом Российской Федерации особенности, в частности, возложение на арендатора определенных обязанностей, таких как своевременное освоение и целевое использование земельного участка, а также установление специальных оснований для прекращения договора аренды.

В силу части 1, пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; основанием для прекращения аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды.

Между тем, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Судами не выяснено, ведется ли строительство на спорном земельном участке, какую степень готовности имеет объект незавершенного строительства, соблюден ли установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для строительства, принимало ли общество меры для оформления права на спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах решение и постановление в части разрешения требования о передаче земельного участка с обязанием демонтировать объект незавершенного строительства нельзя признать соответствующими правилам статей 15, 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому принятые в этой части судебные акты подлежат отмене.

В указанной части дело подлежит передаче в арбитражный суд первой инстанции, поскольку суд кассационной инстанции в силу предоставленных частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочий не вправе исследовать доказательства и устанавливать обстоятельства, которые не были исследованы и установлены судами.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует устранить отмеченные недостатки, установить имеющие значения обстоятельства спора относительно демонтажа объекта незавершенного строительства и передачи земельного участка, проверить и дать надлежащую оценку доводам сторон, с учетом установленных обстоятельств принять законное решение.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.10.2012 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 по делу N А45-22912/2012 в части разрешения требования об обязании демонтировать объект незавершенного строительства и передать земельный участок отменить.

Дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В остальной части решение от 24.10.2012 и постановление от 31.01.2013 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Бушмелева

Судьи

В.В. Сирина С.Н. Тамашакин