Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 июля 2013 г. N Ф04-3404/13 по делу N А81-3009/2012

г. Тюмень

11 июля 2013 г.

Дело N А81-3009/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Тихомирова В.В.

рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НИКА" на постановление от 17.04.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Смольникова М.В., Тетерина Н.В., Шарова Н.А.) по делу N А81-3009/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "НИКА" (629807, ЯНАО, г. Ноябрьск, пр. Мира, д. 58, ОГРН 1058900821066, ИНН 8905035702) к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу администрации города Ноябрьска (629807, ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 29, ОГРН 1028900704392, ИНН 8905017830) об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка от 30.07.2007 N 375-07.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "НИКА" Перепелкина Е.Н. по доверенности от 10.09.2012.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "НИКА" (далее - ООО "НИКА", общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу (далее - департамент, ответчик) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:12:11 06 13:0047, общей площадью 1 721 кв. м, расположенного по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, на новый срок.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил заявленные требования, просил обязать департамент продлить с ООО "НИКА" срок договора аренды земельного участка от 30.07.2007 N 375 на срок 5 лет (с уточнением в судебном заседании).

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.

Решением от 13.11.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Канева И.Д.) исковые требования ООО "НИКА" удовлетворены. На департамент возложена обязанность продлить срок действия договора от 30.07.2007 N 375-07 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенного с ООО "НИКА", на новый срок, составляющий 5 лет. С департамента в пользу ООО "НИКА" взыскано 4 000 руб., составляющих расходы по уплате государственной пошлины.

Постановлением от 17.04.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 13.11.2012 отменено, принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований ООО "НИКА" отказано.

Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление от 17.04.2013 и оставить в силе решение от 13.11.2012.

По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к неверному выводу о возможности применения разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73). Общество на основании пункта 4.3.3 договора от 30.07.2007 N 375-07 вправе было в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.

Суд апелляционной инстанции, признавая, что договор возобновлен на неопределенный срок, изменил предмет и основание исковых требований ООО "НИКА". По мнению общества, письмами ответчика подтверждается наличие у него возражений именно в отношении продления арендных отношений на неопределенный срок.

Позиция апелляционного суда противоречит практике Европейского Суда по правам человека, принципу соблюдения баланса публичного и частного интереса при разрешении имущественного спора. Суд апелляционной инстанции не учел, что истец понес значительные материальные затраты по строительству предприятия общественного питания согласно пункту 1.1 договора, обществу было выдано разрешение на строительство, на земельном участке были выполнены строительные работы, связанные с возведением фундамента. Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что истец в течение установленного договором срока производил мероприятия, связанные с подготовкой и осуществлением строительных работ на земельном участке.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения как соответствующий действующему законодательству.

В судебном заседании ООО "НИКА" доводы кассационной жалобы поддержало.

Проверив в соответствии со статьями 286-288 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.07.2007 между департаментом (арендодатель) и ООО "НИКА" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 375-07, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:12:11 06 13:0047, имеющий адресные ориентиры: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, под строительство предприятия общественного питания в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 721 кв. м.

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок аренды - до 18.04.2012.

Для строительства предприятия общественного питания "Кулинария-маркет" истец получил у администрации города Ноябрьск разрешение от 13.04.2012 за N RU89305000-580 со сроком действия до 13.04.2015.

Письмами от 12.01.2012 N 3 и от 17.04.2012 N 24 ООО "НИКА" обращалось к ответчику с просьбой о продлении договора аренды на тех же условиях.

После истечения срока договора аренды письмом от 25.04.2012 N 01-18-1445/1088 департамент отказал истцу в продлении срока действия договора аренды, указав, что истек также и срок действия решения о предварительном согласовании места размещения предприятия общественного питания, а строительство начато не было.

Полагая, что ответчик необоснованно отказал в продлении срока действия договора, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец в течение установленного договором срока производил мероприятия, связанные с подготовкой и осуществлением строительных работ на земельном участке, на котором были выполнены строительные работы по возведению фундамента, что свидетельствует о наличии на земельном участке части объекта строительства. Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, положений статьи 35, пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), учитывая, что истец своевременно до окончания срока действия договора аренды обратился к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора, суд признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды продлен на неопределенный срок, в деле отсутствуют доказательства отказа арендодателя от договора аренды, заявленного в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку договор продлен на неопределенный срок у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска о понуждении ответчика заключить договор на новый срок, составляющий 5 лет.

Суд кассационной инстанции поддерживает выводы суда апелляционной инстанции исходя из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено судами, срок договора аренды земельного участка от 30.07.2007 N 375-07 установлен до 18.04.2012, договор зарегистрирован.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума N 73 в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Из пункта 3 статьи 30 ЗК РФ следует, что земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются в аренду.

Согласно пункту 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

На основании пункта 2 статьи 31 ЗК РФ орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором аренды от 30.07.2007 N 375-07 земельный участок предоставлен истцу для строительства предприятия общественного питания.

Распоряжением администрации муниципального образования город Ноябрьск от 08.06.2006 N Р-614 по результатам рассмотрения заявления общества о выборе земельного участка и предварительного согласования места размещения предприятия общественного питания в микрорайоне "И-2", акта выбора земельного участка, проекта границ земельного участка, согласовано ООО "НИКА" место размещения объекта общественного питания в микрорайоне И-2 по ул. Ленина, д. 23/69, утвержден проект границ земельного участка площадью 1721 кв. м.

На основании постановления и.о. главы города Ноябрьска от 18.04.2007 N П-570 "О предоставлении земельного участка в микрорайоне "И-2" 30.07.2007 между истцом и ответчиком заключен рассматриваемый договор аренды земельного участка N 375-07.

Пункты 1.1, 1.2. статьи 30 ЗК РФ, в соответствии с которыми органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах, введены Федеральным законом от 27.12.2009 N 365-ФЗ (закон вступил в силу с 01.01.2010).

Постановление главы администрации Муниципального образования город Ноябрьск от 05.09.2011 N П-1306 "Об установлении перечня случаев, когда предоставление земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Ноябрьск, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми органы местного самоуправления имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах", пунктом 1.1. которого установлено, что земельные участки для строительства объектов общественного питания предоставляются для целей строительства исключительно на торгах, вступило в силу и распространяется на отношения, возникшие с 31.12.2010.

Суд апелляционной инстанции, установив, что земельный участок предоставлен в аренду ООО "НИКА" до вступления в силу вышеуказанных актов, пришел к правомерному выводу о возможности применения разъяснений, данные в пункте 1 постановления Пленума N 73 о возможности возобновления на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, договора аренды государственного или муниципального имущества.

Учитывая, что арендодатель не заявил возражений на письма арендатора о продлении договора аренды на новый (неопределенный) срок, возражение заявлено по истечении срока аренды (25.04.2012), со ссылкой на необходимость предоставления земельного участка по результатам торгов, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на продление договора на неопределенный срок.

Так как в деле отсутствуют доказательства отказа арендодателя от договора аренды, заявленного в порядке статьи 610 ГК РФ, договор аренды продлен на неопределенный срок, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска о понуждении ответчика продлить (фактически заключить на тех же условиях) с ООО "НИКА" договор аренды на новый срок, составляющий 5 лет. При этом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, судом первой инстанции не приведены нормы права, в соответствии с которыми им удовлетворено требование о продлении договора аренды на новый срок 5 лет.

Также истец не подтвердил наличие у него возможности для реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции отклоняет доводы кассационной жалобы. Оснований для отмены или изменения судебного акта, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 17.04.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-3009/2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "НИКА" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров