Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 августа 2013 г. N Ф04-3217/13 по делу N А03-18440/2012

г. Тюмень

13 августа 2013 г.

Дело N А03-18440/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Орловой Н.В.

Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула на решение Арбитражного суда Алтайского края от 30.01.2013 (судья Атюнина М.Н.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 (судьи Мухина И.Н., Стасюк Т.Е., Сухотина В.М.) по делу N А03-18440/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КДМ" (656015, г. Барнаул, пр-кт Строителей, 16, ИНН 2225109755, ОГРН 1102225005398) к муниципальному образованию город Барнаул Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656056, г. Барнаул, ул. Мало-Тобольская, 20, ИНН 2202000060, ОГРН 1022201770381) о признании недействительными подпунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14 договора N 404 аренды нежилого помещения от 21.08.2012.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КДМ" Нестеров В.А. по доверенности от 10.01.2013.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КДМ" (далее - ООО "УК "КДМ", Общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к муниципальному образованию город Барнаул Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - Комитет) о признании недействительными подпунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14 договора N 404 аренды нежилого помещения от 21.08.2012.

Исковые требования со ссылкой на статьи 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) мотивированы тем, что оспариваемые подпункты договора, предусматривающие возложение на арендатора расходов по обслуживанию общего имущества и коммунальных расходов, не соответствуют статье 210 ГК РФ, статьям 158, 161 ЖК РФ.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30.01.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013, договор N 404 аренды нежилого помещения от 21.08.2012 признан недействительным в части: подпункта 3.1.2 о возложении на арендатора обязанности возмещать по отдельному договору, пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на коммунальные услуги и общее содержание здания; подпункта 3.1.5 о возложении на арендатора обязанности участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности; подпункта 3.1.14 о возложении на арендатора обязанности заключить с организацией, оказывающей услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов).

Комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести по делу новое решение, в котором в удовлетворении требований ООО "УК "КДМ" отказать.

По его мнению, судебными инстанциями неполно выяснены обстоятельства дела, решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда приняты с нарушением норм материального права.

Заявитель отмечает, что договор N 404 аренды нежилого помещения от 21.08.2012 был заключен по результатам проведения аукциона на право заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества, проведенного Комитетом в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) и приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ N 67).

По мнению Комитета, судами не учтено, что согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ссылаясь на части 1, 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, пункт 98, подпункт 16 пункта 114 Приказа N 67, пункт 6.4 документации об аукционе, состоявшемся 09.08.2012, заявитель считает, что договоры аренды в отношении государственного и муниципального имущества заключаются на условиях, указанных в заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации; последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Комитет полагает, что недействительность подпунктов 3.1.2, 3.1.5, 3.1.14 договора N 404 аренды нежилого помещения от 21.08.2012 существенным образом изменит условия предоставления арендатору во временное владение и пользование муниципального имущества по сравнению с условиями, указанными в аукционной документации и в первоначально заключенном договоре, полностью соответствовавшем аукционной документации.

Заявитель считает, что выводы судов о недействительности подпунктов 3.1.2, 3.1.5, 3.1.14 договора N 404 аренды нежилого помещения от 09.08.2012 сделаны без учета того, что по смыслу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции государственное и муниципальное имущество может быть передано в аренду только на условиях, соответствующих условиям проведенного конкурса или аукциона; при принятии решения судом не учтено положение, содержащееся в части 1 статьи 421 ГК РФ, в соответствии с которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Комитет указывает, что, подавая 09.08.2012 заявку на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды на нежилое помещение муниципальной собственности по ул. Профинтерна, 5 в г. Барнауле площадью 72,1 кв. м, ООО "УК "КДМ" выразило согласие на заключение договора на условиях, предложенных Комитетом.

По мнению заявителя, судами не принято во внимание то, что в соответствии с договором аренды бремя содержания арендуемого помещения возложено на арендатора, а именно по подпункту 3.1.2 договора N 404 аренды нежилого помещения от 21.08.2012 арендатор взял на себя обязательство возмещать по отдельному договору, пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на коммунальные услуги (потребленные энергоресурсы) и общее содержание здания. Данные положения договора аренды не противоречат статье 210 ГК РФ.

Комитет полагает, что при наличии арендных отношений в отношении объекта муниципальной собственности в многоквартирном жилом доме с момента заключения договора аренды, по общему правилу, установленному в пункте 2 части 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по уплате коммунальных платежей несет арендатор, а не собственник помещения.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "УК "КДМ" указало, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, обжалуемые судебные акты просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "УК "КДМ" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что между городским округом - городом Барнаулом Алтайского края в лице Комитета (арендодатель) и ООО "УК "КДМ" (арендатор) заключен договор N 404 аренды нежилого помещения от 21.08.2012 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в арендное пользование нежилое помещение площадью 72,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Профинтерна, 5.

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды составляет с 21.08.2012 по 20.07.2013.

В соответствии с подпунктом 3.1.2 договора арендатор обязан возмещать по отдельному договору, пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на коммунальные услуги и общее содержание здания.

Подпунктом 3.1.5 договора предусмотрена обязанность арендатора участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности.

В силу подпункта 3.1.14 договора на арендатора возложена обязанность по заключению с организацией, оказывающей услуги, договоров на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов).

Арендованное помещение передано истцу по акту приема-передачи от 21.08.2012.

Указывая, что подпункты 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14 договора не соответствуют статье 210 ГК РФ, статьям 158, 161 ЖК РФ и являются недействительными, ООО "УК "КДМ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности, пришли к выводам, что собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора бремя содержания общего имущества здания, данное бремя обязано нести муниципальное образование.

Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При этом согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

Статьей 39 ЖК РФ также предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

По части 5 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 17.04.2012 N 15222/11 и постановлении от 23.01.2013 N 18266/12, которой определена практика рассмотрения споров данной категории, исходя из того, что Комитет, действующий от имени собственника нежилого помещения, в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, придя к выводу, что оспариваемые условия договора не соответствуют статье 210 ГК РФ и статьям 158, 161 ЖК РФ, поскольку собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не может порождать обязательств истца перед управляющей организацией.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 30.01.2013 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 по делу N А03-18440/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Н. Тамашакин

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Тихомиров