Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 декабря 2016 г. N Ф04-6162/16 по делу N А03-4938/2016

Требование: о понуждении заключить договор, об обязании заключить договор аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Тюмень

16 декабря 2016 г.

Дело N А03-4938/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Зиновьевой Т.А.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Костаревой М.С., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вигорт" (истца) на решение от 17.06.2016 Арбитражного суда Алтайского края (судья Бояркова Т.В) и постановление от 12.09.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Нагишева О.Б., Терёхина И.И.) по делу N А03-4938/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Вигорт" (656000, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Георгия Исакова, д. 152 А, ОГРН 1032202061066, ИНН 2223044622) к главному управлению имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Чкалова, д. 64, ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172) об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Конопелько Е.И.) в заседании участвовала представитель главного управления имущественных отношений Алтайского края (заинтересованного лица) - Цапко А.Ю. по доверенности от 08.11.2016 N 24/14008.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Вигорт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - управление) об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Юрина, 195, с кадастровым номером 22:63:010614:25, для строительства парка отдыха и развлечений на прежних условиях, предусмотренных договором аренды от 22.05.2012 N 3275-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее - договор аренды от 22.05.2012), сроком на три года.

Исковые требования со ссылкой на статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивированы незаконным отказом ответчика от перезаключения договора аренды для завершения строительства.

Решением от 17.06.2016 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 12.09.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды необоснованно не приняли во внимание его довод об отсутствии у него реальной возможности завершения строительства в пределах срока действия договора аренды от 22.05.2012 и неправомерно не учли имеющиеся в деле доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в связи с которыми арендатор был лишен возможности осуществить работы по подготовке проектной документации, получению разрешения на строительство и непосредственному возведению капитального объекта в пределах срока договора аренды.

Не согласен податель жалобы с выводом судов о том, что он не подпадает под требования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, так как согласно акту обследования земельного участка от 15.03.2016 на территории земельного участка имеется объект капитального строительства, который в соответствии с действующим законодательством является объектом незавершенного строительства, а также на нем оборудована автостоянка.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

Общество о времени и месте слушания дела извещено, однако своих представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В судебном заседании представитель управления возражал против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителя заинтересованного лица, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с заключенным между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды от 22.05.2012 арендодатель предоставил в пользование арендатора на срок с 17.05.2012 по 19.12.2014 земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:010614:25, площадью 42 912 м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, 195, для строительства парка отдыха и развлечений.

Дополнительным соглашением от 22.12.2014 стороны продлили срок действия договора аренды от 22.05.2012 до 17.05.2015.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

До истечения срока договора аренды от 22.05.2012 истец письмом от 15.04.2015 N 52 просил ответчика заключить без торгов новый договор аренды вышеупомянутого земельного участка на три года для завершения строительства парка развлечений и отдыха и приложил заявку.

Управление на данную просьбу ответило отказом со ссылкой на отсутствие у истца права на предоставление ему земельного участка в требуемом порядке, так как им не представлено документов, подтверждающих зарегистрированное право на какие-либо объекты недвижимости на спорном земельном участке (письмо от 15.05.2015 N 24/5262).

Названное обстоятельство послужило основанием для предъявления обществом в суд настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из недоказанности истцом наличия правовых оснований для заключения ответчиком нового договора аренды и предоставления испрашиваемого земельного участка вне процедуры торгов.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к рассматриваемым правоотношениям законодательству.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По правилам пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды земельного участка имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Следовательно, законодатель не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает способы защиты только преимущественного права арендатора в случае его нарушения.

Кроме того, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

На дату подачи обществом заявления (15.04.2015) и на дату окончания срока действия договора аренды (17.05.2015) действовал ЗК РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 39.6 ЗК РФ, введенной в действие названным Законом с 01.03.2015, установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В статье 34 Закона N 171-ФЗ содержатся переходные положения для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015.

Однако, как верно отмечено судами, случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по старым правилам, в переходных положениях отсутствует.

В пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, договор аренды не мог быть заключен сторонами на новый срок после окончания его действия без проведения торгов.

Довод заявителя о том, что к рассматриваемым правоотношениям не подлежат применению положения ЗК РФ в редакции Закона N 171-ФЗ, так как договор аренды заключен до вступления в действие данной редакции (01.03.2015), отклонен судами с указанием на то, что поскольку договор аренды от 22.05.2012 прекратил свое действие 18.05.2015, то новый договор аренды мог быть заключен в период действия ЗК РФ в новой редакции, тем более что в силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Отклонена судами и ссылка заявителя на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, поскольку по указанному делу обсуждался вопрос, касающийся установления правового режима земельного участка в период строительства, на котором расположен объект незавершенного строительства, настоящее дело имеет иные фактические обстоятельства.

Более того, на земельном участке с кадастровым номером 22:63:010614:25 отсутствуют незавершенные строительством объекты, на которые истец зарегистрировал право собственности, что позволило бы истцу требовать заключение нового договора аренды без торгов для завершения строительства. В то же время земельный участок используется под автостоянку.

Исходя из правоприменительной практики, в рамках дела по рассмотрению требования о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства капитального объекта правовой оценке подлежат действия арендатора-застройщика, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа арендодателя от продления договора аренды. По требованию о понуждении ответчика к заключению договора аренды на новый срок (о продлении срока аренды) истец обязан представить доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в силу действия которых арендатор был лишен возможности осуществить работы по подготовке проектной документации, получению разрешения на строительство и непосредственному возведению капитального объекта в пределах срока аренды.

Между тем, проанализировав материалы дела, суды установили, что с учетом объектов, которые истец намеревался сооружать, у него была реальная возможность приступить к строительству и хотя бы возвести объект незавершенного строительства. Договор был заключен в 2012 году, и до срока его окончания в 2015 году истцом не была оформлена необходимая документация и не начато строительство.

Поэтому правомерен вывод судов, что, осуществляя предпринимательскую деятельность, истец должен был предполагать о необходимых сроках сооружения объектов капитального строительства и хозяйственных рисках при их сооружении.

Ссылка общества на имеющийся в деле акт обследования от 15.03.2016 правильно не принята во внимание судов, так как в нем отражено состояние земельного участка по ул. Исакова, 152а в г. Барнауле, который эксплуатируется под автостоянку на основании договора аренды, заключенного для этих целей, на въезде на территорию находится капитальная сторожка на ленточном фундаменте. Доказательств того, что названный объект является незавершенным, строился в целях, предусмотренных договором аренды от 22.05.2012, и у истца на него зарегистрировано право собственности, общество не представило.

Обоснованно не принято во внимание судов также утверждение заявителя о том, что оспаривание управлением в 2013 году договора аренды от 22.05.2012 препятствовало истцу обратиться в комитет по строительству, архитектуре и развитию Барнаула с заявлением о подготовке и выдаче градостроительного плана. При этом проект парка развлечений по ул. Юрина, 195 общество представило в градостроительный совет лишь 26.08.2014 (письмо N 41), градостроительный план утвержден постановлением администрации от 31.12.2014 N 2762, с заявлением о выдаче разрешения на строительство общество обратилось 14.04.2015.

Обществом не доказано, а судами не установлено, что длительность подготовки обществом проекта связана с неправомерными действиями (бездействием) уполномоченных лиц, в том числе ответчика.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам.

Поскольку неправильного применения норм материального и нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ) судами не допущено, то оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 17.06.2016 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 12.09.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-4938/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева Т.А. Зиновьева