Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 ноября 2016 г. N Ф04-5101/16 по делу N А03-4524/2016

г. Тюмень

23 ноября 2016 г.

Дело N А03-4524/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Зиновьевой Т.А.

Сириной В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула на решение от 15.06.2016 Арбитражного суда Алтайского края (судья Гуляев А.С.) и постановление от 30.08.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда (Нагишева О.Б., Киреева О.Ю., Терехина И.И.) по делу N А03-4524/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Версаль" (656011, Алтайский край, город Барнаул, проспект Ленина, 155, ИНН 2221208650, ОГРН 1132225017484), общества с ограниченной ответственностью "Фестиваль" (656922, Алтайский край, город Барнаул, улица дальняя, 21, ИНН 2222816876, ОГРН 1132223010842, г. Барнаул) к администрации города Барнаула (656056, Алтайский край, город Барнаул, проспект Ленина, 18, ИНН 2225066269, ОГРН 1042202280251) о признании незаконными действий и об обязании заключить договор аренды земельного участка

Другие лица, участвующие в деле: комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Версаль" (далее - ООО "Версаль") и общество с ограниченной ответственностью "Фестиваль" (далее - ООО "Фестиваль") обратились в арбитражный суд с иском к администрации города Барнаула (далее - администрация) о признании незаконными действий администрации в лице комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, выразившихся в отказе в заключении договора аренды на новый срок, и обязании ответчика заключить такой договор.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее - комитет).

Решением от 15.06.2016 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 30.08.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что истцы свое право собственности на объект строительства не зарегистрировали, следовательно не являются лицами, которые имеют право на приобретение спорного земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

ООО "Версаль" возражает против доводов жалобы согласно отзыву.

Проверив в порядке статей 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 24.09.2008 N 13384 (в редакции дополнительного соглашения от 23.12.2014) (далее - договор аренды) администрация предоставила обществу с ограниченной ответственностью "Анастасия" в аренду следующие земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в муниципальной собственности: участок площадью 0,3689 га, кадастровый номер 22:63:010334:71, местоположение - Алтайский край, г. Барнаул, прилегающий к западной границе земельного участка по адресу: тракт Павловский, 180; участок площадью 2,2871 га, кадастровый номер 22:63:010334:72, местоположение - Алтайский край, г. Барнаул, прилегающий к восточной границе земельного участка по адресу: тракт Павловский, 180; участок площадью 3,3986 га, кадастровый номер 22:63:010334:73, местоположение - г. Барнаул, тракт Павловский, 180.

В настоящее время указанные земельные участки объединены в один участок площадью 60 546 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, тракт Павловский, 180, кадастровый номер 22:63:010334:89.

По договорам о передаче прав и обязанностей от 15.04.2010, от 26.12.2014, от 01.01.2015, от 07.05.2015 права и обязанности арендаторов по договору аренды переходили к другим лицам. ООО "Фестиваль" стало выступать в качестве арендатора по договору аренды с 19.08.2014, ООО "Версаль" - с 26.12.2014.

Став арендаторами, истцы до окончания срока действия договора аренды использовали земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, продолжили освоение участка. Степень готовности возведенных на участке объектов незавершенного строительства составляет 40%.

До истечения срока действия договора (30.11.2015) истцы неоднократно обращались к ответчику с просьбой о продлении срока аренды.

Письмами от 19.10.2015 N ПИ 3100/01-13/3, от 20.11.2015 N ОЮ 14/01-13/3 администрация в лице комитета уведомила истцов о предстоящем прекращении договора аренды и невозможности его продления в соответствии с нормами действующего законодательства.

Истцы 30.11.2015 вновь обратились в комитет с заявлением с просьбой перезаключить договор аренды на новый срок для завершения строительства объектов недвижимости.

Письмом от 25.12.2015 N ПЮ 154/01-13/4 комитет отказал в перезаключении договора аренды, мотивировав свой отказ тем, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на арендуемом земельном участке по адресу:

г. Барнаул, ул. Павловский тракт, 180, объект незавершенного строительства не значится, в связи с чем у истцов отсутствует право на приобретение указанного земельного участка в аренду без поведения торгов.

ООО "Фестиваль" и ООО "Версаль", полагая, что отказ администрации является незаконным, нарушает их права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования обществ "Фестиваль" и "Версаль" пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы обществ.

Выводы судов являются правильными, соответствуют нормам права и обстоятельствам дела.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Так, по смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

ГК РФ, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01.03.2015).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137 ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что истцы являются арендаторами земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, а именно, истцами осуществлены все необходимые подготовительные работы для строительства объектов розничной торговли - торговых центров со вспомогательной инфраструктурой, так и осуществлено возведение этих объектов, степень готовности которых на день обращения о продлении договора составляла 40% (объекты незавершенного строительства), в том числе с возведением фундамента - 100% (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), суды пришли к правильному выводу о том, что ООО "Версаль" и ООО "Фестиваль" имеют право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, проанализировав спорные правоотношения сторон, с учетом условий договора аренды, соглашения от 30.08.2013, суды пришли к правильному выводу о том, что отказ администрации в предоставлении ООО "Версаль" и ООО "Фестиваль" земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов по основанию, изложенному в письме от 25.12.2015, не соответствует требованиям земельного законодательства и нарушает их права и законные интересы, поскольку не позволяет им завершить строительство возводимого объекта.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным в статьях 65, 71 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 15.06.2016 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 30.08.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-4524/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Орлова

Судьи

Т.А. Зиновьева В.В. Сирина