Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 октября 2016 г. N Ф04-4357/16 по делу N А46-2711/2016

Требование: о признании незаконным акта органа власти, о признании незаконным отказа в регистрации документа по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе

г. Тюмень

21 октября 2016 г.

Дело N А46-2711/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Орловой Н.В.

Шуйской С.И.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Перминовой Ю.Г., рассмотрел кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2016 (судьи Иванова Н.Е., Киричёк Ю.Н., Кливер Е.П.) по делу N А46-2711/2016 по заявлению Департамента имущественных отношений администрации города Омска (644043, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, Омская область, г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 56, ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о признании незаконным решения от 14.01.2016 N 55/101/034/2015-2701.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Беседина Т.И.) в заседании участвовали представители: Департамента имущественных отношений администрации города Омска Терехова Е.В. по доверенности от 05.07.2016 N 52; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Семенова Е.Г. по доверенности от 09.06.2016 N Исх-ДИО/8096.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - управление, заинтересованное лицо), выраженного в сообщении от 14.01.2016 N 55/101/034/2015-2701, об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 24.06.2009 N ДГУ-К-34-1448 и об обязании осуществить государственную регистрацию соглашения к договору аренды земельного участка от 24.06.2009 N ДГУ-К-34-1448.

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.04.2016 (судья Ярковой С.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2016 решение Арбитражного суда Омской области от 25.04.2016 отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Управление, не согласившись с постановлением апелляционного суда, обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Заявитель указывает, что Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрена специальная норма, регулирующая правоотношения в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

По его мнению, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на которое сослался апелляционный суд не применимо к настоящему делу, поскольку было вынесено до принятия и вступления в законную силу изменений в ЗК РФ, устанавливающих особенности оборота земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Представитель управления в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Представитель департамента в заседании суда кассационной инстанции заявил, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, постановление апелляционного суда просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ассоциация офицеров запаса" (арендатор) 24.06.2009 заключен договор аренды земельного участка N ДГУ-К-34-1448 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в государственной собственности, расположенный в г. Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов земельный участок площадью 750 кв. м с кадастровым номером 55:36:14 01 01:86, местоположение которого установлено: г. Омск, бульвар Архитекторов - ул. Ватутина, для строительства административного здания (офисы организаций непосредственного обслуживания населения).

Соглашением, зарегистрированным в установленном законом порядке 28.11.2011 за номером 55-55-01/295/2011-214, все права и обязанности арендатора по договору перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Эридан" (далее - ООО "Эридан").

В ноябре 2015 года между департаментом и ООО "Эридан" заключено соглашение, изменяющее размер и порядок внесения арендной платы.

Во исполнение установленного законодательством порядка департамент обратился в адрес заинтересованного лица за регистрацией соглашения.

Сообщением от 14.01.2016 N 55/101/034/2015-2701 управление отказало департаменту в государственной регистрации соглашения к договору. Посчитало, что договор срочный и прекратил свое действие 18.06.2015, при этом на основании пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Указало, что поскольку ЗК РФ имеет специальное действие по отношению к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ), постольку положения ГК РФ в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок в случае отсутствия возражения со стороны арендодателя, не применяются.

Полагая, что указанное решение управления не соответствует закону и нарушает его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, поддержал позицию управления, исходил из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, исходил из их законности и обоснованности.

Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.

Согласно статье 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3 ЗК РФ).

Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (часть 2 статьи 22 ЗК РФ).

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (часть 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 ЗК РФ).

Апелляционный суд правомерно указал, что анализ приведенных выше норм позволяет прийти к выводу о том, что гражданское и земельное законодательство соотносятся между собой как общее и частное, то есть, если ЗК РФ предусмотрены какие-либо особые положения в правовом режиме земельных участков, применению подлежат именно специальные нормы, в случае же отсутствия таковых руководствоваться необходимо общими нормами, а именно: предписаниями гражданского законодательства.

В соответствии с положениями части 1 статьи 610 ГК РФ и части 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором по соглашению сторон.

При этом пунктом 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Суд первой инстанции, мотивируя свою позицию, исходил из того, что Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

Так, в соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно статье 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным; арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, как правомерно указал апелляционный суд, ни управлением, ни судом первой инстанции не принято во внимание, что по смыслу действующего законодательства, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, то условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, учитывая отсутствие в материалах дела документов, свидетельствующих о наличии со стороны арендодателя возражений, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор, заключенный 24.06.2009, вопреки позиции управления и суда первой инстанции, в рассматриваемом случае по истечении срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

При этом апелляционный суд правильно отметил, что зафиксированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

В соответствии с условиями спорного договора арендная плата подлежит изменению, в том числе, в случае внесения изменений в порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на территории города Омска (подпункт 1 пункта 2.2 договора).

Об изменении размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора. Арендатор, в свою очередь, обязан принять уведомление к исполнению и заключить с арендодателем дополнительное соглашение (абзацы 4, 5 пункта 2.2 договора).

Апелляционный суд правильно отметил, что соглашением от 10.11.2015 к договору, в регистрации которого управлением было отказано в оспариваемом сообщении, стороны согласовали новый размер арендной платы, а также согласовали условия изменения арендной платы.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения, предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Так, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, предусмотренная пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

На основании пункта 19 указанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Апелляционный суд правомерно указал, что в этой связи вывод суда первой инстанции о том, что заключение сторонами дополнительного соглашения о согласовании размера арендной платы в отсутствие преимущественного права арендатора на заключение договора аренды равноценно заключению нового договора, является ошибочным, не основанным на нормах права.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание изложенное, апелляционный суд правомерно отменил решение суда первой инстанции и правильно посчитал, что отказ управления в регистрации дополнительного соглашения от 10.11.2015 к рассматриваемому договору, оформленный письмом от 14.01.2016 N 55/101/034/2015-2701, является незаконным и нарушает права и охраняемые законом интересы департамента в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Принимая во внимание изложенное, учитывая обстоятельства настоящего дела, апелляционный суд правильно в качестве способа восстановления нарушенных прав департамента возложил на управление обязанность осуществить государственную регистрацию соглашения к договору.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии постановления апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2016 по делу N А46-2711/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Н. Тамашакин

Судьи

Н.В. Орлова С.И. Шуйская