Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 ноября 2016 г. N Ф04-5661/16 по делу N А46-3991/2016

Требование: о внесении изменений в договор, о понуждении внести изменения в договор аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Тюмень

30 ноября 2016 г.

Дело N А46-3991/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Сириной В.В.

Тамашакина С.Н.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 31.05.2016 Арбитражного суда Омской области (судья Долгалев Б.Г.) и постановление от 30.08.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рожков Д.Г., Кудрина Е.Н., Тетерина Н.В.) по делу N А46-3991/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (644011, Омская обл., г. Омск, ул. 5-я Островская, д. 116, ИНН 5507217426, ОГРН 1105543012563) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644099, Омская обл., г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 13.09.2007 N ДГУ-Ц-34-386 (далее - договор), изложив пункт 1.4 договора в редакции: "1.4 Целевое назначение аренды участка: под строительство в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка".

Решением от 31.05.2016 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 30.08.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе департамент просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях; настоящий иск направлен на обход установленных процедур торгов, посредством которых предоставляются участки для объектов жилищного строительства.

Общество возражает против доводов жалобы согласно отзыву.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими оставлению без изменения.

Из материалов дела следует, что между департаментом и обществом заключен договор, зарегистрированный Управлением федеральной регистрационной службы по Омской области 11.10.2007.

Объектом аренды является земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3001 площадью 4 761 кв. м, расположенный по адресу: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Кемеровская, д. 8.

Целевое назначение аренды земельного участка указано в пункте 1.4 договора: "для общественно-деловых целей под строительство".

Постановлением администрации города Омска от 13.11.2013 N 1322-п (подпункт 2 пункта 3, приложение N 12) внесены изменения в проект планировки территории, включающей земельный участок, с отнесением земельного участка к зоне планируемого размещения жилой застройки высокой этажности.

Соответствующие изменения внесены в кадастровые сведения о земельном участке.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 10.02.2015 N 55/201/15-55398 его разрешенным использованием являются многоквартирные жилые дома.

Согласно подпункту 29 пункта 1 Постановления администрации города Омска от 24.03.2014 N 382-П "О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков" в отношении земельного участка предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования: для размещения многоквартирного жилого дома высокой этажности.

Распоряжением департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска от 28.04.2015 N 963 утвержден градостроительный план земельного участка, в котором в основных видах разрешенного использования земельного участка указаны объекты капитального строительства согласно градостроительному регламенту жилой, а не общественно-деловой территориальной зоны.

По утверждению общества, указание в договоре на целевое использование земельного участка для общественно-деловых целей в настоящее время не соответствует целевому назначению земельного участка, определенному согласно территориальной зоне, к которой относится земельный участок, и применимому к указанной территориальной зоне согласно градостроительному регламенту, что препятствует использованию земельного участка арендатором для строительства.

Общество, полагая, что в договор подлежат внесению соответствующие изменения, обратилось к департаменту в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с письмом 09.12.2016 о внесении изменений в договор аренды в части целевого назначения аренды земельного участка с приложением проекта дополнительного соглашения к договору, изложив пункт 1.4 в новой редакции.

Департамент в письме от 25.02.2016 отказал обществу во внесении изменений в договор аренды.

Общество, полагая, что данным отказом нарушены его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования общества, пришли к выводу о наличии оснований для внесения изменений в договор в связи с существенным изменением обстоятельств.

При этом суды исходили из подтверждения материалами дела несоответствия условия договора о целевом назначении земельного участка и такого назначения согласно градостроительному регламенту.

Выводы судов являются правильными, соответствуют нормам права и обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В рассматриваемом случае общество считает, что необходимо внести изменения в пункт 1.4 договора в целях приведения его в соответствие с разрешенным видом использования.

Судами установлено, что на основании решения Омского городского Совета от 18.12.2013 N 202 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденные Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201" в градостроительном зонировании территории муниципального образования город Омск, земельный участок, переданный в аренду обществу, перестал относиться к общественно-деловым зонам. Территориальная зона, к которой относится арендованный обществом земельный участок, изменена посредством ее перевода из общественно-деловых зон в жилые зоны и соответствующие изменения внесены в проект планировки территории на основании постановления администрации города Омска от 13.11.2013 N 1322-п.

Более того, в отношении земельного участка изменен разрешенный вид использования: для размещения многоквартирного жилого дома высокой этажности, о чем имеются сведения в кадастровом паспорте указанного земельного участка.

Согласование вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться по воле обеих сторон договора аренды земельного участка, поскольку изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка влечет изменение условий об объекте договора аренды. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Данная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.

Руководствуясь положениями статей 421, 422, 450, 451, 606, 614, 615 ГК РФ, оценив доводы и доказательства сторон, суды установили, что произошло изменение обстоятельства, определяющего целевое использование арендованного земельного участка, наступление которого общество не могло предполагать при заключении договора аренды в отношении спорного участка.

Арбитражные суды правомерно сочли, что в рассматриваемом случае изменение обстоятельств является существенным, с учетом законодательно установленного использования земельных участков под строительство с соблюдением правового режима земель, определяемого в соответствии с зонированием территории.

Учитывая, что исполнение договора аренды без изменения его условий может нарушить права общества, а из условий спорного договора не вытекает то обстоятельство, что арендатор должен нести риск изменения обстоятельств, связанных с изменением назначения земельного участка, суды правомерно удовлетворили требования общества.

Все доводы, изложенные в кассационной жалобе, повторяют позицию департамента по делу, были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонены.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов и, по существу, направлены на их переоценку, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (глава 35 АПК РФ).

Нормы материального права судами применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены принятых судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не выявлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 31.05.2016 Арбитражного суда Омской области и постановление от 30.08.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-3991/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Орлова

Судьи

В.В. Сирина С.Н. Тамашакин