Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 октября 2013 г. N Ф04-5279/13 по делу N А03-11850/2012

г. Тюмень

17 октября 2013 г.

Дело N А03-11850/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.

судей Бушмелевой Л.В.,

Сириной В.В.,

при ведении протокола помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТЕЙСИ" (истца) на решение от 16.05.2013 Арбитражного суда Алтайского края (судья Фролов О.В.) и постановление от 12.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Терёхина И.И., Киреева О.Ю., Лобанова Л.Е.) по делу N А03-11850/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "ТЕЙСИ" (656922 Алтайский край, г. Барнаул, ул. Попова, 242, ОГРН 1022201382334, ИНН 2223011024) к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (656049 Алтайский край, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172), обществу с ограниченной ответственностью "Блеск Плюс" (656049 Алтайский край, г. Барнаул, проспект Социалистический, 87, 4 этаж, ОГРН 1092225000780, ИНН 2225100270) о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Пашкова Е.Н.) принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ТЕЙСИ" (истца) - Бобров Д.А. по доверенности от 07.08.2012.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "ТЕЙСИ" (далее - ООО "ТЕЙСИ") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - управление) и обществу с ограниченной ответственностью "Блеск Плюс" (далее - ООО "Блеск Плюс") о признании недействительным договора от 24.10.2011 N 2968-з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее - договор аренды N 2968-з); применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО "Блеск Плюс" возвратить управлению земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101, площадью 2 996 мI, предоставленный для строительства склада, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Попова, 175"а".

Исковые требования со ссылкой на статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивированы тем, что земельный участок, предоставленный ответчику по договору аренды N 2968-з, является частью земельного участка, принадлежащего истцу в силу закона.

Решением от 16.05.2013 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 12.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, ООО "ТЕЙСИ" в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "ТЕЙСИ" просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, суды ошибочно посчитали, что условия пункта 2.5 договора купли-продажи имущества от 20.06.2005 о передаче покупателю земельного участка ориентировочно площадью 3,5 га в границах, обозначенных желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением N 4 к договору, не могли породить соответствующих правоотношений, а воля сторон по договору купли-продажи не могла повлиять на объем права аренды, перешедшего к истцу, так как не учли нормы статей 421, 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ.

Неверным заявитель также считает вывод судов о том, что истец не подтвердил того, что переданный в аренду ООО "Блеск Плюс" по оспариваемому договору земельный участок является частью участка, необходимого для размещения и эксплуатации приобретенного истцом здания котельной, поскольку договор купли-продажи подтверждает это обстоятельство.

Истец полагает, что суды неправильно распределили бремя доказывания, возложив на него обязанность по доказыванию размера земельного участка, необходимого для эксплуатации находящегося у него в собственности объекта недвижимости.

В отзывах на кассационную жалобу управление и ООО "Блеск Плюс" возражают против ее удовлетворения ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

В судебном заседании представитель ООО "ТЭЙСИ" поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка от 29.03.2005 N 11518 (далее - договор аренды N 11518) администрация города Барнаула передала в аренду закрытому акционерному обществу "Куприм" (далее - ЗАО "Куприм"), обществу с ограниченной общественностью "Аграрий" (далее - ООО "Аграрий") и закрытому акционерному обществу "Контакт" (далее - ЗАО "Контакт") земельный участок общей площадью 274 932 мI, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179"а", для эксплуатации производственной базы, сроком на 10 лет, из общей площади которого в аренду ЗАО "Контакт" передано 262 617 мI.

Между ЗАО "Контакт" (продавцом) и ООО "ТЕЙСИ" (покупателем) был заключен договор купли-продажи имущества от 20.06.2005 с приложениями N N 1-4 (в редакции дополнительных соглашений от 27.06.2005, от 25.07.2005), во исполнение которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель - принял и оплатил нежилые помещения общей площадью 59 844,6 мI и оборудование, в том числе нежилые помещения в здании главного корпуса, Литер "Б", и здание котельной ВОТ, Литер "З", находящиеся по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179"а", расположенные на земельном участке общей площадью 274 932 мI, из которых продавцу в аренду предоставлено 262 617 мI на основании договора аренды от 29.03.2005 N 11518.

В соответствии с пунктом 2.5 названного договора купли-продажи ООО "ТЕЙСИ" одновременно с передачей объектов недвижимости из земельного участка общей площадью 274 932 мI передан земельный участок ориентировочно площадью 3,5 га в границах, обозначенных желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением N 4 к договору купли-продажи имущества от 20.06.2005.

Истец зарегистрировал право собственности на помещение в здании главного корпуса, Литер "Б", площадью 57 982,8 мI, на здание котельной ВОТ, Литер "З", площадью 1 861,8 мI по ул. Попова, 179"а"; на помещение Н-1 в здании главного корпуса, Литер "А", площадью 57 153 мI, на нежилое помещение Н-35 в здании главного корпуса, Литер "А", площадью 4 448,6 мI по ул. Попова, 179"б"; на нежилое помещение Н-36 в здании главного корпуса, Литер "А", площадью 52 704,4 мI по ул. Попова, 179"в" (свидетельства о государственной регистрации права от 24.08.2005 N 193145 и N 197146, от 22.12.2005 N 291162, от 22.08.2008 N 359296 и N 359295).

ООО "ТЕЙСИ" (субарендатор) также заключило с ЗАО "Контакт" (субарендодателем) договор субаренды земельного участка от 24.08.2005, по условиям которого субарендодатель для эксплуатации производственной базы передал субарендатору сроком до 31.12.2005 часть земельного участка площадью 35 000 мI по ул. Попова 179"а".

В дальнейшем между администрацией города Барнаула, ООО "Аграрий", ЗАО "Контакт" и закрытым акционерным обществом "СЭУС, в которое переименовано ЗАО "Куприм", подписано соглашение от 31.10.2005 о расторжении договора аренды N 11518.

Позже администрация города Барнаула (арендодатель), ООО "ТЕЙСИ" и общество с ограниченной ответственности "Партнерство" (арендаторы) заключили договор аренды земельного участка от 16.12.2005 N 12326 (в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2010 с приложением), по условиям которого в пользование арендаторов предоставлен земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:0029 общей площадью 104 675 мI, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179"б".

При этом из указанной площади участка в аренду ООО "ТЕЙСИ" сроком на 11 месяцев передано 45 536 мI для эксплуатации административно-производственного здания.

Управление (арендодатель) на основании изданного им распоряжения от 10.10.2011 N 2667 заключило с ООО "Блеск Плюс" (арендатором) договор аренды N 2968-з в целях передачи арендатору сроком на 3 года под строительство здания склада земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:030502:101 общей площадью 2 996 мI, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 175"а".

Ссылаясь на передачу ответчику по договору аренды N 2968-з земельного участка, являющегося частью земельного участка площадью 35 000 мI, право использования на который перешло к ООО "ТЕЙСИ" в силу закона, истец предъявил суд настоящий иск.

При отказе в иске суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что ООО "ТЕЙСИ" не подтвердило тот факт, что земельный участок, переданный управлением в аренду ООО "Блеск Плюс", является частью земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации приобретенного ООО "ТЕЙСИ" здания котельной.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В статье 4 АПК РФ закреплено право заинтересованного лица на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле.

Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05.

Поскольку ООО "ТЕЙСИ" не является стороной договора аренды N 2968-з, суды правомерно указали, что истец должен доказать нарушение оспариваемой сделкой его прав и законных интересов (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Как установлено судами, свою заинтересованность в заявленном иске ООО "ТЕЙСИ" обосновало нарушением его права пользования земельным участком площадью 3,5 га, размер которого определен пунктом 2.5 договора купли-продажи имущества от 20.06.2005, заключенного с ЗАО "Контакт".

Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исходя из разъяснений в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды пришли к выводам, что с момента регистрации перехода права собственности на помещения в здании главного корпуса и здание котельной ООО "ТЕЙСИ" в силу закона вступило в арендные правоотношения, вытекающие из договора аренды земельного участка от 29.03.2005 N 11518, по которому в аренду ЗАО "Контакт" передан земельный участок площадью аренду 262 617 мI.

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что земельный участок упомянутой площадью был каким-либо образом выделен в натуре или обозначен на плане земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179"а".

Поскольку у истца право аренды земельного участка возникло на основании закона, объем этого права также определен законом (часть земельного участка, занятая и необходимая для использования объектов недвижимости), то обоснованы выводы судов, что в этой связи воля сторон по договору купли-продажи имущества от 20.06.2005 не могла повлиять на объем права аренды, перешедшего к ООО "ТЕЙСИ", а условия пункта 2.5 названного договора не могли породить предусмотренных им правоотношений.

Пункты 1, 2 статьи 35 ЗК РФ устанавливают, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в порядке статьи 33 ЗК РФ.

В силу пункта 3 данной статьи для целей, не указанных в подпунктах 1, 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Для установления факта наложения земельных участков друг на друга и определения размера земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации котельной истца, судом первой инстанции была назначена экспертиза по делу, порученная Алтайской торгово-промышленной палате (далее - эксперт).

Согласно заключению эксперта от 02.04.2013 N 0270300222 земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 площадью 2 996 мI, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 175"а", указанный в договоре аренды N 2968-з, накладывается на земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179"а", площадью 274 932 мI, указанный в договоре аренды N 11518.

Что касается размера земельного участка, необходимого ООО "ТЭЙСИ" для эксплуатации здания котельной, то экспертная организация сделала выводы о том, что размеры земельных участков под котельными регламентированы нормативными документами только для котельных, расположенных в жилой зоне; размер земельного участка напрямую зависит от производительности котельной; в промышленной зоне размеры земельных участков под котельными определяются в соответствии со схемой теплоснабжения, генеральными планами предприятий; в соответствии с СанПиНом 2.2.1/2.1.1.1200-03 котельная, обслуживающая предприятие, размещается на территории данного предприятия без учета санитарно-защитной зоны (т.е. санитарно-защитная зона может попадать на производственные и административные здания).

Таким образом, эксперт по имеющимся в материалах дела документам не смог определить размер земельного участка, необходимого для эксплуатации котельной истца.

В то же время сам по себе факт наложения упомянутых земельных участков не свидетельствует о недействительности оспариваемого договора аренды N 2968-з.

Не может служить основанием для признания недействительным оспариваемого истцом договора аренды, также то обстоятельство, как верно отмечено судами, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101, общей площадью 2 996 мI, переданный в аренду ООО "Блеск Плюс", располагается в границах участка ориентировочно площадью 3,5 га, обозначенного желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением N 4 к договору купли-продажи имущества от 20.06.2005.

Судами установлено и подтверждено материалами дела, договор аренды N 11518, по которому предыдущему арендатору ООО "Контакт" предоставлялся в аренду земельный участок площадью 262 617 мI, расторгнут его сторонами 31.10.2005.

По договору аренды земельного участка от 16.12.2005 N 12326 из общей площади участка 104 675 мI в аренду ООО "ТЕЙСИ" передано 45 536 мI для эксплуатации административно-производственного здания (помещения в главном корпусе), тогда как здание котельной расположено за пределами данного участка.

На плане, приложенном к письму общества с ограниченной ответственностью "Геоцентр" от 09.10.2012 N 38, земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101, общей площадью 2 996 мI, обозначен красной линией и расположен в прямоугольном выступе, примыкающем к ул. Попова; таким же образом спорный участок отображен и на плане, приложенном к экспертному заключению.

Доказательств того, что земельный участок площадью 2 996 мI, переданный в аренду ООО "Блеск Плюс" по договору аренды N 2968-з, непосредственно захватывает земельный участок, необходимый ООО "ТЕЙСИ" для эксплуатации здания котельной, материалы дела не содержат.

Соглашение от 16.05.2009, в котором собственники нежилых помещений в здании главного корпуса (Литер "А"), находящегося на земельном участке общей площадью 10,4675 га, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179"б", определили порядок пользования земельным участком и порядок оплаты арендной платы за указанный земельный участок, не подтверждает факт наложения земельного участка, предоставленного ООО "Блеск Плюс" по договору аренды N 2968-з, на земельный участок, необходимый ООО "ТЕЙСИ" для эксплуатации здания котельной.

Собственники не выделили в натуре земельные участки, используемые ими под объектами своего недвижимого имущества, надлежаще оформленные права на земельный участок под зданием котельной у истца отсутствуют.

Размер земельного участка, необходимый для размещения и эксплуатации здания котельной, приобретенной ООО "ТЕЙСИ" по договору купли-продажи имущества от 20.06.2005, с учетом положений пункта 3 статьи 33 ЗК РФ истцом не доказан.

В связи с этим правомерен вывод судов, что земельный участок, на который претендует истец и который необходим для использования принадлежащего ему здания котельной, не индивидуализирован, его площадь, границы, а также соотношение с земельными участками, используемыми иными собственниками объектов недвижимости, в установленном порядке не определены.

При таких обстоятельствах суды обоснованно указали, что иск по настоящему делу не может привести к восстановлению права ООО "ТЕЙСИ" на земельный участок, поскольку право истца на пользование частью земельного участка, находящегося под зданием котельной в размере, необходимом для его использования, закрепленное статьей 552 ГК РФ и статьей 35 ЗК РФ, документально не подтверждено; оснований для признания недействительным договора аренды N 2968-з и применение последствий недействительности ничтожной сделки не имеется.

Доводы кассационной жалобы ООО "ТЕЙСИ" направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств, что к полномочиям суда кассационной инстанции в соответствии с положениями главы 35 АПК РФ не относится.

Несогласие ООО "ТЕЙСИ" с оценкой судами представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Возложение на истца обязанности по доказыванию заявленных требований, включая размера земельного участка, необходимого для эксплуатации здания котельной, не противоречит статье 65 АПК РФ.

Поскольку нормы материального права судами применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, то обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.05.2013 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 12.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-11850/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Сирина