Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 ноября 2013 г. N Ф04-7035/13 по делу N А03-4924/2013

г. Тюмень

28 ноября 2013 г.

Дело N А03-4924/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Орловой Н.В.

Тамашакина С.Н.

при ведении протокола помощником судьи Петренко О.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СКАТ" на решение от 07.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края (судья Павлова Ю.И.) и постановление от 27.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ярцев Д.Г., Сухотина В.М., Кайгородова М.Ю.) по делу N А03-4924/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Скат" (656023, г. Барнаул, просп. Космонавтов, 59д, ИНН 2222041562 ОГРН 1032201971438) к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (656035, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ИНН 2221017172 ОГРН 1022200918376) о признании недействительным уведомления от 23.11.2012 N 24/15560 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 05.10.2007 N 260-з и применении последствий недействительности сделки путем признания договора действующим.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Городов А.В.) в заседании участвовали представители:

от общества с ограниченной ответственностью "СКАТ" - Бадажков П.Е. по доверенности от 01.04.2013;

от Главного управления имущественных отношений Алтайского края - Цапко А.Ю. по доверенности от 13.08.2013.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Скат" (далее - ООО "Скат", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Управление, ответчик) о признании недействительным уведомления от 23.11.2012 N 24/15560 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 05.10.2007 N 260-з, государственная собственность на который не разграничена, и применении последствий недействительности сделки путем признания договора действующим.

Решением от 07.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 27.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Скат" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

В жалобе общество ссылается на неверное применение судами положений пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Судами не учтен приоритет норм земельного законодательства, получение истцом разрешения на строительство, продленного до 07.02.2014.

Материалами дела также подтверждается возведение капитального строения (незавершенного строительства) - котельной со степенью готовности 5%, права на которую зарегистрированы и подтверждены свидетельством о государственной регистрации права от 18.07.2012.

Общество считает неверными выводы суда апелляционной инстанции о том, что истец не лишен возможности оформить права на земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации принадлежащего ему объекта незавершенного строительства, так как земельный участок сформирован.

В отзыве на кассационную жалобу Управление просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представитель ООО "Скат" доводы кассационной жалобы поддержал.

Представитель Управления, поддержав доводы отзыва, в удовлетворении жалобы общества просил отказать.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286-288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Управления от 07.09.2007 N 3063 между Управлением (арендодатель) и ООО "Скат" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.10.2007 N 260-з, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии с которым арендатору за плату во временное владение и пользование передан земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030308:0005, площадью 7 242 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 313б, для строительства торгово-сервисного центра (далее - договор).

Договор заключен на срок с 07.09.2007 по 06.07.2008.

Дополнительным соглашением от 22.09.2008 стороны установили срок действия договора с 07.09.2007 по 06.08.2009.

Договор и дополнительное соглашение к нему от 22.09.2008 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.11.2008 за номером регистрации 22-22-01/161/2008-823.

23.11.2012 Управление направило в адрес общества уведомление N 24/15560 об одностороннем отказе от исполнения договора по истечении трех месяцев с даты получения уведомления.

Считая, что отказ ответчика от исполнения договора является недействительным, ООО "Скат" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, руководствуясь частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу о продлении договора аренды на неопределенный срок, в связи с чем Управление как арендодатель наделено правом в любое время отказаться от него, предупредив арендатора за три месяца. Суд указал, что наличие в части 2 статьи 46 ЗК РФ дополнительных оснований для прекращения договора аренды земельного участка не исключает применение правил гражданского законодательства об основаниях и порядке прекращения аренды земельного участка.

Ссылаясь на статью 42, пункт 4 части 2 статьи 46, статью 35 ЗК РФ, суд установил отсутствие в материалах дела доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, счел, что строительство торгово-сервисного центра до настоящего времени не начато, а наличие котельной степенью готовности 5% не свидетельствует о том, что земельный участок используется по целевому назначению.

Довод ответчика со ссылкой на статью 10 ГК РФ о злоупотреблении истцом предоставленным правом суд отклонил.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, указав, что истец не лишен возможности оформить в соответствии с земельным законодательством права на земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Довод ответчика на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении от 23.12.2008 N 8958/08, суд отклонил, полагая, что строительство объекта даже не начато, первоначальный срок аренды сторонами продлялся, наличие же действующего разрешения на строительство в данном случае правового значения не имеет, поскольку в случае расторжения договора аренды отпадает одно из оснований выдачи такого разрешения истцу.

Суд кассационной инстанции полагает, что судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.

Из материалов дела следует, что истец является собственником незавершенного строительством объекта - здания котельной - степенью готовности 5%.

Суд апелляционной инстанции, указывая, что истец может в соответствии с земельным законодательством оформить права на земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, не учел сложившуюся правоприменительную практику, которая исходит из следующего.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Толкование отдельных положений статьи 36 ЗК РФ по рассматриваемому вопросу дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующие зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10).

Таким образом, вышеуказанные выводы апелляционного суда сделаны без учета того, что объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 ЗК РФ зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп земельного участка.

Рассматривая вопрос о правомерности одностороннего отказа Управления от договора аренды суды первой и апелляционной инстанции также неверно применили нормы процессуального права, согласно которым суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что договор аренды заключен на основании распоряжения от 07.09.2007 N 3063, согласно пункту 1 которого для строительства торгово-сервисного центра предоставляется земельный участок площадью 0,7242 га, по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 313б. Ответчику выдано разрешение на строительство N RU22302000-75 на указанном земельном участке объекта капитального строительства торгово-сервисного центра. В этом же разрешении указано, что здание состоит из двух разноэтажных блоков, функционально и технологически связанных между собой, на участке размещается котельная на дизельном топливе.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В оспариваемом уведомлении от 23.11.2012 N 24/15560 содержится в качестве основания одностороннего отказа от исполнения договора аренды ссылка на указанный пункт статьи 46 ЗК РФ.

Давая оценку правомерности прекращения договора аренды по данному основанию, суды не приняли во внимание указанное выше доказательство о составе объектов, которые предполагалось построить на данном земельном участке, не дали оценку относимости данного доказательства с точки зрения подтверждения использования земельного участка по назначению, придя, к выводу, что строительство вообще не было начато.

Кроме того, согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что истец обладает правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Общество представило в материалы дела не оцененное судами разрешение на строительство, подтвердило регистрацию в установленном законом порядке своего права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный на арендованном земельном участке. Кроме этого, истец представил в материалы дела также заявку N 2740, поданную им в Управление, о продлении договора аренды для строительства торгово-офисного центра, завершения строительства и дальнейшей эксплуатации котельной.

Указанная заявка подана 26.07.2012, Управление же отказалось в одностороннем порядке от договора 23.11.2012. Учитывая изложенную выше правовую позицию о недопустимости необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду, суд кассационной инстанции полагает, что в данном случае следовало принять во внимание обстоятельства обращения арендатора с заявлением о продлении договора и оценить правомерность действий Управления, не представившего доказательств рассмотрения данной заявки, но отказавшегося от договора в одностороннем порядке.

Частью 1 статьи 288 АПК РФ предусмотрено, что основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для отмены решения, постановления, или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. При направлении дела на новое рассмотрение суд может указать на необходимость рассмотрения дела коллегиальным составом судей и (или) в ином судебном составе;

Учитывая допущенное судами неверное применением норм материального права, неполное установление имеющих значение для дела обстоятельств суд кассационной инстанции полагает, что имеются основания для направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует проверить наличие предусмотренных пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ оснований для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, дав оценку в соответствии с требованиями процессуального законодательства всем представленным истцом доказательствам, в том числе разрешению на строительство, установив, какие объекты подлежали возведению и возводятся на данном участке, оценить правомерность действий Управления по отказу от договора, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8959/08, и факт обращения истца с заявлением о продлении договора ранее оспариваемых действий Управления по отказу от него.

По результатам рассмотрения дела суду первой инстанции надлежит также распределить расходы по уплате государственной пошлины, в том числе связанные с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 07.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 27.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-4924/2013 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Н.В. Орлова С.Н. Тамашакин