Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 декабря 2013 г. N Ф04-6684/13 по делу N А03-17727/2012

г. Тюмень

4 декабря 2013 г.

Дело N А03-17727/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Орловой Н.В.

Сириной В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 17.05.2013 (судья Гуляев А.С.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 (судьи Лобанова Л.Е., Терехина И.И., Киреева О.Ю.) по делу N А03-17727/2012 по иску закрытого акционерного общества "Ремитент" (656038, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11, ОГРН 1112224001020, ИНН 2224145165) к обществу с ограниченной ответственностью "Кельвин" (656022, Алтайский край, г. Барнаул, пр-т Калинина, 15в, ИНН 2221171079, ОГРН 1092221002158) о взыскании долга и неустойки по договорам субаренды нежилого помещения.

Другие лица, участвующие в деле: открытое акционерное общество "Быт-Сервис", общество с ограниченной ответственностью "КИТ", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Суд установил:

закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - ЗАО "Ремитент") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кельвин" (далее - ООО "Кельвин") о взыскании 32 800 рублей долга за период с июля по октябрь 2012 года и 3 141 рубля 50 копеек неустойки за период с 05.04.2012 по 01.11.2012.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договорам субаренды N АА-11/12, N АА-29/12 от 01.04.2012.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Быт-Сервис" (далее - ОАО "Быт-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "КИТ" (далее - ООО "КИТ"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17.05.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013, в удовлетворении иска отказано.

ЗАО "Ремитент" обратилось в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести по делу новое решение.

По его мнению, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда приняты с нарушением норм материального права.

Заявитель считает, что государственная регистрация не является формой договора, однако, в силу закона она представляет собой один из фактов, образующих юридический состав, при котором договор аренды считается заключенным (измененным, расторгнутым), поэтому соглашение сторон к договору аренды недвижимого имущества, подлежащему государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, следовательно, при несоблюдении требования о регистрации дополнительного соглашения оно считается незаключенным.

ЗАО "Ремитент" полагает, что ссылка судов на разъяснения, содержащиеся в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не может быть применена к рассматриваемым в настоящем деле правоотношениям, поскольку в данном случае право собственности на арендованные помещения к арендатору не перешло.

По мнению заявителя, соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010, представленное ОАО "Быт-Сервис", подписано от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом.

ЗАО "Ремитент" отмечает, что при рассмотрении дела N А03-12451/2012 по иску ОАО "Быт-Сервис" к ООО "КИТ" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 ООО "Кельвин" не являлось участником судебного разбирательства, следовательно, обстоятельства освобождения части арендуемых помещений, расположенных по адресу: ул. Союза Республик, 11, ООО "КИТ" не являются преюдициальными при рассмотрении иска ЗАО "Ремитент" к ООО "Кельвин".

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 (далее - договор N 21/10 от 21.04.2010), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной, литер Б, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Б+:++++/++, общей площадью 939,4 кв. м, административное здание литер Г, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Г+:++++/++, общей площадью 900,6 кв. м, здание банно-прачечного комбината N 6, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:593/678/А+:++++/++, общей площадью 1570,8 кв. м, расположенные по адресу, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.

ОАО "Быт-Сервис" передало, а ООО "КИТ" приняло недвижимое имущество по акту приема-передачи от 21.04.2010.

Указанное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО "КИТ" по договору субаренды N 34/12 от 15.03.2012 передало ЗАО "Ремитент" во временное владение и пользование здание прачечной литер Б, административное здание литер Г; задание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные в г. Барнауле по адресу: ул. Союза Республик, 11, на срок одиннадцать месяцев с правом передачи имущества в дальнейшую субаренду.

В свою очередь ЗАО "Ремитент" (субарендодатель) заключило с ООО "Кельвин" договор субаренды нежилого помещения N АА-29/12 от 01.04.2012, по условиям которого истец передал в субаренду ответчику нежилое помещение общей площадью 34 кв. м, расположенное на 1 этаже литер А здания общей площадью 1570,8 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11, а также договор субаренды нежилого помещения N АА-11/12 от 01.04.2012, по условиям которого ответчику передано в субаренду нежилое помещение общей площадью 10,7 кв. м, расположенное на 2 этаже, литер Б, здания общей площадью 939,4 кв. м по этому же адресу (далее - договоры N АА-29/12 и N АА-11/12 от 01.04.2012).

Пунктами 3.1 договоров N АА-29/12, N АА-11/12 от 01.04.2012 стороны определили, что арендная плата за пользование объектом состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы с 01.04.2012 по 31.12.2012 составляет 5 200 рублей в месяц (по договору N АА-29/12), 3 000 рублей в месяц (по договору N АА-29/12). Переменная часть покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, а именно: по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, отоплению, канализованию, вывозу мусора, телефонной связи, содержанию мест общего пользования и прилегающей территории и т.д. Помимо того в переменную часть арендной платы включаются эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг (покрывают затраты субарендодателя по содержанию мест общего пользования, коммуникаций, поверке счетчиков и проч.).

В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договоров N АА-29/12, N АА-11/12 от 01.04.2012 субарендатор обязан ежемесячно получать счета у субарендодателя и оплачивать их в полном объеме до 5 числа текущего месяца.

Срок действия договоров N АА-29/12, N АА-11/12 от 01.04.2012 установлен с 01.04.2012 по 28.02.2013.

За период фактического пользования переданными помещениями с 01.04.2010 по 14.05.2010 ответчик оплатил истцу постоянную и переменную арендную плату за апрель - июнь 2012 года в общей сумме 26 645 рублей 44 копейки.

ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" подписали договор уступки прав (цессии) от 14.06.2012, в соответствии с которым ООО "КИТ" передает ЗАО "Ремитент" права (требования) по договору N 21/10 от 21.04.2010, заключенному с ОАО "Быт-Сервис".

Полагая, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей субарендодателем исполнены ненадлежащим образом, ЗАО "Ремитент" направило в адрес ответчика претензионное письмо N 101 от 26.10.2012 об уплате задолженности в размере 32 800 рублей.

Указывая, что ООО "Кельвин" требования претензии не исполнило, имеющуюся задолженность по арендной плате не погасило, ЗАО "Ремитент" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В материалы дела представлено соглашение от 10.02.2012, заключенное между ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис", в соответствии с которым ими расторгнут договор N 21/10 от 21.04.2010 с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон и прекращены все будущие взаимные обязательства сторон по указанному договору с момента его расторжения.

Соглашение от 10.02.2012 недействительным в установленном законом порядке не признано, следовательно, для сторон отношения по договору N 21/10 от 21.04.2010 прекращены 10.02.2012 (пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договорах аренды").

Обстоятельства освобождения ООО "КИТ" 15.06.2012 арендованных помещений установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 31.01.2013 по делу N А03-12451/2012 по иску ОАО "Быт-Сервис" к ООО "КИТ" о взыскании задолженности по договору N 21/10 от 21.04.2010.

Между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Кельвин" заключены договоры аренды N А-6-17/12 и N А-6-17-2/12 от 15.06.2012.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.

Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статьям 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу, установленному статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу абзаца 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что с 10.02.2012 договорные отношения между ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" по договору N 21/10 от 21.04.2010, а также по договору субаренды N 34/12 от 15.03.2012 между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" прекращены, следовательно, договоры N АА-29/12, N АА-11/12 от 01.04.2012, заключенные между ЗАО "Ремитент" и ООО "Кельвин", подписанные 01.04.2010 (после прекращения действия договора N 21/10 от 21.04.2010), являются недействительными; с учетом произведенной ответчиком оплаты задолженность за период фактического пользования спорными помещениями (с 01.04.2012 по 14.06.2012) у ООО "Кельвин" перед истцом отсутствует, суд первой инстанции правомерно отказал ЗАО "Ремитент" в удовлетворении иска.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.

В связи с тем, что заявителю была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы, с ЗАО "Ремитент" подлежат взысканию в доход федерального бюджета 2 000 рублей.

В соответствии со статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист на взыскание государственной пошлины следует выдать суду первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 17.05.2013 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 по делу N А03-17727/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент" - без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Ремитент" в бюджет Российской Федерации 2 000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Алтайского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Н. Тамашакин

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Сирина