Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 марта 2014 г. N Ф04-2292/14 по делу N А70-5693/2013

г. Тюмень

21 марта 2014 г.

Дело N А70-5693/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В., Орловой Н.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" (заявителя) на решение от 24.09.2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Соловьев К.Л.) и постановление от 24.12.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лотов А.Н., Золотова Л.А., Шиндлер Н.А.) по делу N А70-5693/2013 по заявлению закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" (625023, г. Тюмень, ул. Пржевальского, 35, 3, ОГРН 1027200774017, ИНН 7203056837) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30, 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) о признании незаконным отказа в принятии решения об утверждении схемы расположения земельных участков.

Другие лица, участвующие в деле: товарищество собственников жилья "Озерные Аркады" (625016, г. Тюмень, ул. Александра Логунова, д. 11, ОГРН 1077200002263, ИНН 7203192734), Багиров Теймур Назимович, Калашникова Влада Борисовна, Краснопёров Александр Рудольфович, Куртева Мария Николаевна, Храмов Александр Николаевич.

В заседании приняли участие представители:

от закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" (заявителя) - Иванова Ю.Г. по доверенности от 31.12.2013;

от департамента имущественных отношений Тюменской области (заинтересованного лица) - Огай Ю.А. по доверенности от 22.08.2013 N 107/03-3-Д;

от товарищества собственников жилья "Озерные Аркады" (третьего лица) - Силифонкин В.И., председатель (протокол собрания от 01.03.2014), Саратова Н.Ф. по доверенности от 12.03.2014;

от Багирова Теймура Назимовича (третьего лица) - Бортвина Л.А. по доверенности от 02.07.2012;

от Калашниковой Влады Борисовны, Краснопёрова Александра Рудольфовича, Куртевой Марии Николаевны (третьих лиц) - Бортвина Л.А. по доверенности от 03.07.2012;

Храмов Александр Николаевич (третье лицо), от Храмова Александра Николаевича (третьего лица) - Иванова Ю.Г. по доверенности от 31.12.2013.

Суд установил:

закрытое акционерное общество "Проектно-строительная фирма "Стар" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 26.02.2013 N 130226013/10-2, в принятии решения об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории под жилой дом с прилегающей территорией для эксплуатации и обслуживания по адресу: г. Тюмень, ул. А. Логунова, 11; под офисное здание с прилегающей территорией для эксплуатации и обслуживания по адресу: г. Тюмень, ул. А. Логунова, 11, корп. 3;

для завершения строительства крытой автостоянки на 50 машин и открытой автостоянки на 38 машин.

Требования мотивированы тем, что заявитель как застройщик несет необоснованные расходы за весь предоставленный под застройку земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья "Озерные Аркады" (далее - ТСЖ "Озерные Аркады"), Багиров Теймур Назимович, Калашникова Влада Борисовна, Краснопёров Александр Рудольфович, Куртева Мария Николаевна, Храмов Александр Николаевич.

Решением от 24.09.2013 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 24.12.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда, обществу отказано в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных им требований.

По мнению подателя жалобы, суды ошибочно посчитали установленным факт постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 72:23:043002:300 для целей эксплуатации жилого дома, так как судами не исследовался вопрос о разрешенном использовании данного земельного участка.

Заявитель считает, что вывод судов о том, что после ввода в эксплуатацию жилого дома и регистрации права собственности на помещения в жилом доме земельный участок перешел к собственникам жилого дома вместе с землей, на которой расположены иные самостоятельные объекты (офисное здание) и незаконченные строительством объекты (автостоянка и пост охраны), противоречит положениям статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также положениям статей 128, 133, 244 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Общество также полагает, что, сделав вывод о прекращении договора аренды земельного участка и возникновении на него права общей долевой собственности, суды вышли за пределы заявленных требований.

В отзывах на кассационную жалобу департамент, ТСЖ "Озерные Аркады", Калашникова В.Б., Краснопёров А.Р., Куртева М.Н., Багиров Т.Н. просят оставить без изменения оспариваемые судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на кассационную жалобу Храмов А.Н. просит отменить состоявшиеся судебные акты и удовлетворить кассационную жалобу общества.

До рассмотрения кассационной жалобы от представителя общества было устно заявлено ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с сообщением представителя неучаствующих в деле лиц, который присутствовал как слушатель, о том, что этими лицами подана кассационная жалоба через систему "Мой Арбитр".

Данное ходатайство судом кассационной инстанции отклонено ввиду отсутствия на момент рассмотрения кассационной жалобы общества доказательств поступления в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа чьих-либо кассационных жалоб по настоящему делу.

В судебном заседании представитель общества и Храмов А.Н. поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе заявителя, а представители департамента, ТСЖ "Озерные Аркады", Калашниковой В.Б., Краснопёрова А.Р., Куртевой М.Н., Багирова Т.Н. возражали против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между департаментом (арендодателем) и территориальным управлением администрации города по Ленинскому административному округу (арендатором) договором аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639 (далее - договор аренды N 23-20/639) арендодатель по акту приема-передачи передал в пользование арендатора земельный участок площадью 18 385 мI, с кадастровым номером 72:23:0430002:0081, из категории земель: "земли поселений", для строительства многоэтажного жилого дома ГП-1.

Срок действия договора аренды N 23-20/639 был определен сторонами с 24.02.2004 по 23.02.2007 (пункт 7.2).

Договор аренды N 23-20/639 зарегистрирован главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 10.02.2005, номер регистрации 72-01/01-16/2005-23.

Соглашением от 02.04.2007 срок действия договора аренды N 23-20/639 продлен с 24.02.2007 по 23.02.2009. Соглашение зарегистрировано управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 03.07.2007, номер регистрации 72-72-01/152/2007-133.

По договору от 27.05.2008 о передаче прав и обязанностей управа Ленинского административного округа администрации города Тюмени с предварительного письменного согласия департамента от 23.05.2008 N 2782/17-2 передала права и обязанности арендатора по договору аренды N 23-20/639 (в редакции соглашения от 02.04.2007) обществу.

Соглашением от 18.08.2009 департамент и общество продлили срок действия договора аренды N 23-20/639 с 24.02.2009 по 23.02.2011 и внесли изменения в пункт 1.1 договора, согласно которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 16 690 мI, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Логунова - ул. Федорова, категории земель: "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 72:23:0430002:219. Соглашение зарегистрировано управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 16.12.2009, номер регистрации 72-72-01/396/2009-052.

Соглашением от 15.10.2010 вновь внесены изменения в пункт 1.1 договора аренды N 23-20/639 в части площади арендуемого земельного участка, которая уменьшена до 16 669 мI.

Соглашением от 03.06.2011 срок действия договора аренды N 23-20/639 продлен с 24.02.2011 по 23.02.2013 и внесены изменения в пункт 1.1 договора, в силу которых площадь земельного участка установлена сторонами в размере 16 234 мI, кадастровый номер 72:23:0430002:219 изменен на кадастровый номер 72:23:0430002:300. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 07.07.2011, номер регистрации 72-72-01/268/2011-099.

По условиям пункта 1.4 договора аренды N 23-20/639 и на основании разрешения на строительство от 28.12.2006 N RU72304000-382-pc земельный участок был предоставлен для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта (пять этапов строительства).

Исходя из разрешения на строительство от 28.12.2006 N RU72304000-382-pc, распоряжений администрации города Тюмени от 30.10.2009 N 1673, от 01.10.2010 N 1045, от 27.01.2011 N 79 объект капитального строительства определен как жилой дом со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта, включая жилой дом - 7 секций, встроенно-пристроенные нежилые помещения и автостоянку.

В соответствии с разрешениями на ввод в эксплуатацию объектов от 29.12.2009 N RU 72304000-251-pв, от 27.08.2010 N RU 72304000-94-рв, от 01.11.2011 N RU 72304000-132-pв, от 17.11.2011 N RU 72304000-146-рв, от 30.11.2011 N RU 72304000-156-pв введены в эксплуатацию следующие объекты капитального строительства: нежилое строение - трансформаторная подстанция с кабельной линией электропередачи высокого напряжения к жилому дому со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта; общественное здание; жилой дом со встроенными объектами соцкультбыта, 2-й этап строительства, секция 2.1; офисное здание, 2-й этап строительства; жилой дом со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, 3-й этап строительства, секция 3.1, 3.2, 3.3 и инженерные сети; жилой дом со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, 4-й этап строительства, секция 3.4 и инженерные сети; жилой дом со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, 1-й этап строительства, секция 1.1, 1.2, 1.1 А и инженерные сети.

В связи с вводом в эксплуатацию семи секций жилого дома и офисного здания, изменением разрешенного использования земельного участка: для завершения строительства "Крытая автостоянка на 50 машин ГП 3.4А и открытой автостоянки на 38 машин с постом охраны автостоянки" общество обратилось в департамент с заявлением от 02.12.2011 N 01/511 о внесении изменений в договор аренды N 23-20/639 в части исключения из общей площади земельного участка площадь 5 059,55 мI, приложив к заявлению откорректированную схему расположения земельного участка.

В ответ департамент сообщил, что раздел земельного участка возможен при соблюдении положений статьи 11.2 ЗК РФ.

В департамент также поступили обращения от ТСЖ "Озерные аркады" от 26.12.2011 и 16.01.2012 о том, что крытая автостоянка на 50 мест является неотъемлемой частью объемно-планировочного решения дома, земельный участок является общедолевой собственностью, в случае раздела земельного участка нормальная эксплуатация жилого дома будет невозможна.

Впоследствии общество неоднократно подавало в департамент заявки об уменьшении размера земельного участка, на что ему было отказано.

Данное обстоятельство послужило основанием для подачи обществом заявления в Арбитражный суд Тюменской области об обязании департамента исключить из договора аренды N 23-20/639 площадь земельного участка для эксплуатации и обслуживания объектов, введенных в эксплуатацию, общей площадью 10 145,82 мI.

Вступившим в законную силу решением от 21.11.2012 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-7039/2012 обществу было отказано в удовлетворении указанных исковых требований.

Общество 12.02.2013 обратилось в департамент с заявлением об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории под жилой дом с прилегающей территорией для эксплуатации и обслуживания по адресу: г. Тюмень, ул. А.Логунова, 11; под офисное здание с прилегающей территорией для эксплуатации и обслуживания по адресу: г. Тюмень, ул. А.Логунова, 11, корп. 3;

для завершения строительства крытой автостоянки на 50 машин и открытой автостоянки на 38 машин.

Департамент письмом от 26.02.2013 N 130226013/10-2 отказал обществу в утверждении требуемой им схемы, сославшись на решение от 19.02.2013 совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам, которой принято решение об отказе в согласовании схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, а также на то, что в границах данного земельного участка расположено нежилое строение (офис), принадлежащее на праве собственности Храмову А.Н. и многоквартирный дом, помещения в котором принадлежат на праве собственности иным лицам; на намерения общества разделить спорный земельный участок, который находится в пользовании различных лиц, с нарушением действующего законодательства; на отсутствие согласования границ участка с заинтересованными лицами.

Заявитель оспорил данный отказ в арбитражном суде.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из недоказанности заявителем несоответствия отказа департамента действующему законодательству и нарушением им прав и законных интересов общества в предпринимательской и иной экономической деятельности.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 67 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой правка собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П указал, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка.

Такое регулирование согласуется с ГК РФ, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8), и конкретизирующим данное правило пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится, как верно отмечено судами, у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Однако собственник земельного участка не может распоряжаться им до государственной регистрации права общей долевой собственности на него собственников помещений многоквартирного дома в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом и необходимой для его эксплуатации.

Из пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" вытекает, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что испрашиваемый земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, неоднократно производилось изменение площади земельного участка, изменен кадастровый номер, но с государственного кадастрового учета он не снимался; владельцами жилых и нежилых помещений в указанном многоквартирном доме, а также в отдельно стоящем нежилом помещении осуществлена регистрация прав собственности на названные помещения.

Поскольку целевое предназначение спорного земельного участка определено для строительства многоэтажного жилого дома ГП-1 по ул. Логунова - ул. Федорова в г. Тюмени; объект капитального строительства представляет собой жилой дом со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта, включая жилой дом - 7 секций, встроенно-пристроенные нежилые помещения и автостоянку, то правомерен вывод судов о переходе земельного участка в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, и прекращении по этой причине действия договора аренды N 23-20/639, а также об отсутствии у департамента каких-либо полномочий по пользованию и распоряжению земельным участком и, соответственно, утверждению схемы в сторону уменьшения его площади.

Помимо этого, апелляционный суд правильно указал, что в соответствии с пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории утверждается и выдается в отношении земельного участка, если не осуществлен его государственный кадастровый учет или в кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, тогда как спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Согласно статьям 198, 200, 201 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными, необходимо установить совокупность обстоятельств, свидетельствующих как о несоответствии оспариваемого акта, решения или действий (бездействия) закону, так и нарушение этим актом, решением или действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Между тем суды сочли недоказанными наличие обозначенной совокупности обстоятельств, а потому правомерно отказали в удовлетворении требований общества.

Несогласие заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.09.2013 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 24.12.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-5693/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева Н.В. Орлова