Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 мая 2014 г. N Ф04-3657/14 по делу N А75-5594/2013

г. Тюмень

29 мая 2014 г.

Дело N А75-5594/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Сириной В.В.

Тамашакина С.Н.

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Нижневартовска на решение от 26.11.2013 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры (судья Гавриш С.А.) и постановление от 12.03.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рожков Д.Г., Грязникова А.С., Солодкевич Ю.М.) по делу N А75-5594/2013 по иску администрации города Нижневартовска (628602, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Нижневартовск, ул. Таежная, 24, ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) к обществу с ограниченной ответственностью "ЛАДО" (628600, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Нижневартовск, ул. Интернациональная, 75, 3, ОГРН 1108603013991, ИНН 8603174146) о расторжении договора аренды земельного участка.

В заседании приняли участие представители:

от администрации города Нижневартовска - Стрижова Л.В., о доверенности от 25.12.2013.

Суд установил:

администрация города Нижневартовска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛАДО" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка и обязании общества в месячный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу освободить земельный участок общей площадью 0,4723 га, с кадастровым номером 86:11:04 03 002:77, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, коммунальная зона 2 очереди застройки города от некапитальных сооружений и передать земельный участок администрации по акту приема-передачи.

Решением от 26.11.2013 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, оставленным без изменения постановлением от 12.03.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы истец указывает на нарушение судами норм материального права и несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, поскольку стороны в пункте 5.4 договора предусмотрели возможность расторжения договора в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Так, пункт 3 статьи 24 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках) устанавливает запрет на использование с 01.01.2013 для организации рынков некапитальных строений.

В судебном заседании представитель заявителя поддержали свои доводы.

Суд кассационной инстанции в соответствии с требованиями статей 284, 286 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), проверив доводы кассационной жалобы, правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.

Из материалов дела следует, что 08.12.2009 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 431-АЗ (далее - договор), в соответствии с которым обществу передан в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", общей площадью - 0,4723 га, с кадастровым номером 86:11:0403002:77, расположенный по адресу:

г. Нижневартовск, коммунальная зона 2 очереди застройки города, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, в целях использования под специализированный розничный рынок "Восточный" (далее - земельный участок).

Срок договора установлен с 28.12.2009 до 31.12.2014.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

07.12.2012 при обследовании земельного участка истцом установлено, что в его границах размещен существующий розничный авторынок: установлены металлические контейнеры, временные строения, осуществляется розничная торговая деятельность, о чем составлен акт N 443.

12.03.2013 истец направил ответчику проект соглашения о расторжении договора, мотивировав принятием Закона о розничных рынках, в соответствии с которым с 01.01.2013 организация деятельности по продаже товаров на рынках должна осуществляться исключительно в капитальных зданиях, строениях, сооружениях.

Общество письмом от 18.03.2013 N 50 возвратило соглашение о расторжении договора с указанием на необоснованность расторжения договора, тем самым заявив об отказе от его расторжения.

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что предусмотренных законом оснований для одностороннего расторжения договора не установлено.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы арбитражных судов, исходит из следующего.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных статьей 619 ГК РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора производится в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 ЗК РФ; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В обоснование требований о расторжении договора истец ссылается на то, что в нарушение требований действующего законодательства на спорном земельном участке, предоставленном для размещения рынка, не имеется капитальных строений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 24 Закона о розничных рынках с 01.01.2013 для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, иных розничных рынков, находящихся на территориях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения. Использование в этих целях временных сооружений запрещается.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на спорном земельном участке капитальные строения отсутствуют.

Между тем, отсутствие на спорном земельном участке, предоставленном для размещения рынка, капитальных зданий, строений, сооружений по смыслу пункта 2 статьи 450, статьи 451, статьи 619 ГК РФ, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Договором данное обстоятельство в качестве основания для расторжения договора также не определено.

Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие только в случаях, когда это предусмотрено законом.

В данном случае договор аренды заключен до 01.01.2013, установление в период его действия новых требований по организации деятельности рынков не является основанием для досрочного расторжения договора.

Суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что вышеприведенные нормы, содержащие положения о расторжении договора, носят общий характер, что требует также учета специальных правовых норм о расторжении договора аренды такого особого объекта, как земельный участок.

Так, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлен ряд особенностей, касающихся долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Из данной нормы следует, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, в целях соблюдения балансов интересов сторон договора долгосрочной аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, придания стабильности долгосрочным договорным отношениям, законодателем установлено ограничение по основаниям для расторжения соответствующих договоров по инициативе арендодателя - только в случае существенного нарушения договора аренды земельного участка его арендатором.

Рассматриваемый договор аренды заключен между сторонами на срок более пяти лет, следовательно, в соответствии с положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ его досрочное расторжение по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при его существенном нарушении арендатором.

В обязательных разъяснениях, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отмечено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В рассматриваемом деле требования истца основываются на существенно изменившихся обстоятельствах (пункт 3 статьи 24 Закона о розничных рынках), что не может являться основанием для досрочного расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат.

Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права, повторяют позицию истца по делу, не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку уже исследованных и оцененных судами обстоятельств и материалов дела.

Нарушений при рассмотрении дела норм материального и процессуального права судами не допущено, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для отмены или изменения судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ не установлено.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 26.11.2013 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и постановление от 12.03.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-5594/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Орлова

Судьи

В.В. Сирина С.Н. Тамашакин