Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 мая 2014 г. N Ф04-3814/14 по делу N А67-3965/2013

г. Тюмень

21 мая 2014 г.

Дело N А67-3965/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Девелопмент" (истца) на решение от 07.11.2013 Арбитражного суда Томской области (судья Токарев Е.А.) и постановление от 29.01.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Терёхина И.И., Захарчук Е.И., Нагишева О.Б.) по делу N А67-3965/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Девелопмент" (623380, Свердловская область, г. Полевской, территория химлаборатории, литер 13, ОГРН 1107017017733, ИНН 7017270865) к негосударственному аккредитованному частному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Современная гуманитарная академия" (115114, г. Москва, ул. Кожевническая, 3, стр. 1, ОГРН 1037739146048, ИНН 7701023168) в лице Томского филиала (634034, г. Томск, ул. Нахимова, 13/1) о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежей.

Другие лица, участвующие в деле: Земан Людмила Петровна.

В заседании принял участие представитель негосударственного аккредитованного частного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Современная гуманитарная академия" в лице Томского филиала (ответчика) - Уханов О.А. по доверенности от 31.12.2013 N 901.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Девелопмент" (далее - ООО "Девелопмент") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к негосударственному аккредитованному частному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Современная гуманитарная академия" в лице Томского филиала (далее - учреждение) о взыскании 869 811 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате за период с 18.05.2011 по 24.01.2012, а также 25 858 руб. 38 коп. пеней за просрочку платежей в указанный период.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основаны на договоре цессии от 25.03.2013 N 13/1-2013 (далее - договор цессии) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 27.03.2008 N 1/1-08 (далее - договор аренды).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Земан Людмила Петровна.

Решением от 07.11.2013 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 29.01.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен частично, с учреждения в пользу ООО "Девелопмент" взысканы пени в размере 312 руб. 13 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Девелопмент" просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что представленная ответчиком в материалы дела копия акта приема-передачи от 20.07.2011 к договору аренды не влечет последствий, предусмотренных статьей 453 ГК РФ; договор аренды заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, вносимые в него изменения также должны быть зарегистрированы; досрочное расторжение договора аренды ответчиком в одностороннем порядке противоречит самому договору и действующему законодательству.

Заявитель считает, что судами не дана должная правовая оценка тому обстоятельству, что ежемесячная арендная плата в договоре аренды была установлена в фиксированном размере; не дана оценка доводу истца о том, что в мае и июне 2011 года арендатор произвел только частичную оплату.

Полагает, что поскольку ответчик оплату произвел Земан Л.П., то ему был известен новый собственник занимаемых помещений, а также порядок, размер и срок внесения арендных платежей.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

ООО "Девелопмент", Земан Л.П. о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании представитель учреждения возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между обществом с ограниченной ответственностью "Томская Пресс Служба" (далее - ООО "Томская Пресс Служба", арендодателем) и учреждением (арендатором) договором аренды арендодатель по акту приема-передачи от 27.03.2008 передал в пользование арендатора сроком на пять лет, а последний принял принадлежащие арендодателю нежилые помещения, обозначенные на поэтажном плане под N N 8-22, 25-31, 33, общей площадью 476,7 мI, находящиеся по адресу: г. Томск, ул. Енисейская, д. 37, на 1 этаже, а также иное имущество, неразрывно связанное с помещениями.

Дополнительным соглашением от 01.01.2011 N 13/10 стороны изменили объекты аренды, которыми стали нежилые помещения, обозначенные на плане под N N 8-20, 25, 27, 28, 33, общей площадью 346,4 мI, находящиеся по адресу: г. Томск, ул. Енисейская, д. 37, на 1 этаже.

Ранее арендуемые помещения под N N 21, 22, 26, 29-31 площадью 130,8 мI арендатор освободил и передал арендодателю по акту приема-передачи от 01.01.2011.

Арендная плата в связи с изменением площади с 01.01.2011 установлена в размере 401 руб. 34 коп. за 1 мI и составила 139 024 руб. 17 коп. (с учетом НДС) ежемесячно (пункт 2.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2011 N 13/10).

По условиям пункта 2.2 договора аренды платежи вносятся арендатором предоплатой не позднее 15-го числа текущего месяца на основании выставляемых арендодателем счетов.

Пунктом 5.2 договора аренды на арендатора возложена ответственность в виде пеней в размере 0,1 процента от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки в случае нарушения им сроков внесения арендной платы.

С 17.05.2011 собственником спорных нежилых помещений стала Земан Л.П. (свидетельство о государственной регистрации права N 141221).

Новый собственник нежилых помещений Земан Л.П. направила в адрес учреждения претензию от 20.02.2013 с требованием об уплате задолженности по арендной плате за период с 18.05.2011 по 24.01.2012 в общей сумме 869 811 руб. 24 руб. коп. и пеней за просрочку платежей в размере 25 858 руб. 38 коп.

Затем 25.03.2013 Земан Л.П. (цедент) и ООО "Девелопмент" (цессионарий) подписали договор цессии, согласно которому право требования указанной выше задолженности и пеней к должнику - учреждению передано цессионарию, о чем цедент сообщил ответчику.

Уведомление от 25.03.2013 N у-Ц/1-2013 о состоявшейся уступке права требования было получено учреждением и по результатам его рассмотрения в адрес Земан Л.П. направлен ответ от 30.05.2013 N 05/1771 о безосновательности требования об уплате задолженности по арендной плате в связи с расторжением с 20.07.2011 договора аренды и освобождении помещений.

ООО "Девелопмент" также направило ответчику претензию от 12.04.2013 N ДВ/1-2013 с требованием погасить задолженность и пени.

Неуплата учреждением долга по арендной плате и пеней послужила основанием для предъявления истцом в суд настоящего иска.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требований ООО "Девелопмент" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 869 811 руб. 24 коп. и пеней в размере 25 546 руб. 25 коп., исходили из их необоснованности и недоказанности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Судами установлено, что на основании пунктов 4.1.4, 6.2, договора аренды арендатор имеет право расторгнуть договор при нарушении арендодателем обязанности не препятствовать пользованию нежилыми помещениями, а также гарантировать, что иные лица, имеющие права и притязания на нежилые помещения, не будут препятствовать их пользованию в течение срока действия настоящего договора.

В этом случае пунктом 4.2.6 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 30 дней о предстоящем освобождении помещений, как в связи с истечением срока договора, так и при досрочном расторжении договора, и сдать нежилые помещения и имущество по акту приема-передачи с учетом естественного износа.

Проанализировав материалы дела, руководствуясь упомянутой нормой, суды пришли к выводу о праве учреждения на одностороннее расторжение договора аренды и наличии у него для этого оснований, каковыми являются действия арендодателей (ООО "Томская Пресс Служба" и Земан Л.П.), препятствующие пользованию объектом аренды, выразившиеся, в том числе и в прекращении с 07.07.2011 доступа сотрудников и студентов учреждения в арендованные помещения при своевременном и точном выполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

Названные обстоятельства подтверждены, как установили суды, уведомлением учреждения от 24.05.2011 N 05/2431 о досрочном расторжении договора аренды с 20.07.2011, направленным в адрес Земан Л.П. (получено 12.07.2011), письмом контрольного комитета администрации Томской области от 22.07.2011 N П-3071, Т-3120, уП-6754.

Кроме того, Земан Л.П. уклонялась от принятия у арендатора арендуемых помещений, поэтому учреждение после вывоза своего имущества 20.07.2011 составило акт приема-передачи и передало его представителю охраны.

Факт освобождения ответчиком 20.07.2011 помещений площадью 346,4 мI, помимо вышеуказанного письма контрольного комитета администрации Томской области, подтвержден исполняющей обязанности председателем комитета по высшему и среднему профессиональному образованию администрации Томской области Весниной Л.В., сделавшей соответствующую отметку в акте приема-передачи и не опровергнут ни Земан Л.П., ни ООО "Девелопмент".

Принимая во внимание положения статей 355, 622 ГК РФ, содержащиеся в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснения, в силу которых арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, суды правомерно отказали ООО "Девелопмент" в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате, начисленной за период 18.05.2011 по 24.01.2012, в сумме 869 811 руб. 24 коп., так как до 20.07.2011 арендная плата была внесена учреждением, а после этой даты ответчик арендованными помещениями не пользовался.

По указанным выше основаниям не принимается во внимание и утверждение ООО "Девелопмент" о том, что досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе ответчика (арендатора) не может быть признано состоявшимся, включая ссылку на отсутствие у арендатора права на досрочное расторжение договора и о сохранении арендных отношений до подписания сторонами соглашения о расторжении и его государственной регистрации.

Суды верно отметили, что по смыслу статей 450, 620 ГК РФ одностороннее расторжение договора аренды представляет собой волеизъявление стороны, при наличии которого договор считается расторгнутым.

Следовательно, государственная регистрация расторжения договора аренды в этом случае не требуется.

Что касается аргумента заявителя о частичной уплате учреждением арендной платы, то он не принимается во внимание суда кассационной инстанции, поскольку судами установлено, что ответчик обязательство по внесению арендной платы перед арендодателем - физическим лицом исполнил в полном объеме и в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам, приведенным ответчиком по рассматриваемым вопросам, в том числе указанным в кассационной жалобе, в которой заявитель, по существу, повторяет все то, на что ссылался ранее, и это отражено в принятых судебных актах.

Учитывая, что при вынесении обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, то оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 07.11.2013 Арбитражного суда Томской области и постановление от 29.01.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-3965/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров