Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 мая 2014 г. N Ф04-3756/14 по делу N А75-9921/2012

город Тюмень

22 мая 2014 г.

Дело N А75-9921/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 22 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кадниковой О.В.,

судей Коробейниковой О.С.,

Мелихова Н.В.

рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу администрации муниципального образования город Нягань на постановление от 14.03.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Еникеева Л.И., Верёвкин А.В., Глухих А.Н.) по делу N А75-9921/2012 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по иску администрации муниципального образования город Нягань (628186, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нягань, улица 30 лет Победы, 8, ИНН 8610004378, ОГРН 1038600201870) к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нягани (628181, Ханты-Мансийский Автономный округ - Югра, город Нягань, улица Загородных, 7, А, ИНН 8610004071, ОГРН 1028601499871), обществу с ограниченной ответственностью "ПОРТ" (628183, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нягань, улица Лазарева, 12, ИНН 8610016493, ОГРН 1058600200317) о признании недействительным договора купли-продажи от 01.07.2010 N 66 и о применении последствий недействительности сделки.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Олейник Владимир Михайлович, Андреянов Алексей Геннадьевич.

В судебном заседании приняли участие представители: администрации муниципального образования город Нягань Иванов М.В. по доверенности от 19.12.2013 N 23; Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани Манухин В.В. по доверенности от 16.05.2014 N 29; директор общества с ограниченной ответственностью "ПОРТ" Ревнивых Е.Г. (протокол общего собрания участников общества от 06.11.2012 N 8).

Суд установил:

администрация муниципального образования город Нягань (далее по тексту - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточнённым в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нягани (далее по тексту - Департамент), обществу с ограниченной ответственностью "ПОРТ" (далее по тексту - общество "ПОРТ", ответчик) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 01.07.2010 N 66, заключённого между Департаментом и обществом "ПОРТ"; о применении последствий недействительности договора в виде обязания общества "ПОРТ" возвратить в собственность муниципального образования город Нягань полученные в рамках спорного договора: тёплый склад по адресу: город Нягань, улица Лазарева, 14, корпус 2; склады N 6, 7, 8 по адресу: город Нягань, улица Лазарева, 14, корпус 3; цех КПП - гараж по адресу: город Нягань, улица Лазарева, 14, корпус 6; цех КПП - РММ по адресу: город Нягань, улица Лазарева, 14, корпус 9; цех КПП - установка для подачи цемента по адресу: город Нягань, улица Лазарева, 14, корпус 8, земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:39 по адресу: город Нягань, улица Лазарева, 14, корпус 8; земельный участок с кадастровым номером 86:12:0401003:40 по адресу: город Нягань, улица Лазарева, 14, корпуса 2, 3, 6, 9; а также об обязании Департамента возвратить обществу "ПОРТ" уплаченные денежные средства за объекты недвижимого имущества в размере 5 360 106 руб. 95 коп. и проценты за предоставление рассрочки в размере 339 617 руб. 19 коп., всего - 5 700 634 руб. 14 коп.;

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.11.2013 (судья Козицкая И.А.) исковые требования Администрации удовлетворены.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 решение арбитражного суда от 01.11.2013 отменено, принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация обратилась с кассационной жалобой на постановление апелляционного суда, просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы настаивает на ничтожности оспариваемой сделки, как совершённой с существенным занижением цены. Кассатор полагает, что отчёты независимых оценщиков Олейника В.М. и Андреянова А.Г. не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ). Также Администрация считает неправомерным вывод суда апелляционной инстанции о том, что оспаривание достоверности произведённой оценки рыночной стоимости имущества возможно только путём подачи самостоятельного иска и до момента заключения договора.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу поддерживает изложенные в ней доводы, просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Общество "ПОРТ" в отзыве на кассационную жалобу возражает против её доводов, просит оставить без изменения обжалуемое постановление.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон поддержали каждый свои доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на неё.

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемого постановления по настоящему делу, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены. При этом исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между обществом "ПОРТ" (покупатель) и Департаментом (продавец) заключён договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2010 N 66 (далее по тексту - договор), на основании которого в собственность покупателя передано пять объектов недвижимости: тёплый склад (далее по тексту - объект 1), склады N 6, 7, 8 (холодные) (далее по тексту - объект 2), цех КПП - гараж (далее по тексту - объект 3), цех КПП - РММ (далее по тексту - объект 4), цех КПП - установка для подачи цемента (далее по тексту - объект 5), а также расположенный под объектами 1 - 4 земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:40 и земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:39, расположенный под объектом 5.

Оспариваемый договор заключён на основании плана приватизации муниципального имущества на 2010 год, утверждённого решением Думы города Нягани от 24.12.2009 N 736

Общая стоимость имущества по состоянию на 25.06.2010 установлена в размере 5 984 000 руб., исходя из отчётов оценщика от 25.06.2010 N 01/17-МК/Н/2010 и N 02/17-МК/Н/2010, выполненных обществом с ограниченной ответственностью "Альфа-Консалтинг" (далее по тексту - общество "Альфа-Консалтинг") по заказу Департамента на основании муниципального контракта от 25.06.2010 N 17-МК.

По акту приёма - передачи от 01.07.2010 имущество передано покупателю. Переход права собственности к обществу "ПОРТ" зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.08.2010.

Ссылаясь на то, что содержащаяся в отчётах от 25.06.2010 N 01/17-МК/Н/2010 и N 02/17-МК/Н/2010 величина рыночной стоимости объектов недвижимости недостоверна и явно занижена, поскольку оценка проведена с нарушением требований действующего законодательства, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что оспариваемый договор купли-продажи заключён с нарушением требований статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространённых полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что условия сделки соответствуют требованиям пунктов 1 - 4 названой статьи.

Поскольку цена сделки была определена на основании отчёта оценщика о рыночной стоимости имущества, довод истца о несоответствии оспариваемой сделки требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ является неправомерным.

Предъявляя требование о признании заключённого сторонами договора недействительным, Администрация, по существу, оспаривает рыночную оценку спорного имущества, определившую стоимость выкупаемых объектов недвижимости при продаже по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2010 N 66.

Вместе с тем, как установлено в части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, при получении заявления от субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке и направить в установленный срок заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ установлена обязательность проведения оценки независимым оценщиком.

При этом в силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, пришёл к выводу о том, что вопрос о достоверности произведённой оценки рыночной стоимости имущества должен был быть проверен путём подачи самостоятельного иска до момента заключения договора.

Вывод апелляционного суда соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце четвёртом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком" (далее по тексту - информационное письмо N 92).

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, заключая договор с обществом "ПОРТ", Департамент привлёк по муниципальному контракту к проведению оценки реализуемого имущества независимого оценщика, действовал как структурное подразделение Администрации, уполномоченное на решение вопросов управления и распоряжения муниципальной собственностью. То есть действия Департамента были совершены в рамках единой политики по приватизации муниципального имущества.

В этой связи правомерным является вывод апелляционного суда о том, что Администрация имела реальную возможность самостоятельно оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки до момента заключения договора, но этого не сделала. Тем более что именно Администрацией было принято распоряжение от 25.07.2010 N 0185-р об условиях приватизации спорного имущества по цене, определённой оценщиком.

Разъяснения, изложенные в пункте 2 информационного письма N 92, на которые ссылается кассатор, о том, что вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в случае, если самостоятельное оспаривание этой величины путём предъявления отдельного иска невозможно, к рассматриваемому случаю не применимы. В данном пункте идёт речь об оценке, не являющейся обязательной для совершения сделки, так как именно её оспаривание путём подачи самостоятельного иска невозможно.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены правильно, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Нарушений апелляционным судом норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Кассационная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 14.03.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-9921/2012 Арбитражного суда Ханты-Мансийского Автономного округа - Югры оставить без изменения, кассационную жалобу администрации муниципального образования город Нягань - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Кадникова

Судьи

О.С. Коробейникова Н.В. Мелихов