Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 октября 2014 г. N Ф04-9630/14 по делу N А75-10803/2013

г. Тюмень

20 октября 2014 г.

Дело N А75-10803/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 20 октября 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Мелихова Н.В.

судей Кадниковой О.В.

Лошкомоевой В.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу администрации города Нижневартовска на решение от 25.03.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Дроздов А.Н.) и постановление от 19.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Золотова Л.А., Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.) по делу N А75-10803/2013 по заявлению индивидуального предпринимателя Коновалова Игоря Николаевича (Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск) к администрации города Нижневартовска (628602, Ханты-Мансийского автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица Таёжная, 24, ИНН 8603032896, ОГРН 1028600965942) о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и обязании заключить договор купли-продажи.

Другое лицо, участвующее в деле: Хуснуллина Оксана Дамировна.

В заседании приняли участие представители: индивидуального предпринимателя Коновалова Игоря Николаевича Амади И.И. по доверенности от 09.01.2013; администрации города Нижневартовска Николаенко Е.В. по доверенности от 25.12.2013.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Коновалов Игорь Николаевич (далее - предприниматель, Коновалов И.Н.) 27.11.2013 обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к администрации города Нижневартовска (далее - Администрация) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение помещений N 13-18 нежилого помещения N 1007, расположенного в доме N 35 по улице Ханты-Мансийская в городе Нижневартовске, и обязании выполнить действия по реализации преимущественного права выкупа указанных помещений.

Требование арендатора мотивировано незаконным отказом Администрации в праве на преимущественное приобретение арендуемых помещений в собственность.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечён последующий арендатор - Хуснуллина Оксана Дамировна (далее - Хуснуллина О.Д.).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.03.2014 признано незаконным решение Администрации об отказе в реализации преимущественного права приобретения помещений N 13-18 нежилого помещения N 1007, расположенного в городе Нижневартовске по улице Ханты-Мансийская в доме N 35, изложенное в письме от 14.11.2013 N 36-01/3948; на Администрацию возложена обязанность по выполнению необходимых действий, направленных на реализацию предпринимателем Коноваловым И.Н. преимущественного права приобретения помещений N 13-18 нежилого помещения N 1007, расположенного в городе Нижневартовске по улице Ханты-Мансийская в доме N 35.

Суд первой инстанции сделал вывод о противоправных действиях Администрации по отказу в реализации преимущественного права предпринимателя на выкуп арендованных помещений.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы Администрации о невозможности реализации заявителем преимущественного права на выкуп ввиду отсутствия у испрашиваемого объекта недвижимости статуса обособленного помещения, невозможности формирования отдельного помещения из помещения N 1007 в связи с отсутствием обособленного выхода и правомерности проведённого впоследствии аукциона.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления предпринимателя Коновалова И.Н.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом судов о том, что арендуемые предпринимателем помещения N 13-18 являются самостоятельными и изолированными, поскольку помещение N 1007 не разделялось на два помещения, является единым согласно техническому паспорту и состоит как единое помещение на государственном кадастровом учёте. По мнению заявителя, арендуемые помещения N 13-18 не отвечают признакам самостоятельного объекта, так как не имеют самостоятельного, обособленного выхода и не могут автономно эксплуатироваться.

Как полагает заявитель, отсутствие кадастрового учёта помещений N 13-18 в качестве самостоятельного объекта недвижимости подтверждает физическое и юридическое отсутствие такого объекта недвижимости.

Также заявитель считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о неправомерности его действий, направленных на заключение нового договора аренды до вынесения решения о возможности реализации заявителем преимущественного права на выкуп, поскольку в соответствии с пунктом 12.4 письма Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 26.02.2009 N ИА/4770 "О направлении обновлённых разъяснений по вопросам применения статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" торги в соответствии со статьёй 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" могут проводиться, в том числе, и до момента истечения срока действующего договора, но с учётом того, что договор аренды на новый срок должен быть заключён по истечении срока действующего договора на момент проведения торгов.

В судебном заседании представитель Администрации настаивает на отмене судебных актов.

Предприниматель Коновалов И.Н. в отзыве отклонил доводы, изложенные в кассационной жалобе Администрации. Истец согласен с выводами судов об обособленности и изолированности спорного помещения.

В судебном заседании представитель Коновалова И.Н. поддержал возражения против отмены судебных актов.

Хуснуллина О.Д. отзыв на кассационную жалобу Администрации не направила, извещена о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба заявителя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждено, что по заключённому с предпринимателем Коноваловым И.Н. (арендатор) договору аренды нежилого помещения от 30.11.2005 N 166П-2005 Администрация (арендодатель) передала в пользование помещения N 13-18 площадью 87,35 кв. м, 1/2 часть помещений N 1, 2 нежилого помещения N 1007, расположенные в доме N 35 по улице Ханты-Мансийская в городе Нижневартовске, для использования под магазин.

Пунктом 5.5 договора предусмотрена пролонгация срока действия договора на неопределённый срок после окончания срока действия договора.

На заявление предпринимателя Коновалова И.Н. от 21.10.2013 Администрация письмом от 14.11.2013 N 36-01/3948 отказала в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, сославшись на то, что помещения N 13-18 входят в состав нежилого помещения N 1007 и не являются самостоятельным объектом учёта, а также не зарегистрированы в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

О расторжении договора в одностороннем порядке с 05.11.2013 Администрация указала в уведомлении от 15.10.2013 N 3556/36-01.

При обращении в суд в порядке, предусмотренном нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), предприниматель Коновалов И.Н. сослался на незаконность решения Администрации об отказе в приватизации, которое нарушает его права и законные интересы на преимущественное приобретение спорного помещения в собственность в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из содержания пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространённых полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком.

Данное преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утверждённый перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При выяснении обстоятельств дела суд первой инстанции установил, что предприниматель Коновалов И.Н. и находившееся у него в аренде помещение соответствуют указанным условиям.

Доказательств обратного Администрация в силу обязанности доказывания возражений согласно статье 65 АПК РФ не представила.

Из кадастрового паспорта помещения не усматривается, что существуют препятствия в формировании используемого истцом помещения в качестве самостоятельного объекта права.

Представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о фактическом разделении помещения N 1007 на две части, одну из которых занимал в соответствии с договором аренды Коновалов И.Н. Данная часть является изолированным помещением, состоящим из нескольких соединённых общими проходами помещений меньшего размера. Помещения N 13-18 изолированы от мест общего пользования жилого дома и каким-либо способом не сообщаются с помещениями (местами), находящимися в пользовании жильцов многоквартирного дома.

Кроме того, материалами дела подтверждается наличие отдельного выхода из помещений N 13-18 в общее помещение (тамбур), куда осуществляется выход и из помещений N 3-12, следовательно, из них можно сформировать нежилое помещение как обособленный объект.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии у Администрации предусмотренных законом оснований для отказа в приватизации помещений N 13-18 нежилого помещения N 1007, расположенного в доме N 35 по улице Ханты-Мансийская в городе Нижневартовске.

Поскольку уведомление о расторжении договора содержит сведения о расторжении договора с предпринимателем с 05.11.2013, размещение Администрацией 25.09.2013 извещения о проведении открытого аукциона на заключение договора аренды помещения N 1007 обоснованно оценено судами в качестве неправомерных действий по заключению нового договора аренды до вынесения решения о возможности реализации заявителем преимущественного права на выкуп, предусмотренного Законом 159-ФЗ.

Учитывая, что изложенный в письме Администрации отказ в преимущественном праве приобретения помещений предпринимателем Коноваловым И.Н. не соответствует закону, нарушает права и законные интересы этого лица как арендатора на выкуп арендованного помещения, суд первой инстанции на законном основании удовлетворил требование о признании его незаконным согласно части 2 статьи 201 АПК РФ.

Для устранения допущенного нарушения прав и интересов заявителя суд первой инстанции правомерно обязал Администрацию выполнить необходимые действия, направленные на реализацию предпринимателем Коноваловым И.Н. преимущественного права приобретения помещений N 13-18 нежилого помещения N 1007.

Суд апелляционной инстанции обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции.

Приведённые заявителем в кассационной жалобе доводы о невозможности формирования на основе выделяемых помещений обособленного объекта подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку установленных обстоятельств и сделанных судами первой и апелляционной инстанций выводов.

Таким образом, кассационная жалоба заявителя на судебные акты не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.03.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 19.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-10803/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Нижневартовска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Мелихов

Судьи

О.В. Кадникова В.А. Лошкомоева