Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 ноября 2014 г. N Ф04-10198/14 по делу N А03-4076/2014

г. Тюмень

7 ноября 2014 г.

Дело N А03-4076/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Сириной В.В.,

Тихомирова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края (истца) на решение от 19.05.2014 Арбитражного суда Алтайского края (судья Павлова Ю.И.) и постановление от 31.07.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сухотина В.М., Афанасьева Е.В., Стасюк Т.Е.) по делу N А03-4076/2014 по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172) к обществу с ограниченной ответственностью "Город мастеров" (656063, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Космонавтов, 34 "г", ОГРН 1022201519120, ИНН 2224072735) о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, расторжении договора аренды, об обязании возвратить земельный участок.

В заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Алтай (судья Гуткович Е.М.) приняли участие представители:

от Главного управления имущественных отношений Алтайского края (истца) - Горина И.В. по доверенности от 14.05.2014 N 24/5893;

от общества с ограниченной ответственностью "Город мастеров" (ответчика) - Бердюгин А.С. по доверенности от 06.11.2013.

Суд установил:

Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Город Мастеров" (далее - общество) о взыскании 60 340 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате за период с 22.04.2013 по 31.12.2013, а также 43 387 руб. 79 коп. пеней за просрочку платежей в период с 14.06.2013 по 24.02.2014, о расторжении договора аренды от 22.04.2013 N 3719-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее - договор аренды), и обязании возвратить земельный участок, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Змеиногорский тракт, 31"б", с кадастровым номером 22:63:050753:322, площадью 9 881 мI, свободным от движимых и недвижимых вещей и иного имущества.

Исковые требования со ссылкой на статьи 25, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 309, 310, 608, 609, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, (далее - ГК РФ) мотивированы нарушением обществом существенных условий договора в части внесения арендной платы, наличием непогашенной задолженности по арендной плате, отсутствием строительства мотеля на арендуемом земельном участке.

Решением от 19.05.2014 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 31.07.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе управление просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, поскольку дополнительное соглашение от 24.04.2014 к договору аренды не прошло государственную регистрацию, то оно не может считаться заключенным, поэтому расчет арендной платы произведен истцом с использованием кадастровой стоимости.

Ссылаясь на то, что в связи с перерасчетом арендной платы с 05.11.2013 задолженность ответчика за три месяца является существенным нарушением договора аренды, заявитель считает, что этого обстоятельства достаточно для расторжения договора.

Истец также полагает, что суды не учли, что общество платежными поручениями погасило лишь задолженность по арендной плате, пени за несвоевременное внесение арендной платы не погашены, оплата задолженности по арендной плате произведена обществом только спустя месяц после обращения управления в суд.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в них аргументов.

В судебном заседании представитель управления поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодатель предоставил в пользование арендатора сроком до 31.12.2015 земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:050753:322, площадью 9 881 мI, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 31"б", для строительства мотеля.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 13.05.2013 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.01.2014 N 22-22-01/004/2014-7).

Согласно пункту 1.5 договора аренды он со дня его подписания сторонами приобретает силу акта приема-передачи.

Порядок расчета и размер арендной платы определен сторонами в приложении "Расчет арендной платы" к договору, являющемся его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора аренды). Порядок расчета арендной платы определяется по формуле, учитывающей площадь земельного участка (9 881 мI), удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (5 617 руб. 35 коп.) и коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (0,031).

Вступившим в законную силу решением от 04.10.2013 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-2359/2013 установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 8 048 000 руб.

Стороны подписали дополнительное соглашение от 24.04.2014 к договору, согласно которому с 05.11.2013 арендная плата исчисляется исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка.

По условиям пункта 3.4 договора аренды арендная плата вносится ежеквартально не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за невнесение платежей в установленный срок, в виде неустойки за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России.

Поскольку общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендных платежей, управление направляло в его адрес письма от 04.10.2013 N 24/14315 и от 04.02.2014 N 24/1176 с требованием о погашении долга по арендной плате и начисленных пеней.

В связи с неуплатой ответчиком задолженности и пеней управление предъявило в суд настоящий иск.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся задолженность обществом полностью погашена, пришли к выводу, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в суд, устранены, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований.

В силу статей 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок (пункт 3 части 1 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исходя из части 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Согласно правилам пункта 3 статьи 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Следовательно, правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер, может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций сочли правильным применение ответчиком при расчетах с истцом новой кадастровой стоимости, установленной решением от 04.10.2013 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-2359/2013 в размере, равном его рыночной стоимости, с 05.11.2013.

При этом, руководствуясь пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), верно отметили, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не препятствует применению с вышеуказанной даты в расчете арендной платы кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, проверив представленный истцом расчет задолженности и пеней, суды учли используемую обществом с 05.11.2013 новую кадастровую стоимость спорного земельного участка, вследствие чего установили, что задолженность общества по арендной плате за период с 22.04.2013 по 31.12.2013 составляет 852 620 руб. 64 коп., а размер пеней - 39 941 руб. 24 коп.

Поскольку общество платежными поручениями от 14.03.2014 и 23.03.2014 уплатило задолженность по арендной плате на общую сумму 1 020 151 руб. 05 коп., то обоснован вывод судов, что названная сумма достаточна для погашения основного долга и пеней в размере 892 561 руб. 88 коп.

Таким образом, в ходе рассмотрения спора в суде образовавшаяся у общества перед управлением задолженность по арендной плате и пеней погашена полностью. Поэтому истцу на законных основаниях отказано в удовлетворении требований в связи с отсутствием существенных нарушений договора.

Ссылка управления на пункт 23 постановления Пленума N 73 не может быть принята во внимание, так как данные в нем разъяснения касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворять такие исковые требования.

Коль скоро ответчик в разумный срок уплатил задолженность, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды правомерно посчитали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных обществом нарушений и балансу интересов сторон.

В связи с этим сохранение арендных правоотношений управления и общества по договору аренды не противоречит закону.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу, и имеющимся в деле доказательствам. Поскольку нормы материального права судами применены правильно и не допущено нарушений норм процессуального права, основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.05.2014 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 31.07.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-4076/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

В.В. Сирина В.В. Тихомиров