Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 ноября 2014 г. N Ф04-10616/14 по делу N А70-145/2014

г. Тюмень

17 ноября 2014 г.

Дело N А70-145/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Орловой Н.В.

Тихомирова В.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 03.04.2014 Арбитражного суда Тюменской области (судья Минеев О.А.) и постановление от 15.07.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Золотова Л.А., Лотов А.Н., Сидоренко О.А.) по делу N А70-145/2014 по заявлению закрытого акционерного общества "АС'С" (625016, г. Тюмень, ул. Д. Бедного, 96, 14, 2, ОГРН 1027200816070, ИНН 7203083573) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30, 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (625000, г. Тюмень, ул. Рационализаторов, 20, ОГРН 1047200990891, ИНН 7202131175) о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Тюменской области от 22.11.2013 N 01-48-34880-ЕМ в исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении у ЗАО "АС'С" права аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:11 по адресу: г. Тюмень, ул. Холодильная, 71, и аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:139 по адресу г. Тюмень, ул. Холодильная, 67, об обязании регистрирующего органа - Управление Росреестра по Тюменской области - восстановить в ЕГРП запись об аренде N 72-72-01/126/2007-407 за ЗАО "АС'С" земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:11 по адресу: г. Тюмень, ул. Холодильная, 71, и запись об аренде N 72-72-01/134/2007-342 за ЗАО "АС'С" земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:139 по адресу: г. Тюмень, ул. Холодильная, 67, о признании незаконными отказов Департамента имущественных отношений Тюменской области от 27.12.2013 NN 131227007/141, 131227008/141 в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:11 по адресу: г. Тюмень, ул. Холодильная, 71, договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:139 по адресу: г. Тюмень, ул. Холодильная, 67, об обязании регистрирующего органа продлить срок действия указанных договоров.

Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания", общество с ограниченной ответственностью "МИКО".

В заседании приняли участие представители:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Петрова Т.А. по доверенности от 03.03.2014;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - Линькова Е.В. по доверенности от 21.11.2013;

от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" - генеральный директор Кириллов О.А. (решение от 11.11.2010 N 3).

Суд установил:

закрытое акционерное общество "АС'С" (далее - ЗАО "АС'С", общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - Управление Росреестра по Тюменской области, управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа управления от 22.11.2013 N 01-48-34880-ЕМ в исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении аренды земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0218005:11, 72:23:0218005:139.

Также предъявлены требования к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) о признании незаконными отказов департамента в продлении срока действия указанных договоров аренды земельных участков.

Решением от 03.04.2014 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 15.07.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены частично. Отказ департамента от 27.12.2013 N 131227007/141 в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:11 по адресу г. Тюмень, ул. Холодильная, 71, признан незаконным. Департамент обязан подготовить и направить в адрес ЗАО "АС'С" соглашение о продлении договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 23-20/1122 на срок по 27.01.2017 с предложением о заключении соглашения. Отказ департамента от 27.12.2013 N 131227008/141 в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:139 по адресу: г. Тюмень, ул. Холодильная, 67 признан незаконным. Департамент обязан подготовить и направить в адрес ЗАО "АС'С" соглашение о продлении договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 23-20/1117 на срок по 27.01.2017 с предложением о заключении соглашения. В удовлетворении требований, заявленных к Управлению Росреестра по Тюменской области отказано.

С департамента в пользу ЗАО "АС'С" взысканы судебные расходы в сумме 4 000 руб.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ЗАО "АС'С" в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не подлежала применению к отношениям сторон, поскольку спорные земельные участки предоставлялись ЗАО "АС'С" для целей строительства в рамках процедуры предварительного согласования места размещения объекта (статьи 30, 32 ЗК РФ).

Департамент считает, что вывод судов о противоречии оспариваемых отказов департамента положениям статьи 35 ЗК РФ является ошибочным, поскольку отсутствие на арендуемых земельных участках каких-либо объектов недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, исключает возможность применения положений указанной статьи.

Кассатор полагает, что, принимая на себя в 2007 году обязанности арендатора по рассматриваемым договорам, ЗАО "АС'С" должно было и могло осознавать необходимость осуществления им действий, предусмотренных договорами, в том числе по сносу жилых домов, в согласованные договорами сроки и предвидеть соответствующие последствия своего бездействия. Обязательство по сносу жилых домов полностью охватывалось предметом договора и не носило характера объективного, не зависящего от воли сторон события.

Департамент считает, что договорами аренды (пункты 1.4) было предусмотрено строительство офисного здания и многоэтажного жилого дома, к проектированию которых заявитель до настоящего времени не приступал. Разработка и проектирование объекта, строительство которого предусмотрено договорами аренды, до настоящего времени не начато, следовательно утверждение о реализации обществом каких-либо действий подтверждающих намерение использовать земельные участки, представляется необоснованным.

ЗАО "АС'С" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представитель департамента доводы кассационной жалобы поддержал.

Представители управления и ООО "Управляющая компания" просили в удовлетворении жалобы отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения департамента от 28.02.2007 N 507/14-3 между ЗАО "АС'С" и департаментом были заключены договоры аренды земельных участков от 28.02.2007 N 23-20/1117 и N 23-20/1122. Участки предоставлены в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Договоры зарегистрированы Управлением Росреестра по Тюменской области в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в реестре произведены записи от 24.07.2007 за N 72-72-01/134/2007-342 и N 72-72-01/126/2007-407.

Дополнительными соглашениями от 14.01.2010 и от 06.12.2010 к договору N N 23-20/1122, а также от 14.01.2010 и от 29.11.2010 к договору N 23-20/1117 действие договоров было продлено до 27.01.2014. Соглашения также прошли государственную регистрацию.

ЗАО "АС'С" 13.11.2013 обратилось в департамент с заявлениями о продлении срока действия договоров для завершения строительства. Департаментом были подготовлены ответы заявителю от 27.12.2013 N 1301227008/141 и N 1301227007/141 в виде уведомления об отказе в продлении срока действия договоров в связи с неиспользованием земельных участков, предоставленных для целей строительства.

Заявитель указывает, что в феврале 2013 года ему стало известно об исключении 21.11.2012 ЗАО "АС'С" из Единого государственного реестра юридических лиц как недействующего юридического лица.

Департамент 09.07.2013 обратился в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о прекращении государственной регистрации договоров аренды с ЗАО "АС'С" на основании того, что Департамент узнал об исключении общества из ЕГРЮЛ.

Управлением Росреестра по Тюменской области на основании заявлений департамента 09.07.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекращены записи об аренде земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0218005:11 (запись об аренде N 72-72-01/126/2007-407), 72:23:0218005:139 (запись об аренде N 72-72-01/134/2007-342).

Решением от 29.07.2013 Арбитражного Суда Тюменской области по делу N А70-6073/2013, оставленным в силе постановлением от 31.10.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда, было признано недействительным решение Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 14 по Тюменской области от 27.07.2012 N 4391 о внесении в ЕГРЮЛ сведений о прекращении деятельности ЗАО "АС'С" в связи с предстоящим исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" и признана недействительной запись от 21.11.2012 N 212732257597 об исключении указанного юридического лица из ЕГРЮЛ.

Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы России N 14 по Тюменской области ЗАО "АС'С" 11.11.2013 восстановлено в ЕГРЮЛ.

ЗАО "АС'С" 31.10.2013 обратилось в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением N 101 об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о прекращении права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0218005:11 (запись об аренде N 72-72-01/126/2007-407) и 72:23:0218005:139 (запись об аренде N 72-72-01/134/2007-342).

Ответом от 22.11.2013 N 01-48-34880-ЕМ заместителя начальника Управления Росреестра по Тюменской области Малышевой Е.Ф. ЗАО "АС'С" отказано в удовлетворении заявления об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о прекращении права аренды земельных участков. Отказ мотивирован тем, что прекращение записей о государственной регистрации договоров аренды было произведено на основании заявлений субъекта Российской Федерации Тюменская область в лице Департамента имущественных отношений Тюменской области от 09.07.2013, в связи с чем на основании заявления ЗАО "АС'С" они не могут быть исключены из реестра.

Не согласившись с полученными отказами Управления Росреестра по Тюменской области и департамента, заявитель обратился в арбитражный суд с требованиями о признании их незаконными.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества частично, исходил из наличия объективных препятствий обществу в течение 2012 и 2013 годов по использованию предоставленных земельных участков, что делает невозможным принятие арендодателем решения о прекращении аренды по основаниям, предусмотренным статьями 45 и 46 ЗК РФ.

Оспариваемый обществом отказ управления суд посчитал подлежащим обжалованию в порядке, установленном статьями 29, 198 АПК РФ. Отказ в удовлетворении требований общества к управлению суд мотивировал тем, что восстановление в ЕГРП погашенной записи о регистрации договора аренды земельного участка, равно как и исключение записи о прекращении права может быть произведено исключительно на основании решения суда о признании недействительным решения регистрирующего органа и восстановлении ранее существовавшей записи, в связи с чем у управления отсутствуют основания для исключения из ЕГРП записи о прекращении права аренды земельных участков по договорам аренды от 28.02.2007 N 23-20/1117 и N 23-20/1122 на основании заявления ЗАО "АС'С".

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Судебная коллегия, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы судов, исходит из установленных судами обстоятельств и следующих норм права.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28, статьей 29 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 названного Кодекса.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства и в продлении договора аренды, в случае если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Департаментом отказ в продлении договоров аренды земельных участков мотивирован неиспользованием земельных участков в соответствии с их целевым назначением и ссылкой на положения статей 45, 46 ЗК РФ, в соответствии с которыми аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в связи с неиспользованием участка в течение срока аренды.

Департаментом в уведомлениях от 27.12.2013 N 1301227008/141 и N 1301227007/141 указано на прекращение арендных отношений по истечении срока действия договоров аренды земельных участков - 28.01.2014, то есть имеется в виду прекращение договора по истечении срока его действия, а не досрочное прекращение.

В соответствии с пунктом 3.1.6 договоров арендатор вправе продлить срок аренды участков на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации.

Суд первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что заявителем не соблюдено условие о сроке подачи заявления, оно подано менее, чем за три месяца до окончания срока договора. Между тем, заявление подано в департамент заявителем через два дня после восстановления его в ЕГРЮЛ и заблаговременно (более чем за два месяца) до окончания срока договора, в связи с чем действия заявителя следует признать добросовестными.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ (в редакции от 23.07.2013, действовавшей на момент вынесения оспариваемых уведомлений) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Суд первой инстанции, оценивая представленные в материалы дела доказательства, обоснованно указал, что в 2010 году заявитель и департамент посчитали возможным продлить срок аренды земельных участков до 27.01.2014. Соответственно в указанные сроки заявитель был вправе и обязан использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением - осуществлять строительство согласованных объектов.

Однако строительство не могло осуществляться до освобождения земельных участков от расположенных на них муниципальных жилых домов. Снос домов осуществлен в апреле-мае 2012 года, что материалами дела подтверждено. Кроме того, в период времени неправомерного исключения ЗАО "АС'С" из ЕГРЮЛ с 21.11.2012 по 11.11.2013 заявитель, не обладая правоспособностью и дееспособностью, объективно не имел возможности реализовывать свои права на указанные участки.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу, что в течение 2012 и 2013 годов возможность использовать земельные участки для строительства у заявителя отсутствовала по не зависящим от него и непреодолимым в указанное время причинам, что в совокупности с отсутствием у департамента планов использования спорных земельных участков, а также осуществленного подготовительного этапа работ и намерения приступить непосредственно к строительству, противоречит принципу эффективности управления и распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, предусмотренному статьей 34 ЗК РФ. При этом положения пункта 1 данной нормы, исходя из их смысла, касаются обязанностей органов власти в области предоставления земель вообще, независимо от цели и процедуры предоставления, а не только предоставления земель гражданам для целей, не связанных со строительством.

Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 2 указанной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями указанных норм, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования заявителя о признании незаконными отказов департамента от 27.12.2013 N 131227007/141 в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:11 по адресу: г. Тюмень, ул. Холодильная, 71, и от 27.12.2013 N 131227008/141 в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218005:139 по адресу: г. Тюмень, ул. Холодильная, 67.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.

Доводы департамента не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 03.04.2014 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 15.07.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-145/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Тихомиров