Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 декабря 2014 г. N Ф04-12832/14 по делу N А46-2619/2014

г. Тюмень

30 декабря 2014 г.

Дело N А46-2619/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Тихомирова В.В.

Шуйской С.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Холидей" на решение Арбитражного суда Омской области от 24.06.2014 (судья Храмцов К.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 (судьи Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А., ЛотовА.Н.) по делу N А46-2619/2014 по иску индивидуального предпринимателя Жаренко Андрея Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Холидей" (630559, Новосибирская обл., Новосибирский р-н, р.п. Кольцово, 12А, ОГРН 1045402463831, ИНН 5406277570)

о расторжении договора аренды, обязании освободить помещения и взыскании убытков.

Другие лица, участвующие в деле: Москаленко Любовь Николаевна, Ерохина Людмила Ивановна.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Жаренко Андрей Владимирович (далее - предприниматель Жаренко А.В.) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Холидей" (далее - ООО "Компания Холидей", общество) о расторжении договора аренды нежилых помещений, общей площадью 1453,9 кв. м., расположенных по адресу: г. Омск, ул. Гашека, д. 5; обязании освободить занимаемые нежилые помещения и о взыскании 96 400 руб. убытков в виде стоимости работ по замене поврежденных ворот.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Москаленко Любовь Николаевна (далее - Москаленко Л.Н.) и Ерохина Людмила Ивановна (далее - Ерохина Л.И.).

Решением суда от 24.06.2014 исковые требования удовлетворены частично: расторгнут договор аренды от 06.06.2012, заключенный между предпринимателем Жаренко А.В. и обществом в отношении нежилых помещений, номера на поэтажном плане 1-3, 5-17, 19, 20, общей площадью 1 377,7 кв. м, расположенных на первом этаже в торговом комплексе - аптека, назначение: нежилое, общей площадью 4 474,2 кв. м, инвентарный номер: 6667939, литера АА1, этажность: 3, подземная этажность: 1, с кадастровым номером 55-55-01/136/2012-432, по адресу: г. Омск, ул. Гашека, д. 5, за исключением нежилого помещения: номер на поэтажном плане: 1П, литера А, площадью 100,2 кв. м, нежилого помещения: номер на поэтажном плане: 2П, литера А, площадью 70,3 кв. м.

При этом суд обязал общество в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу освободить нежилые помещения, занимаемые по договору аренды от 06.06.2012, путем передачи их по акту, за исключением нежилого помещения: номер на поэтажном плане: 1П, литера А, площадью 100,2 кв. м., нежилого помещения: номер на поэтажном плане: 2П, литера А, площадью 70,3 кв. м.

Арбитражный суд взыскал с общества в пользу предпринимателя 96 400 руб. убытков.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Восьмой арбитражный апелляционный суд постановлением от 20.10.2014 оставил решение суда без изменения, согласившись с обоснованностью выводов суда.

ООО "Компания Холидей" в поданной кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов обстоятельствам дела, просит судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать.

По утверждению кассатора, выявленные судами нарушения со стороны арендатора не являются существенными и не могут служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке; произведенная перепланировка не создает неотделимых улучшений и носит обратимый характер; не устраненные нарушения в части пожарной безопасности относятся к ответственности предпринимателя Жаренко А.В. и не являются следствием действий общества. Общество считает, что предприниматель не предпринимал мер по досудебному урегулированию вопроса, не представил документов, подтверждающих право собственности на арендованные помещения; взыскание убытков должно быть предметом отдельного судебного разбирательства.

Предприниматель Жаренко А.В. в представленном отзыве просит рассмотреть дело в его отсутствие, оставить обжалуемые судебные акты без изменения, отклонив доводы кассационной жалобы.

Согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о судебном заседании, в том числе и публично путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судами норм действующего законодательства, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции считает судебные акты, подлежащими оставлению без изменения.

По материалам дела судами установлено, что на основании заключенного договора аренды от 06.06.2012 предприниматель Жаренко А.В. (арендодатель) передал обществу (арендатор) в во временное пользование: нежилые помещения, номера на поэтажном плане N N 1-3, 5-17, 19, 20, общей площадью 1 377,7 кв. м, расположенные на 1 этаже в торговом комплексе - аптека, назначение: нежилое, общей площадью 4 474,2 кв. м, инвентарный номер: 6667939, литера: АА1, этажность: 3, подземная этажность: 1, с кадастровым номером 55-55-01/136/2012-432, по адресу:

г. Омск, ул. Гашека, д. 5.

Стороны согласовали, что срок аренды помещений составляет 7 лет с момента государственной регистрации договора аренды (пункт 2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.3.2 договора аренды арендатор обязался использовать арендуемый объект исключительно по его прямому назначению, указанному в пункте 1.5 договора аренды, содержать арендуемое имущество в полной исправности, надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

Также арендатор принял обязательство не производить капитальный ремонт, неотделимые улучшения арендуемого объекта, перепланировку и переоборудование, модернизацию и иные улучшения и усовершенствования арендуемого объекта, необходимые для осуществления хозяйственной деятельности арендатора, связанной с получением им дохода, без письменного согласия арендодателя, а при необходимости и органов государственного и/или муниципального управления (соответствующих городских служб), разрешения которых арендатор получает самостоятельно, после согласования вопросов по осуществлению неотделимых улучшений с арендодателем (пункт 3.3.8 договора аренды).

По акту приема-передачи от 06.06.2012 объект аренды передан арендатору. Государственная регистрация договора аренды произведена 15.06.2012.

Впоследствии часть нежилых помещений (номер на поэтажном плане: 1П, литера А, площадью 100,2 кв. м; номер на поэтажном плане: 2П, литера А, площадью 70,3 кв. м), являющихся объектом по спорному договору аренды, предпринимателем была передана в собственность физическим лицам Москаленко Л.Н. и Ерохиной Л.И., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.03.2014 N 01/060/201402462, N 01/060/201402461.

Главное управление Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области письмом от 10.09.2013 N 10625-104-14, направленным в адрес заместителя прокурора ЛАО города Омска, сообщило, что в результате визуального осмотра, проведенного 06.09.2013, в помещениях ТЦ "Гулливер" выявлены поименованные в письме нарушения требований пожарной безопасности.

В связи с указанным 05.11.2013 предприниматель обратился к обществу с просьбой устранить выявленные Главным управлением Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области нарушения.

Общество письмом от 26.11.2013 сообщило о полном устранении нарушений противопожарной безопасности.

Предприниматель письмом от 23.12.2013 N 23 уведомил общество о том, что по результатам проведенной ООО "Аметист" проверки арендуемых помещений установлено, что нарушения противопожарной безопасности устранены не в полном объеме.

В этом же письме предприниматель обратился с предложением о расторжении договора аренды от 06.06.2012.

Не получив ответ на предложение о расторжении договора и, полагая, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением договора аренды, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.

Кроме того, предприниматель заявил требование о возмещении ущерба в сумме 96 400 руб., составившего стоимость работ по замене и установке ворот. При этом предприниматель указал на повреждение секционных ворот, не подлежащих восстановлению, о чем составлен акт от 30.10.2013 с участием представителей ООО "ПВХ-Сибирь", непринятие обществом мер по замене поврежденных ворот или возмещению ущерба.

Суд первой инстанции, признавая заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению, исходил из того, что допущенные обществом как арендатором нарушения условий договора аренды являются существенными; предпринимателем часть арендуемых обществом помещений по договору аренды предоставлена в собственность третьим лицам; размер предъявленных к взысканию убытков доказан.

Выводы суда, поддержанные судом апелляционной инстанции, соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела, основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Разрешая спор, суды установили, что в период действия договора аренды общество в нарушение пункта 3.3.8 договора, без письменного согласия арендодателя осуществило перепланировку арендуемых помещений, перекрыв запасные выходы за счет блокировки дверей помещений на первом этаже здания. Суды пришли к выводу о доказанности нарушения обществом предусмотренной пунктом 3.3.2 договора аренды обязанности поддерживать имущество в надлежащем противопожарном состоянии.

При этом суды не приняли в качестве доказательств устранения допущенных нарушений требований пожарной безопасности представленный обществом отчет, подготовленный ООО "Пожарный аудит", указав на то, что содержащийся в отчете вывод о выполнении условий безопасности можно считать достоверным лишь при условии соответствия установок противопожарной защиты и их типа исходным данным и требованиям пожарной безопасности, а также устройстве второго эвакуационного выхода из помещения магазина. Однако доказательств соблюдения таких условий обществом не представлено.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что допущенные обществом нарушения повлекли для предпринимателя как арендодателя существенные неблагоприятные последствия, в частности, обращение прокурора Ленинского административного округа города Омска с иском в суд общей юрисдикции в защиту интересов Российской Федерации, неопределенного круга лиц об обязании устранения нарушений законодательства о пожарной безопасности в нежилых помещениях супермаркета, находящихся на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Гашека, д. 5.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 4 статьи 619 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 6.6 договора аренды в случае обращения какой-либо из сторон за защитой нарушенных прав в судебные органы, каждая из сторон признает факт своего надлежащего уведомления в случае направления корреспонденции по адресу, предусмотренному договором.

В материалы дела представлены уведомления арендодателя с предупреждением арендатору о необходимости устранения допущенных нарушений и с предложением о расторжении спорного договора.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу указанных норм права и, исходя из установленных обстоятельств, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 06.06.2012 и обязанности общества освободить арендованные им помещения.

Ссылаясь на положения статей 15, 393 Гражданского кодекса РФ, разъяснения, изложенные в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8"О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", учитывая, что представленными доказательствами подтвержден факт повреждения имущества (секционных ворот) на арендованном объекте предпринимателя, которым пользовалось только общество (письмо от 24.02.2014 N 470), суды признали обоснованным требование о взыскании убытков в заявленном размере.

Довод общества о том, что требование предпринимателя о возмещении убытков должно быть предметом отдельного судебного разбирательства, рассмотрен судом апелляционной инстанции и отклонен за необоснованностью.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о неправильном применении либо нарушении судами норм права при разрешении спора, а по существу касаются установленных обстоятельств по делу и направлены на иную оценку имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение и постановление являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 24.06.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по делу N А46-2619/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Холидей" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Бушмелева

Судьи

В.В. Тихомиров С.И. Шуйская