Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 февраля 2015 г. N Ф04-15463/15 по делу N А45-5608/2014

г. Тюмень

12 февраля 2015 г.

Дело N А45-5608/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Сириной В.В.

Тихомирова В.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Полежаева Александра Александровича и кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.07.2014 (судья Остроумов Б.Б.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 (судьи Ходырева Л.Е., Кривошеина С.В., Павлюк Т.В.) по делу N А45-5608/2014 по иску индивидуального предпринимателя Полежаева Александра Александровича (ОГРНИП 304540106500024) к обществу с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" (625031, Тюменская область, г. Тюмень, пр. Юганский, д. 31, корп. 4, ИНН 5408294613, ОГРН 1125476076637) о взыскании 71 500 рублей; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" к индивидуальному предпринимателю Полежаеву Александру Александровичу о взыскании 433 940 рублей 98 копеек, составляющих стоимость ремонтных и иных работ в арендованном помещении в рамках договора аренды нежилого помещения от 01.07.2013 N 1/07.

В заседании приняли участие представители: индивидуального предпринимателя Полежаева Александра Александровича Углова А.Г. по доверенности от 26.02.2014; общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" Тищенко И.С. по доверенности от 10.12.2014.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Полежаев Александр Александрович (далее - ИП Полежаев А.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" (далее - ООО "Домашний Риэлтор", общество) о взыскании неустойки в размере 71 500 рублей по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2013 N 1/07 (далее - договор N 1/07).

Исковые требования мотивированы со ссылкой на статьи 12, 330, 606, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

ООО "Домашний Риэлтор" обратилось к предпринимателю с встречным иском о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 433 940 рублей 98 копеек.

Встречные исковые требования мотивированы со ссылкой на статьи 611, 1102, 1105, 1109 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.07.2014, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014, в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано; в удовлетворении встречных исковых требований общества отказано.

ИП Полежаев А.А. обратился в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести новое решение, которым исковые требования предпринимателя удовлетворить, отказав в удовлетворении встречного иска ООО "Домашний Риэлтор".

Предприниматель не согласен с выводами судов о том, что доказательств досрочного расторжения договора N 1/07 не представлено, действия сторон свидетельствуют о его расторжении по соглашению сторон, поскольку обстоятельства, при которых произошло расторжение договора N 1/07, складывались иным образом.

ИП Полежаев А.А. полагает, что в соответствии со статьями 190, 191 ГК РФ условие договора N 1/07 об уплате суммы арендной платы в случае его досрочного расторжения является мерой ответственности, а размер неустойки определяется размером арендной платы на день расторжения договора N 1/07, то есть на 01.03.2014. Обязанность по уплате неустойки, как следует из условий договора N 1/07, связана с направлением арендатором извещения о его досрочном расторжении.

ООО "Домашний Риэлтор" обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа ООО "Домашний Риэлтор" в удовлетворении встречных исковых требований к ИП Полежаеву А.А., постановление апелляционного суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований ООО "Домашний Риэлтор".

Общество несогласно с выводом суда первой инстанции о том, что требования ООО "Домашний Риэлтор" необоснованны, так как ремонт был произведен в период действия договора аренды нежилого помещения от 07.08.2012 N 1/08 (далее - договор N 1/08).

ООО "Домашний Риэлтор" отмечает, что суд первой инстанции исследуя заключенность указанного договора, ссылается на решение суда, не вступившее в силу по делу N А45-5611/2014, хотя как из названного предыдущего договора N 1/08, заключенность которого оспаривается в указанном деле, усматривается то, что при возникновении первичных правоотношений 07.08.2012, вне зависимости от заключенности, арендодатель дал согласие на ремонт и не оспорил этого факта.

Общество считает, что пункт 5.2 договора N 1/08 толкуется двусмысленно и по сути противоречит статье 623 ГК РФ и пункту 5.1 договора N 1/08.

ООО "Домашний Риэлтор" полагает, что вывод судов об отсутствии в договоре N 1/07 условий по зачету стоимости выполненного ремонта и в связи с чем, отсутствие договоренности сторон и согласия арендодателя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку противоречит статье 623 ГК РФ и судебной практике.

Общество указывает, что если стороны, что то не предусмотрели в договоре, или его условия имеют двусмысленное толкование, применяется закон, подлежащий применению к правоотношениям.

Представитель ИП Полежаева А.А. в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы предпринимателя, просил принятые судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований предпринимателя отменить и вынести в этой части новое решение об удовлетворении первоначальных исковых требований. Жалобу общества считает необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Представитель ООО "Домашний Риэлтор" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе общества, просил принятые судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований общества отменить и вынести в этой части новое решение об удовлетворении встречных исковых требований. Жалобу предпринимателя считает необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Рассмотрев доводы кассационных жалоб, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что ИП Полежаев А.А. (арендодатель) и ООО "Домашний Риэлтор" (арендатор) заключили договор N 1/07, в соответствии с которым по акту приема-передачи от 07.07.2013 арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 77, 9 кв. м, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, д. 37.

Срок действия договора N 1/07 был установлен сторонами в пункте 10.1 и составил 11 месяцев.

В соответствии с пунктом 6.1 договора N 1/07 ежемесячная арендная плата установлена в сумме 71 500 рублей, при этом согласно пункту 4.11 договора N 1/07 в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора им уплачивается арендодателю неустойка в размере установленного договором размера арендной платы за месяц.

По материалам дела видно, что письмом от 05.02.2014 арендатор обратился к арендодателю с просьбой расторгнуть договор, после чего сторонами составлен акт приема-передачи от 01.03.2014, согласно которому нежилые помещения в связи с досрочным прекращением договора возвращены арендодателю.

Основываясь на том, что арендатор расторг договор в одностороннем порядке, руководствуясь пунктом 4.11 договора N 1/07 предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества неустойки в размере арендной платы в месяц в сумме 71 500 рублей.

ООО "Домашний Риэлтор", обращаясь в арбитражный суд с встречным иском, указало, что в августе 2012 года до заключения договора N 1/07 между арендатором и арендодателем состоялась договоренность о выполнении арендатором капитального ремонта в нежилом помещении с последующим заключением договора аренды и зачетом стоимости ремонта в счет арендных платежей. Арендатор выполнил ремонт на сумму 694 472 рублей 98 копеек, после чего нежилые помещения были переданы предпринимателем обществу по договору N 1/07, однако зачет стоимости выполненного ремонта не был произведен. В связи с досрочным расторжением договора N 1/07 часть отделимых улучшений снята арендатором, при этом оставшуюся часть неотделимых улучшений в сумме 433 940 рублей 98 копеек арендодателем не компенсирована, несмотря на неоднократные письма арендатора.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя, исходил из того, что договор N 1/07 расторгнут по соглашению сторон, что означает отсутствие оснований для возложения на арендатора неустойки, предусмотренной пунктом 4.11 договора N 1/07; отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из отсутствия доказательств того, что арендатор письменно согласовал с арендодателем виды ремонтных работ, их объем и стоимость.

Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемых частях правомерными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

ГК РФ предусматривает порядок досрочного расторжения договора, при этом порядок одностороннего внесудебного расторжения договора должен быть четко оговорен договором, поскольку пункт 3 статьи 450 ГК РФ предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В случае отсутствия такого права у стороны договора применяется судебный порядок расторжения договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ) либо расторжение договора по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Однако, как следует из договора N 1/07, одностороннее внесудебное изменение его условий допускается только по инициативе арендодателя в определенных договором случаях (пункт 9.2).

Судебные инстанции правомерно указали, что пунктом 9.3 договора N 1/07 предусмотрено право сторон расторгнуть договор по соглашению сторон, при этом договор не устанавливает каких-либо прав арендатора на досрочное внесудебное расторжение договора. Таких прав не установлено и в пункте 4.11 договора N 1/07.

В связи с тем, что предпринимателем доказательств досрочного расторжения договора N 1/07 по инициативе арендатора в материалы дела не представлено, действия сторон свидетельствуют о расторжении договора N 1/07 по соглашению, что, в свою очередь, означает отсутствие оснований для возложения на арендатора неустойки, предусмотренной пунктом 4.11 договора N 1/07, учитывая, что данным договором не предусмотрено право арендатора инициировать его расторжение, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований предпринимателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3 статьи 623 ГК РФ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как установлено судом первой инстанции, ремонт произведен в период действия договора N 1/08, заключенного между сторонами в отношении нежилых помещений.

Пунктом 4.2 договора N 1/08 установлено, что арендатор вправе производить ремонтные работы, внутреннюю перепланировку, а также работы, связанные с изменением внутреннего и внешнего интерьера, только с письменного согласия арендодателя.

Разделом 5 договора N 1/08 стороны отдельно согласовали порядок оплаты неотделимых улучшений, выполненных арендатором.

Так, в пункте 5.1 договора N 1/08 указано, что арендодатель вправе оплатить расходы арендатора по улучшению помещения в период аренды по соглашению сторон, после чего улучшения перейдут в его собственность.

В пункте 5.2 договора N 1/08 предусмотрено, что арендодатель вправе не возмещать арендатору расходы по улучшению помещения, если эти улучшения являются не отделимыми без вреда для помещения и осуществлены арендатором без согласия на то арендодателя.

Судебные инстанции правильно посчитали, что анализ данных положений договора N 1/08 по правилам статьи 431 ГК РФ позволяет прийти к выводу о договоренности сторон о том, что неотделимые улучшения, совершенные арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, что, в свою очередь, соответствует положениям пункта 3 статьи 623 ГК РФ.

Каких-либо доказательств о том, что арендодатель письменно согласовал с арендатором виды ремонтных работ, их объем, стоимость суду первой инстанции не представлено.

Более того, в договоре N 1/08 не отражены условия по зачету стоимости выполненного ремонта в счет арендной платы, что свидетельствовало бы о договоренности сторон договора и согласии арендодателя на возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Не указано об этом и в последующем договоре N 1/07. Раздел 5, посвященный порядку и условиям возмещения неотделимых улучшений, полностью дублируется по тексту с договором N 1/08.

Кроме того, пунктом 3.7 договора N 1/07 предусмотрено, что арендодатель обязан производить капитальный ремонт помещения за свой счет, обязанности арендатора по проведению капитального ремонта не предусмотрено договором.

В качестве подтверждения доводов о согласии арендодателя на проведение работ обществом в суд первой инстанции представлен план расстановки мебели, выполненный на одной странице, из которого невозможно сделать какой-либо вывод о согласовании стоимости и видов работ, неотделимых улучшений для арендодателя. Кроме того, графическое содержание этого плана совпадает с наименованием документа - план расстановки мебели. Иных выводов из указанного документа не следует, при этом под надписью "согласовано для дальнейшей проработки" стоит только подпись (без расшифровки) и дата - 08.08.2012.

Из переписки сторон видно, что арендатор потребовал от арендодателя возмещения стоимости ремонтных работ, на что, в свою очередь, арендодатель в письме от 12.02.2014 N 120214 отказал в удовлетворении требования, сославшись на то, что помещение являлось пригодным для ведения деятельности и какой-либо необходимости в ремонте не имелось.

Пункт 3 статьи 623 ГК РФ предусматривает, что при отсутствии согласия арендодателя стоимость неотделимых улучшений не возмещается, в том числе и после возврата помещений из аренды и дальнейшей передачи помещений в этом состоянии по другому договору аренды.

Кроме того, если в договоре предусмотрено, что капитальный ремонт имущества производится силами арендатора за его счет (пункт 1 статьи 616 ГК РФ) и он не заявил о недостатках имущества при его приеме (пункт 1 статьи 612 ГК РФ), в дальнейшем арендатор не вправе требовать от арендодателя возмещения расходов на проведение капитального ремонта, ссылаясь на устранение недостатков.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что ООО "Домашний Риэлтор" приняло по договору N 1/07 помещение в удовлетворительном, пригодном для коммерческой эксплуатации состоянии, не нуждающемся в ремонте, учитывая, что утверждение ответчика о невозможности использования арендованного помещения по его прямому назначению документально не подтверждено; от ответчика в период действия договоров за 2012 - 2013 годы не поступило письменных обращений или претензий по факту недостатков имущества, невозможности использования арендованного помещения, уменьшения арендной платы на период проведения ремонта (напротив, общество своевременно оплачивало арендную плату за помещение), из содержания акта приема-передачи от 01.07.2013 (приложение к договору N 1/07) следует, что помещение пригодно для целей использования, претензии к качеству у ООО "Домашний Риэлтор" отсутствовали; обществом не представлено доказательств того, что арендатор письменно согласовал с арендодателем виды ремонтных работ, их объем и стоимость, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционных жалоб, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.

Изложенные в кассационных жалобах доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.07.2014 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по делу N А45-5608/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Н. Тамашакин

Судьи

В.В. Сирина В.В. Тихомиров