Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 февраля 2015 г. N Ф04-15338/15 по делу N А46-3988/2014

г. Тюмень

11 февраля 2015 г.

Дело N А46-3988/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Сириной В.В., Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ромашка" (истца) на решение от 23.07.2014 Арбитражного суда Омской области (судья Воронов Т.А.) и постановление от 29.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кливер Е.П., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А46-3988/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Ромашка" (644083, г. Омск, пр-т Менделеева, 19, корп. 2, оф. 14, ОГРН 1135543025870, ИНН 5501250025) к индивидуальному предпринимателю Ильченко Андрею Дмитриевичу (ОГРНИП 313554303200126, ИНН 550700310998) о расторжении договора аренды, взыскании убытков.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Ромашка" (истца) - Лучинина Т.П. по доверенности от 09.02.2015;

индивидуальный предприниматель Ильченко Андрей Дмитриевич (ответчик).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ромашка" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Ильченко Андрею Дмитриевичу о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.10.2013 N 1 (далее - договор аренды); о взыскании 54 660 руб. убытков, 199 546 руб. стоимости ремонта по договору подряда на выполнение работ от 01.10.2013 N 5 (далее договор подряда N 5); 50 947 руб. 40 коп. стоимости строительных материалов; 5 000 руб. расходов на получение экспертного заключения.

Исковые требования со ссылкой на статьи 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы передачей ответчику в аренду помещения с существенными недостатками, не позволяющими использовать арендованное имущество по назначению, и необходимостью ремонта помещения.

Решением от 23.07.2014 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 29.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, судами неправильно применены нормы статей 15, 611, 612 ГК РФ, поскольку ими не учтено, что на момент подписания сторонами акта приема-передачи арендуемого помещения его недостатки не были выявлены в связи с объективными причинами - температурой атмосферного воздуха, характерной для летнего периода, в то время как по мере наступления холодного сезона обозначенные истцом и препятствующие использованию арендованного имущества недостатки помещения выявились в полном объеме.

Заявитель не согласен с выводами судов о том, что он мог использовать предоставленное ему помещение по иному назначению.

Поскольку, по утверждению общества, его основной деятельностью является деятельность ресторанов и кафе, то истец полагает, что использование арендованного помещения по иному назначению не представляется возможным.

Указывает на то, что договор им расторгнут досрочно в связи с невозможностью последующей эксплуатации помещения, что привело к образованию истребуемых им убытков, а также на то, что ответчик был извещен обо всех ремонтных работах, проводимых истцом, поэтому требование о взыскании расходов на ремонт также должно быть удовлетворено.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Ильченко А.Д. просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а предприниматель Ильченко А.Д. возражал против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между предпринимателем Ильченко А.Д. (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодатель по акту приема-передачи от 01.10.2013 в пользование арендатора на период с 01.10.2013 по 01.09.2014 передал нежилое помещение N 2П, общей площадью 792,6 мI (номера на поэтажном плане 1-34), этаж: 1, литера: АА, с кадастровым номером 55-55-01/276/2010-784, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Звездная, д. 2"Е", для осуществления видов деятельности арендатора, предусмотренных его уставом.

По условиям пункта 3.3 договора аренды арендатор обязан, в том числе письменно согласовывать с арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

Согласно пункту 3.4 договора аренды арендатор имеет право в случае необходимости и при условии письменного разрешения арендодателя производить своими силами текущий ремонт объекта аренды в согласованном сторонами порядке.

В пункте 7.2 договора аренды стороны оговорили, что произведенные арендатором неотделимые и отделимые улучшения объекта аренды являются собственностью арендодателя.

В акте приема-передачи от 01.10.2013 стороны указали, что техническое состояние нежилого помещения на момент передачи является удовлетворительным, проведение текущего и капитального ремонта не требуется.

Общество как заказчик 01.10.2013 заключило с индивидуальным предпринимателем Шамаро М.А. (подрядчиком) договор подряда N 5 (в редакции дополнительного соглашения), которым заказчиком на подрядчика была возложена обязанность провести по сметам ремонтные работы арендуемого обществом помещения. Предусмотренные договором подряда работы приняты обществом по товарным накладным и акту приемки-передачи оказанных услуг, оплачены квитанциями к приходным кассовым ордерам от 01.10.2013 N 01/10 на сумму 50 000 руб., от 12.11.2013 N 12/11 на сумму 111 110 руб., от 01.12.2013 N 1/12 на сумму 38 436 руб., а также чеками на сумму 50 947 руб. 40 коп.

На основании договора подряда от 17.10.2013 N 112 (далее - договор подряда N 112), заключенного между обществом (заказчиком) и индивидуальным предпринимателем Великановым А.В. (подрядчиком), в период с 17.10.2013 по 20.12.2013 с использованием материалов заказчика произведены ремонтно-отделочные работы арендуемого обществом помещения на сумму 25 000 руб. Согласно приложению N 1 к договору подряда N 112 перечень подлежащих выполнению работ включал в себя: разводку горячей и холодной воды в подвале; разводку канализации в подвале; бурение отверстий в перекрытии; разводку горячей и холодной воды в помещении; установку моек; установку унитазов; установку унитазов (со сборкой), умывальников; разводку канализации в помещениях; установку водонагревателя. Общество приобрело материалы по товарному чеку от 20.09.2013 на сумму 29 660 руб., а также оплатило выполненные работы квитанциями к приходным кассовым ордерам от 17.10.2013 N 86 на сумму 6 000 руб. и от 20.12.2013 N 97 на сумму 19 000 руб.

В январе-феврале 2014 года общество и Ильченко А.Д. обменялись взаимными претензиями относительно нарушения обязательств по оплате арендной платы с требованием погашения образовавшейся задолженности (претензии со стороны арендодателя) и относительно недостатков переданного в аренду нежилого помещения, препятствующих его нормальной эксплуатации, с требованием устранить такие недостатки и зачесть в стоимость арендной платы затраты, понесенные на ремонт объекта аренды (претензии со стороны арендатора).

Поскольку требования общества ответчиком остались без удовлетворения, истец предъявил в суд настоящий иск.

При отказе в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций исходили из их необоснованности и недоказанности.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом.

Возмещение вреда, причиненного имуществу гражданина или юридического лица, допускается при доказанности факта причинения вреда и его размера (наличие вреда), противоправности действий (бездействия), наличии причинной связи между противоправными действиями (бездействиями) и наступившими последствиями и вины причинителя вреда.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Лицо, требующее возмещения убытков (истец), на основании статьи 65 АПК РФ должно доказать факт противоправности действий (бездействия) ответчика, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.

Имевшие место между сторонами правоотношения соответствуют отношениям аренды и подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ (аренда).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Проанализировав материалы дела, суды пришли к выводам, что на дату подписания акта приема-передачи объекта аренды от 01.10.2013 техническое состояние нежилого помещения определено сторонами как удовлетворительное, не требующее проведения текущего и капитального ремонта; арендуемое помещение предоставлено арендатору для видов деятельности, предусмотренных его уставом, то есть без определения конкретного вида использования помещения; общество добровольно приобрело в аренду нежилое помещение, не соответствующее цели, в которой намеревалось его эксплуатировать (организация банкетного зала); истец задумывал произвести переоборудование и отделочно-ремонтные работы на объекте аренды еще до заключения договора аренды соответствующего помещения, при этом целью указанных работ являлось не устранение тех или иных недостатков помещения, препятствующих его нормальной эксплуатации арендатором, а именно переоборудование помещения в соответствии с планируемой арендатором целью его использования, поэтому утверждение истца о возникновении у него убытков в связи с несением затрат по оплате ремонтно-отделочных работ на объекте аренды необоснованно.

Доводы заявителя о том, что нежилое помещение имело неоговоренные сторонами при подписании договора аренды недостатки, препятствующие нормальной эксплуатации данного нежилого помещения для целей, которые обозначены в договоре, существенные недостатки арендуемого имущества проявились только по мере наступления холодного сезона, в то время как на момент подписания сторонами акта приема-передачи арендуемого помещения такие недостатки отсутствовали, отклонены судами как неподтвержденные материалами дела.

Судами установлено, что заявленные истцом убытки представляют собой расходы общества на покупку строительных материалов, произведенные до заключения договора аренды, и оплату ремонтных работ, осуществленных в арендуемом помещении, договоры, на выполнение которых также были заключены до подписания или в момент подписания договора аренды и акта приема-передачи

Вместе с тем по условиям договора аренды арендатор обязан письменно согласовывать с арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, а произведенные им неотделимые и отделимые улучшения объекта аренды являются собственностью арендодателя.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие письменное согласование обществом с арендодателем проведения ремонтных работ и улучшений в отношении арендуемого помещения до их начала.

Причем по смыслу статьи 612 ГК РФ право арендодателя на безвозмездное устранение недостатков имущества или его замену аналогичным имуществом возникает в случае извещения арендодателя о выявленных недостатках до их устранения.

Однако о выявленных, по утверждению заявителя, истцом недостатках последний поставил ответчика перед фактом после проведенных ремонтных работ с привлечением иных лиц.

В пункте 4.1 договора стороны согласовали следующий размер арендной платы: в октябре 2013 года - 50 000 руб., в ноябре 2013 года - 50 000 руб., в декабре 2013 года - 100 000 руб., с января 2014 года - 150 000 руб.

Толкуя в порядке статьи 431 ГК РФ названное условие, суды посчитали, что поскольку ответчиком не дано объяснение причинам уменьшения размера арендной платы в период с октября по декабрь 2013 года на общую сумму 250 000 руб. в сравнении с размером арендной платы, подлежащей уплате арендатором, начиная с января 2014 года, то уменьшение размера арендной платы в первые месяцы после заключения договора обусловлено целью сторон компенсировать расходы общества на переоборудование объекта аренды и на приведение его в соответствие с предполагаемыми целями использования.

Взаимосвязь условий пункта 7.3 договора аренды, согласно которым воля сторон при заключении договора аренды была направлена на то, что отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды, произведенные арендатором, переходят в собственность арендодателя и последним не оплачиваются, суды усмотрели с условиями пункта 4.1 договора аренды, так как в этих целях арендодатель на период с октября по декабрь 2013 года предоставляет арендатору скидку по арендной плате на общую сумму 250 000 руб.

При этом сочли, что недостижение обществом результата проведения соответствующих работ, планируемых на стадии заключения договора аренды, заключающегося в приведении арендуемого помещения в состояние, пригодное для его использования в целях размещения банкетного зала, не свидетельствует о наличии оснований для отнесения возникших у общества расходов на ответчика.

С учетом изложенного суды правомерно отказали обществу в удовлетворении требований о взыскании убытков.

Что касается требования истца о расторжении договора аренды, то суды также правомерно отказали в иске в этой части.

Руководствуясь статьями 450, 452 ГК РФ, принимая во внимание, что на момент обращения общества в суд с настоящим иском (27.03.2014 дата регистрации искового заявления в суде первой инстанции) договор аренды от 01.10.2013 N 1 уже был расторгнут по соглашению сторон во внесудебном порядке, суды правильно указали на отсутствие оснований для расторжения договора аренды.

Таким образом, доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного разрешения спора, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, влекущих изменение или отмену обжалуемых судебных актов, судами первой и апелляционной инстанций не допущено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.07.2014 Арбитражного суда Омской области и постановление от 29.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-3988/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

В.В. Сирина В.В. Тихомиров