Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 марта 2015 г. N Ф04-16462/15 по делу N А46-3004/2014

г. Тюмень

13 марта 2015 г.

Дело N А46-3004/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Сириной В.В. Шуйской С.И.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Рыбкиной Н.Г.,

рассмотрел кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Омской области на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 (судьи Рожков Д.Г., Грязникова А.С., Солодкевич Ю.М.) по делу N А46-3004/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплектация" (644043, Омская область, город Омск, улица Таубе, 5, ОГРН 1075503008063, ИНН 5503111919) к Министерству имущественных отношений Омской области (644043, Омская область, город Омск, улица Орджоникидзе, 5, ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101) о восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды на земельный участок.

Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, индивидуальный предприниматель Константинов Руслан Николаевич, общество с ограниченной ответственностью "ХХI век", казенное учреждение Омской области "Управление дорожного хозяйства Омской области".

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Мартыненко Ю.В.) в заседании участвовали представители:

от Министерства имущественных отношений Омской области - Рейтер М.А. по доверенности от 31.12.2014;

от общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплектация" - Грачев Д.В. по доверенности от 28.08.2014;

от общества с ограниченной ответственностью "ХХI век" - Штоколов С.А. по доверенности от 05.04.2012;

от индивидуального предпринимателя Константинова Руслана Николаевича -Грачев Д.В. по доверенности от 30.09.2013.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Стройкомплектация" (далее - ООО "Стройкомплектация", общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее - Минимущество Омской области) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 06.07.2012 N КПЗ-36-02/2012, в виде восстановления за ООО "Стройкомплектация" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды на земельный участок, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - Омской области, имеющий кадастровый номер 55:36:110225:2032, возникшем на основании договора аренды от 30.05.2008 N ДГУ-К-27-726 (АЗ-36-096-2009).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Константинов Руслан Николаевич, общество с ограниченной ответственностью "XXI век", казенное учреждение Омской области "Управление дорожного хозяйства Омской области".

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.07.2014 (судья Ярковой С.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Восьмой арбитражный апелляционный суд постановлением от 21.11.2010 отменил решение суда от 27.07.2014, удовлетворил заявленные требования.

В кассационной жалобе Минимущество Омской области, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Минимущество Омской области считает необоснованным применение судом апелляционной инстанции положений пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

По мнению Минимущества Омской области, избранный обществом способ защиты не повлечет восстановления нарушенного права, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Отзывы на кассационную жалобу от участвующих в деле лиц не представлены в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании представитель Минимущества Омской области поддержал доводы и требования кассационной жалобы, а представители ООО "Стройкомплектация", индивидуального предпринимателя Константинова Р.Н. и ООО "ХХ1 век" высказались против удовлетворения кассационной жалобы, просили постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судами норм материального права, а также соответствие выводов установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что на основании подписанного 18.09.2009 соглашения ООО "Стройкомплектация" были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.05.2008 N ДГУ-К-27-426, заключенному между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и закрытым акционерным обществом "Спортивно-оздоровительный комплекс "Троя де Люкс" в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110225:2032, предоставленного для размещения контейнерной ярмарки и некоммерческой парковки.

Дополнительным соглашением от 21.12.2011 N 2/АЗ-36-096-2009 названному договору аренды земельного участка был присвоен номер АЗ-36-096-2009 и продлен срок действия договора до 01.01.2015.

В дальнейшем ООО "Стройкомплектация", являясь собственником нежилого здания площадью 201,1 кв.м., расположенного на спорном земельном участке, по договору купли-продажи от 06.07.2012 N КПЗ-36-02/2012 приобрело в собственность спорный земельный участок с кадастровым номером 55:36:110225:2032, площадью 14047 кв.м., с разрешенным использованием "для общественно-деловых целей под строительство торгового комплекса".

Затем ООО "Стройкомплектация" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2013 передало в собственность Константинову Р.Н. нежилое здание и спорный земельный участок.

В установленном законом порядке Константинов Р.Н. зарегистрировал право собственности на приобретенное имущество.

Решением Кировского районного суда города Омска от 21.10.2013 по делу N 2-4843/2013, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 15.01.2014, удовлетворены требования и.о. прокурора г. Омска о признании недействительными указанных договоров, а именно:

- договора купли-продажи земельного участка от 06.07.2012 N КПЗ-36-02/2012, заключенного между Минимуществом Омской области и ООО "Стройкомплектация";

- договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2013 в части сделки с земельным участком с кадастровым номером 55:36:110225:2032, заключенного между ООО "Стройкомплектация" и Константиновым Р.Н.

Применены судом и последствия недействительности названных сделок в виде обязания Минимущества Омской области осуществить возврат ООО "Стройкомплектация" полученных в оплату стоимости земельного участка денежных средств в сумме 6775784,15 руб.; в свою очередь, ООО "Стройкомплектация" обязано возвратить Константинову Р.Н. полученные в оплату стоимости земельного участка денежные средства в сумме 6 780 000 руб., а Константинов Р.Н. обязан возвратить приобретенный у ООО "Стройкомплектация" земельный участок с кадастровым номером 55:36:110225:2032 в собственность Омской области. Кроме того, суд исключил из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 55-55-01/007/2013-341 от 25.01.2013 о государственной регистрации права собственности Константинова Р.Н. на земельный участок.

ООО "Стройкомплектация" обратилось с заявлением о возобновлении арендных отношений по договору аренды от 30.05.2008.

Минимущество Омской области письмом от 05.02.2014 N 08/998 сообщило об отказе в возобновлении арендных отношений, указав на то, что договор аренды земельного участка был заключен с обществом в нарушение статьи 36 Земельного кодекса РФ, возобновление договора аренды от 30.05.2008 противоречит законодательству.

Ссылаясь на частичное применение Кировским районным судом последствий недействительности сделок купли-продажи земельного участка, отказ Минимущества Омской области в возобновлении арендных отношений, основываясь на пункте 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, разъяснениях Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в пункте 5 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", ООО "Стройкомплектация" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о применении последствий недействительности договора купли-продажи от 06.07.2012 в виде восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110225:2032.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, установив, что у общества отсутствует объективно существующее право владения земельным участком с кадастровым номером 55:36:110225:2032 по договору аренды, которое прекратилось в результате передачи спорного земельного участка в собственность Константинову Р.Н. по договору купли-продажи от 18.01.2013.

Исходя из того, что спорный земельный участок фактически выбыл из владения ООО "Стройкомплектация", не представлено доказательств пользования обществом земельным участком, суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности применения в данном случае правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, сформулированной в пункте 5 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Суд первой инстанции считает, что указанный Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ правовой механизм восстановления права дальнейшего использования имущества (путем признания непрекращавшимися арендных отношений) реализуется лишь при условии, что владение имуществом не было прекращено на момент признания недействительным договора купли-продажи имущества.

Восьмой арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования общества, исходил из того, что поскольку вступивший в законную силу судебный акт суда общей юрисдикции от 21.10.2013 по делу N 2-4843/2013 сам по себе не восстанавливает ООО "Стройкомплектация" во владении спорным земельным участком на правах арендатора, возникших в 2008 году в рамках договора аренды N ДГУ-К-27-726 (АЗ-36-096-2009), то он является предпосылкой для обращения общества с требованием, направленным на защиту (признания за обществом) такого владения в установленном законом порядке.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что в данном случае обращение ООО "Стройкомплектация" с настоящим иском не противоречит требованиям законодательства, напротив, восстановление в реестре записи о праве аренды общества направлено на восстановление сторон ничтожной сделки в правах, существовавших до заключения недействительного договора от 06.07.2012.

Между тем, суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции ошибочными, исходя из следующего.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.

В соответствии с указанными разъяснениями подразумевается неизменность субъекта правоотношений по владению имуществом в период до признания договора купли-продажи недействительным.

В данном случае из установленных обстоятельств по делу следует, что указанный субъект по владению спорным земельным участком изменился, поскольку земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости были переданы в собственность физическому лицу, которому в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ перешло право владения на земельный участок.

Произведенная ООО "Стройкомплектация" передача физическому лицу спорного земельного участка свидетельствует об отсутствии у общества намерения сохранить право владения данным земельным участком.

Учитывая выход имущества из владения общества в соответствии с его волей, фактическую смену правообладателя имущества, суд кассационной инстанции находит верным вывод суда первой инстанции о невозможности применения в данном споре правового подхода, указанного в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Следует отметить, что Омский областной суд, поддержав решение суда общей юрисдикции от 21.10.2013 по делу N 2-4843/2013, признал несостоятельным довод ООО "Стройкомплектация" об обязании восстановить право аренды на спорный земельный участок при применении реституции в связи с признанием сделок купли-продажи недействительными.

Кроме того, вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции от 21.10.2013 по делу N 2-4843/2013 при оценке действительности договора купли-продажи земельного участка установлен факт предоставления ООО "Стройкомплектация" спорного земельного участка с нарушением требований земельного законодательства.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения требований общества и отмены решения суда первой инстанции об отказе в иске.

Постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, как принятое с неправильным применением норм материального права.

С учетом того, что судом первой инстанции полно установлены обстоятельства дела, выводы сделаны на основании исследованных доказательств, решение суда как соответствующее закону подлежит оставлению в силе.

Судом первой инстанции при принятии решения не допущено нарушений норм процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 по делу N А46-3004/2014 отменить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 27.07.2014 по этому делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Бушмелева

Судьи

В.В. Сирина С.И. Шуйская