Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 марта 2015 г. N Ф04-16213/15 по делу N А70-7729/2014

г. Тюмень

17 марта 2015 г.

Дело N А70-7729/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Тихомирова В.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "СМП-280" на решение от 17.09.2014 Арбитражного суда Тюменской области (судья Макаров С.Л.) и постановление от 23.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Золотова Л.А., Лотов А.Н., Шиндлер Н.А.) по делу N А70-7729/2014 по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30, 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к закрытому акционерному обществу "СМП-280" (625000, г. Тюмень, ул. Грибоедова, 15, 1, ОГРН 1027200818920, ИНН 7203047511) о взыскании 16 035 865,02 руб. задолженности и 3 422 502,61 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В заседании от закрытого акционерного общества "СМП-280" принял участие представитель Любаненко О.В. по доверенности от 13.01.2015.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к закрытому акционерному обществу "СМП-280" (далее - ЗАО "СМП-280", общество, ответчик) о взыскании 16 035 865,02 руб. долга по договору аренды земельного участка от 12.01.2007 N 23-26/45 (далее - договор аренды), 4 070 452,78 руб. пени за период по 13.12.2011, 3 422 502,61 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.12.2011 по 02.07.2014.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

Решением от 17.09.2014 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 23.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен частично. С ЗАО "СМП-280" в пользу департамента взыскано 2 404 791,67 руб. - долга, 100 039,33 руб. - пени, 547 943,81 руб. - процентов. В остальной части иска отказано. С ЗАО "СМП-280" в доход федерального бюджета взыскано 18 803,52 руб. государственной пошлины.

ЗАО "СМП-280" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам вывод о том, что департамент надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору аренды и предоставил обществу земельный участок, пригодный для целей его использования.

Судами не принято во внимание постановление от 25.10.2011 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу N А70-1369/2011.

Представленная обществом переписка и судебные акты по делам, в которых участвовали те же стороны, свидетельствуют о том, что ответчик так и не смог приступить к использованию земельного участка по назначению.

При указанных обстоятельствах у ответчика возникло право отказаться от внесения арендной платы за земельный участок, в связи с чем к отношениям сторон подлежала применению норма статьи 328 ГК РФ.

В связи с фактическим неиспользованием земельного участка ответчик указывал на чрезмерный и необоснованный размер подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки по договору аренды, однако судами не дано правовой оценки доводу ответчика о применении статьи 333 ГК РФ.

ЗАО "СМП-280" полагает, что в результате вынесения судебных актов по настоящему делу права и имущественные интересы ответчика были существенно нарушены, поскольку ответчик в течение нескольких лет нес значительные финансовые затраты на арендную плату (более 6 млн. руб.), но не имел возможности использовать земельный участок в целях, которые он преследовал при заключении договора аренды.

В судебном заседании представитель общества доводы жалобы поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения департамента от 17.11.2006 N 1313/03 и протокола об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 29.12.2006 между департаментом и Князевым О.П. был заключен договор аренды сроком действия с 29.12.2006 по 28.12.2009, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 30.01.2007. Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0432002:0147 был передан арендатору по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 12.01.2007.

Между Князевым О.П. и ЗАО "СМП-280" 05.06.2007 был заключен договор перенайма земельного участка, зарегистрированный в установленном законом порядке 10.09.2007, согласно которому Князев О.П. передает ЗАО "СМП-280" права и обязанности по договору аренды.

Соглашением от 01.02.2012, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области от 07.03.2012, договор аренды был расторгнут с 14.12.2011. Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0432002:0147, предоставленный для строительства многоэтажного жилого дома, возвращен арендодателю по акту приема-передачи 01.02.2012.

Согласно пункту 2.4 договора аренды размер арендной платы за участок составляет 5 771 500 руб.

Пунктом 2.5 договора аренды установлено, что арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально в сроки до 15 февраля - за 1 квартал, 15 мая - за 2 квартал, 15 августа - за 3 квартал, 15 ноября - за 4 квартал.

Фактически внесение ответчиком арендной платы в порядке и в сроки, установленные договором, не производилось, что и послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 395, 614 ГК РФ, статьей 65 ЗК РФ, пунктами 2.4, 2.5 договора аренды, установив, что фактически внесение ответчиком арендной платы в порядке и в сроки, установленные договором, не производилось, учитывая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, пришел к выводу, что долг ответчика по арендной плате за период с 15.08.2011 по 03.09.2014 составил 2 404 791,67 руб., пени - 100 039,33 руб., проценты - 547 943,81 руб.

При этом довод ответчика о прекращении действия договора 28.12.2009 был отклонен, поскольку договор аренды был расторгнут соглашением сторон от 01.02.2012, в котором установлено, что договор расторгается с 14.12.2011.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами согласился.

Рассматривая довод ответчика о предоставлении арендодателем земельного участка не свободным от застройки, вследствие чего общество было лишено возможности использовать его по назначению, апелляционный суд указал на следующее.

Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 12.01.2007, согласно акту земельный участок осмотрен, соответствует его характеристикам, находится в удовлетворительном состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления.

На основании сведений указанного акта, подписанного представителями сторон, сделан вывод о том, что арендодатель выполнил свои обязательства в полном объеме, передал во владение и пользование по акту приема-передачи пригодный для целей его предоставления земельный участок, следовательно, у департамента возникло право требования у ответчика оплаты за аренду земельного участка.

Поскольку материалами дела подтверждается пользование ответчиком арендованным земельным участком, в материалах дела отсутствуют доказательства погашения задолженности, признаны правомерными выводы суда первой инстанции о взыскании задолженности с учетом истечения срока исковой давности.

Также суд апелляционной инстанции счел, что ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на его обоснованность и законность.

Между тем судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011 указано, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). В деле N А67-3141/2011 суды установил, что арендодатель передал арендатору по актам приема-передачи от 01.01.2011 имущество по спорным договорам субаренды и аренды оборудования. Суды также установили, что с 05.03.2011 арендодатель прекратил доступ работников арендатора к арендуемому нежилому помещению и оборудованию; с этого времени общество не имело возможности использовать арендуемое имущество.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе потребовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Из материалов настоящего дела следует, что земельный участок был предоставлен обществу для строительства многоэтажного жилого дома. В рамках дела N А70-1369/2011 был рассмотрен иск ЗАО "СМП-280" о возложении на департамент обязанности по устранению недостатков переданных в аренду земельных участков путем предоставления в аренду другого земельного участка. Суд кассационной инстанции признал правомерными выводы судов об отказе в иске исходя из того, что ЗК РФ, законодательные акты не содержат такого порядка предоставления земельного участка для строительства как замена одного участка, предоставленного по определенной процедуре, на другой. Вместе с тем суд кассационной инстанции счел необходимым указать на ошибочность выводов судебных инстанций о том, что исключительной причиной невозможности строительства стали действия самого истца по ненадлежащей подготовке проекта.

Судебной коллегией в постановлении от 25.10.2011 по делу N А70-1369/2011 было указано, что невозможность строительства многоэтажного жилого дома сложилась не только в связи с отступлением от проекта, но и в связи с действиями органа местного самоуправления по выдаче двух архитектурно-планировочных заданий с различным содержанием, выдачей разрешения на строительство с последующим отказом в согласовании проекта, при том, что разрешение на строительство в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям. Кроме того, такая невозможность вызвана и действиями департамента по формированию земельного участка без учета сложившейся застройки, мнения населения. При этом в нарушение статей 606, 612 ГК РФ, пункта 4 статьи 11.9 ЗК РФ земельный участок предоставлен не свободным (устроен хоккейный корт), имея в виду, что арендодатель обязан предоставить земельный участок пригодным для целей договора аренды на весь период действия этого договора.

В отзыве на исковое заявление ответчик ссылался на обстоятельства, свидетельствующие о невозможности строительства многоэтажного жилого дома на земельном участке, в том числе на постановление кассационной инстанции от 25.10.2011 по делу N А70-1369/2011, приложив к отзыву доказательства в обоснование возражений по иску (приложения N 1-48).

Исходя из приведенных выше норм и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, факт обеспечения обществу возможности владения и пользования спорным земельным участком в период действия между ними договорных отношений должен был быть установлен не только на основании акта приема-передачи от 12.01.2007, но и с учетом доказательств, представленных обществом, которые были приобщены к материалам дела, но не исследовались судами в нарушение положений частей 1, 2 статьи 71 АПК РФ.

Невыполнение судом первой инстанции требований процессуального законодательства привело к нарушению прав и гарантий сторон, несоблюдению правил о доказательствах и доказыванию в арбитражном процессе, а также неустановлению объема подлежащих исследованию юридически значимых по делу обстоятельств и их неисследованности, что могло привести к принятию неправильного решения.

Допущенные судом первой инстанции нарушения при рассмотрении дела в апелляционном порядке не устранены. Вывод о пользовании ответчиком арендованным земельным участком не подтвержден апелляционным судом ссылками на доказательства и сделанные на основании их оценки выводы.

Учитывая изложенное, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду первой инстанции на основании исследования и оценки имеющихся в деле доказательств необходимо установить, обеспечил ли истец, как арендодатель возможность ЗАО "СМП-280" владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, имело ли место фактическое использование земельного участка в течение какого-либо периода действия договора аренды, с учетом подлежащих применению норм материального права определить наличие оснований для удовлетворения требований департамента, распределить судебные расходы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 17.09.2014 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 23.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-7729/2014 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров