Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 апреля 2015 г. N Ф04-18506/15 по делу N А03-12827/2014

г. Тюмень

23 апреля 2015 г.

Дело N А03-12827/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение от 16.10.2014 Арбитражного суда Алтайского края (судья Сбитнев А.Ю.) и постановление от 15.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ходырева Л.Е., Павлюк Т.В., Хайкина С.Н.) по делу N А03-12827/2014 по заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656043, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Гоголя, 48, ОГРН 1022201770381, ИНН 2202000060) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Советская, 16, ОГРН 1042202282132, ИНН 2225066565) о признании недействительным решения от 08.05.2014 N 01/031/2014-773 об отказе в регистрации и обязании зарегистрировать договор аренды.

Другие лица, участвующие в деле: индивидуальный предприниматель Попов Сергей Петрович.

Суд установил:

Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра по Алтайскому краю, управление, заинтересованное лицо) от 08.05.2014 N 01/031/2014-773 в государственной регистрации договора аренды от 21.10.2013 N 164 нежилого помещения площадью 92,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 132, заключенного с ИП Поповым С.П.

Заявленные требования со ссылкой на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) мотивированы тем, что договор аренды, представленный на регистрацию, позволяет определенно установить имущество, являющееся предметом аренды, то есть предмет договора сторонами согласован. В приложении к договору аренды содержится графическое описание передаваемой в аренду части недвижимого имущества.

Решением от 16.10.2014 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 15.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявление комитета удовлетворено. Отказ в государственной регистрации, изложенный в уведомлении Управления Росреестра по Алтайскому краю от 08.05.2014 N 01/031/2014-773, признан незаконным. На Управление Росреестра по Алтайскому краю возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов комитета путем осуществления государственной регистрации договора аренды от 21.10.2013 N 164 нежилого помещения площадью 92,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 132.

Управление Росреестра по Алтайскому краю обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, неизолированная часть помещения может быть объектом аренды только в том случае, если в договоре содержатся данные, позволяющие точно ее индивидуализировать, а также, если в отношении нее произведен кадастровый учет и данные сведения отражены в кадастровом паспорте.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в муниципальной собственности города Барнаула Алтайского края находится объект недвижимости, расположенный в городе Барнауле по адресу: Павловский тракт, 132. На основании договора аренды от 21.10.2013 N 164, заключенного с ИП Поповым С.П., городской округ - город Барнаул Алтайского края (арендодатель), действующий через уполномоченный орган - комитет, передал в аренду нежилое помещение площадью 92,7 кв. м, расположенное по указанному адресу. Имущество предоставлено в аренду сроком по 20.10.2016. Приложением к договору стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которое передается в аренду. Актом приема-передачи от 21.10.2013 помещение фактически передано от арендодателя арендатору.

В соответствии с требованиями статьи 26 Закона N 122-ФЗ комитет обратился в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением от 08.05.2014 N 01/031/2014-773 управление информировало комитет об отказе в государственной регистрации права.

В качестве основания отказа Управлением Росреестра по Алтайскому краю указано, что заявителем не были представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации, а именно кадастровый паспорт объекта недвижимости с указанием его части, передаваемой в аренду.

Полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствуют закону, нарушает его права и законные интересы, комитет обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 198 АПК РФ, статьями 131, 164 пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651, пунктом 1 статьи 81 ГК РФ, пунктами 1, 5 статьи 2, пунктом 1 статьи 4, статьей 16, пунктом 1 статьи 18, пунктом 2 статьи 17, абзацем 10 пункта 1 статьи 20, пунктом 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ, пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), и учитывая, что объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор аренды содержит приложение, которое является графическим описанием передаваемой в аренду части недвижимого имущества, данный документ представлен на государственную регистрацию вместе с заявлением, пришел к выводу, что оспариваемый отказ не соответствуют положениям пункта 1 статьи 18, абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

При этом указал, что сама по себе возможность представления сторонами сделки на государственную регистрацию кадастрового паспорта с указанием размера арендуемой площади, не означает обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды по причине его отсутствия. Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета аренды, заинтересованным лицом не представлено. Кроме этого, из текста оспариваемого отказа не следует, что основанием для отказа послужило то, что у регистрационного органа отсутствовала возможность определить предмет аренды.

В связи с этим суд пришел к выводу, что требование комитета о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Алтайскому краю в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Доводы управления о необоснованности ссылки суда на пункт 9 постановления Пленума N 73, подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, предусматривающие возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права, отклонены судом апелляционной инстанции, как основанные на неправильном толковании норм материального права, пункта 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона о N 122-ФЗ, положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ГК РФ в части порядка заключения договора аренды.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 АПК РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу статьи 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

При этом в силу пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В пункте 9 постановления Пленума N 73 содержатся разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что право на объект недвижимого имущества, части которого переданы в аренду, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилого помещения, переданного в аренду, между сторонами договора отсутствует, предмет договора аренды точно определен путем текстуального и графического описания, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о несоответствии оспариваемого отказа требованиям Закона N 122-ФЗ.

Таким образом, доводы управления не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.10.2014 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 15.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-12827/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров